보증금 반환 소송·강제집행 절차 완전 가이드: 7단계 체크리스트 + 권리금 분쟁 동시대응(상임법 §10조의4)

 

보증금이 막혔다면 증거 정리 → 집행권원 확보 → 강제집행이 해답입니다. 여기에 상가라면 권리금 회수기회 보호(§10조의4)까지 병행해야 손해를 최소화합니다. 이 글 하나로 지급명령·소송·임차권등기명령·채권압류/전부·경매부터 권리금 정당사유·증거까지 한 번에 끝냅니다.

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1) 한눈에 보는 로드맵(주택·상가 공통)

Step 1. 사전 정리
계약서·보증금 이체내역·명도 사진·내용증명

Step 2. 전략 선택
분쟁 강도에 따라 지급명령 또는 소송

Step 3. 집행권원
확정판결·확정 지급명령·조정/화해·공정증서

Step 4. 필수서류
정본·송달증명원·확정증명원·집행문*

Step 5. 강제집행
채권압류→추심/전부, 부동산 경매, 유체동산 압류

Step 6. 보전조치
이사 필요 시 임차권등기명령으로 대항력 유지

Step 7. (상가) 권리금
회수기회 보호 위반 땐 손해배상 병행

*확정된 지급명령은 예외적으로 집행문 없이 지급명령 정본만으로 집행합니다(민사집행법 체계상 예외).

2) 지급명령 vs 소송: 언제 무엇을 택할까

지급명령(민사소송법 §462)

• 빠르고 간단: 서류 심사 중심, 상대가 이의하지 않으면 확정판결과 동일한 효력
• 한계: 이의가 제기되면 본안 소송으로 이행되어 시간↑

소송(일반·소액·전자소송)

• 안정적 판결: 변론·증거조사로 분쟁이 큰 사안에 적합
• 시간·비용: 1심 기준 수개월~1년, 인지·송달료·변호사비 등 발생

선택 기준: 다툼 가능성 낮음 → 지급명령 / 적극 대응 예상 → 처음부터 소송

3) 집행권원과 필수서류 4종(강제집행의 열쇠)

강제집행은 집행력 있는 정본이 전제입니다. 통상 정본 + 송달증명원 + 확정증명원 + 집행문을 묶어 준비합니다.
예외적으로 확정된 지급명령은 집행문 없이 정본으로 집행하며, 가집행선고부 판결이면 확정 전에도 집행이 가능합니다.

4) 강제집행 메뉴: 채권압류/전부·경매·유체동산

① 채권압류 + 추심/전부명령(민사집행법 §229)

• 은행 예금·월급 등 금전채권을 압류 → 추심명령(대신 받아냄) 또는 전부명령(채권 자체 이전)
• 전자소송으로 접수하면 진행 추적이 쉬워 속도·편의성 우수

② 부동산 강제경매

• 임대인 소유 부동산에 강제경매 신청 → 배당으로 회수
• 권리관계·우선순위를 배당표에서 반드시 확인

③ 유체동산 압류

• 비품 등 유체동산 압류·매각
• 보관·매각비용 대비 실익 검토 → 보통 채권압류와 병행

5) 임차권등기명령: 전출해도 대항력·우선변제권 유지

임대차 종료 후 보증금을 못 받았는데 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지한 채 전출하고, 반환청구·집행을 이어갑니다(주임법 §3의3 체계).

6) (상가) 권리금 분쟁, 동시에 챙길 것들(상임법 §10조의4)

상가 임대차라면 보증금 반환과 별개로 권리금 회수기회 보호를 함께 본다. 핵심은 다음 네 가지다.

• 보호기간: 임대차 종료 6개월 전~종료 시까지 임대인은 임차인의 회수기회 방해 금지
• 정당사유: 신규임차인 자력 부족, 종료 후 1년 6개월 실제 미사용 등 객관 사유
• 입증 포인트: 임차인의 신규임차인 주선·특정, 권리금 계약·협상 이력, 임대인 거절 사유의 구체성
• 배상 상한·시효: 합의 권리금 vs 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 / 종료일부터 3년

현장 팁: “재건축·자가영업”만으로는 거절 정당사유가 되기 어렵다. 필요성·구체성·일관성이 입증돼야 안전하다.

7) 타임라인·비용 감각(전자소송 팁 포함)

• 지급명령: 통상 수 주 내 결정(이의 없으면 확정)
• 소송 1심: 사건 성격에 따라 수개월~1년
• 채권압류 신청: 전자소송 기준 인지 2,000원 + 송달료(당사자 수×2회)가 기본

소가·송달 인원에 따라 비용이 달라진다. 전자소송 포털의 소송비용 계산으로 즉시 산출하는 습관을 들이자.

8) 바로 쓰는 체크리스트

• 계약서·이체내역·명도 사진·내용증명 정리
• 분쟁 강도 가늠 → 지급명령 ↔ 소송 선택
• 집행권원 확보(확정판결·확정 지급명령·조정/화해조서 등)
• 정본·송달증명원·확정증명원·집행문 준비(※확정 지급명령은 집행문 불요)
• 채권압류(예금·급여) → 추심/전부 또는 부동산 경매
• 전출 필요 시 임차권등기명령으로 권리 보전
• (상가) 권리금 회수기회 보호 여부 동시 점검

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 판결을 받았는데 당장 집행하려면 무엇이 필요하나요?

정본·송달증명원·확정증명원·집행문을 기본으로 묶습니다. 가집행선고부 판결이면 확정 전 집행도 가능합니다.

Q2. 지급명령이 확정되면 집행문이 꼭 필요한가요?

아닙니다. 확정 지급명령은 예외적으로 지급명령 정본만으로 집행합니다.

Q3. 전세 만료가 임박했는데 이사를 먼저 가도 되나요?

임차권등기명령으로 전출해도 대항력·우선변제권을 유지합니다.

Q4. (상가) 권리금 분쟁은 보증금 소송과 별개인가요?

별개 이슈지만 동시에 진행될 수 있습니다. 보증금은 집행 루트, 권리금은 회수기회 방해 여부·배상이 핵심입니다.

Q5. 채권압류에서 ‘추심’과 ‘전부’의 차이는 무엇인가요?

추심명령은 채권자가 받아내는 권한, 전부명령은 채권 자체가 채권자에게 이전되는 방식입니다.

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각주

1. 지급명령(민사소송법 §462), 확정 지급명령의 집행(민사집행법 체계상 집행문 불요 예외), 가집행선고부 판결의 집행(민사집행법 §24).
2. 채권압류·추심/전부명령 절차(민사집행법 §229).
3. 임차권등기명령의 권리보전(주택임대차보호법 §3의3 체계).
4. (상가) 권리금 회수기회 보호·정당사유·배상상한·시효(상가건물임대차보호법 §10조의4 체계).

보증금 반환 소송·강제집행 절차 완전 가이드: 7단계 체크리스트 + 권리금 분쟁 동시대응