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전세 만료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 법적 강제집행이 해법입니다. 강제집행은 집행권원 확보 → 집행문 발급 → 재산조회 → 압류/추심 → 경매 → 배당 → 회수의 흐름으로 진행됩니다. 아래 7단계를 중심으로, 임차권등기명령·HUG 반환보증·채무자 이의/집행정지 대응까지 한 번에 정리합니다.
1. 집행권원 확보하기
- 필수: 확정판결, 지급명령 정본, 조정·화해조서, 집행력 있는 공정증서(민집법 제229조).
- 팁: 단순 계약서만으로는 집행 불가. 지급명령은 신속 확보에 유리.
2. 집행문 부여 및 송달증명서 받기
판결문·지급명령 정본에 집행문 부여를 받아야 집행 가능(민집법 제32조). 또한 판결의 송달증명서로 채무자 송달 사실을 입증해야 합니다.
3. 재산조회 신청으로 집행 가능 자산 확인
대상 기관: 금융기관, 국세청, 건강보험·국민연금, 자동차·부동산 등기소 등
유의: 집행권원이 있어야 결정 가능, 수수료 별도
조회 결과로 계좌·급여·임대료·부동산·차량 등 집행 자산을 선별합니다.
4. 채권압류 및 추심명령 활용
- 채권압류: 채무자의 은행예금·임대료·급여 등 제3채무자 채권 동결.
- 추심명령: 채권자가 제3채무자로부터 직접 수령(민집법 제231조). 대법원 2014다234613 취지.
- 전부명령(선택): 채권 자체를 이전(민집법 제232조), 우선순위 충돌 시 효력 제한 가능.
5. 부동산 강제경매 절차 진행
집주인 명의 부동산에 경매 개시 → 현황조사 → 감정평가 → 매각 → 배당 순으로 진행됩니다.
6. 배당요구 종기 관리
법원이 공고하는 배당요구 종기 전까지 배당요구를 해야만 변제를 받을 수 있습니다(민집법 제263조). 종기 이후에는 권리 신고가 제한되며, 그 경매절차에서 배당 제외될 수 있습니다.
7. 강제집행 완료와 보증금 회수
배당표 확정 후 보증금을 수령합니다. 선순위 저당·근저당이 많으면 회수액이 줄어들 수 있으므로, 부족분은 추가 집행(급여·계좌·다른 부동산 등)으로 보완합니다.
8. 임차권등기명령과 대항력 유지
임차권등기명령(주임법 제3조의3)으로 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다.
9. HUG 전세보증금 반환보증 제도 활용
주택도시보증공사(HUG) 반환보증 가입자는 임대인이 미지급할 때 HUG로부터 보증금을 지급받고, 이후 HUG가 임대인에게 구상권을 행사합니다. 강제집행과 병행하거나 사전 대비책으로 실효적입니다.
10. 채무자의 이의 및 집행정지 절차 대응
- 가압류 취소: 담보 제공·사정변경 사유로 취소 신청 가능(민집법 제283조).
- 집행정지: 항소와 함께 집행정지 신청 가능(민집법 제44조).
- 대응: 계약서·송금내역·거래명세 등 증거 패키지로 지연 대응.
11. 체크포인트 요약
- 집행권원 확보 → 집행문·송달증명서까지 준비.
- 재산조회로 집행 대상 자산 확정.
- 압류·추심/전부로 현금화 가속.
- 경매 진행 시 배당요구 종기와 확정일자·대항요건 유지.
- 임차권등기명령으로 권리 공백 차단.
- HUG 보증으로 리스크 분산.
- 채무자 이의·집행정지에 대비한 증거 확보.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약서만 있으면 강제집행 가능한가요?
Q2. 계좌를 압류했는데 잔액이 없어요. 소용없나요?
Q3. 임차권등기명령은 언제 신청하나요?
Q4. 보증금 전액 회수가 가능할까요?
Q5. HUG 반환보증이 있으면 소송 없이 해결되나요?
마무리 글
전세보증금 반환 강제집행은 절차의 디테일이 승패를 좌우합니다. 집행권원 확보·배당요구 종기·임차권등기·HUG·이의 대응을 체계적으로 관리하면 시간과 비용을 아끼며 안전하게 회수할 수 있습니다.
