상가 임대차 계약 종료는 단순히 계약 만료일을 맞는 것이 아니라, 보증금 정산·원상복구·권리금 협의·계약 갱신 여부까지 한 번에 챙겨야 하는 중요한 절차입니다. 이를 소홀히 하면 임대인과 임차인 모두 불필요한 분쟁에 휘말리기 쉽습니다.
2025년 현재 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 폭넓게 보장하고 있습니다. 따라서 임대인은 절차를 정확히 지켜야 하고, 임차인 역시 권리를 보호받기 위해 철저한 준비가 필요합니다. 이번 글에서는 실무에서 바로 활용할 수 있는 상가 계약 종료 전 체크리스트를 정리해 드리겠습니다.
목차
- 계약 종료 전 반드시 확인해야 할 핵심 항목
- 보증금 반환 및 원상복구 조건 정리
- 계약갱신요구권과 갱신거절 통지 기한
- 권리금 회수기회 보장 및 임대인의 정당한 거절 사유
- 임대차 종료 시 분쟁을 예방하는 방법
- 실무 체크리스트 총정리
1. 계약 종료 전 반드시 확인해야 할 핵심 항목
- 계약 만료일과 갱신 가능 여부
- 보증금 반환 조건 및 정산 방식
- 임차인의 원상복구 범위
- 권리금 관련 협의 여부
- 세금·관리비·공과금 미납 여부
👉 이 다섯 가지를 점검하지 않으면 계약 종료 후 불필요한 소송이나 비용 분쟁이 발생할 수 있습니다.
2. 보증금 반환 및 원상복구 조건 정리
- 보증금 반환은 임차인이 상가를 인도하고 원상복구를 완료해야 발생합니다.
- 원상복구 범위는 계약서 조항이 기준이며, 통상적으로 임차인이 설치한 인테리어·간판·시설물은 철거해야 합니다.
- 실무에서는 사진·동영상 촬영으로 상태를 기록하고, 정산 합의서를 작성해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
3. 계약갱신요구권과 갱신거절 통지 기한
- 임차인은 최대 10년간 계약갱신을 요구할 권리가 있습니다.
- 임대인이 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 반드시 서면 통지해야 합니다.
- 이 기한을 놓치면 계약은 *묵시적 갱신(1년)*으로 자동 연장됩니다.
4. 권리금 회수기회 보장 및 임대인의 정당한 거절 사유
- 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장합니다.
- 임대인은 신규 임차인과의 계약을 부당하게 방해할 수 없으며, 방해하면 손해배상 책임을 집니다.
- 다만, 임대인도 거절할 수 있는 정당한 사유가 있습니다.
- 임대인이 직접 영업에 사용하려는 경우
- 신규 임차인의 신용 상태가 불량하거나, 임대차 목적물 사용에 부적합한 경우
- 기존 계약 위반으로 인한 문제가 반복된 경우
👉 따라서 권리금 문제는 반드시 서면 합의서로 정리해 두는 것이 안전합니다.
5. 임대차 종료 시 분쟁을 예방하는 방법
- 내용증명 발송: 계약 종료 사실과 정산 조건을 공식적으로 통보
- 정산표 작성: 연체 차임·관리비·수선비·공과금 포함
- 분쟁조정위원회 활용: 평균 2~3개월 내 합의 가능, 강제집행 승낙 포함 시 조정조서는 집행권원으로 인정
- 집행력 있는 공정증서 작성: 보증금 반환·인도 시 강제집행 승낙을 포함하면 추후 소송 없이 바로 집행 가능
6. 실무 체크리스트 총정리
✅ 계약 만료일과 갱신 가능 여부 확인
✅ 갱신거절 통지 여부(6개월~1개월 전 서면 발송 필수)
✅ 보증금 반환 조건 + 정산표 작성 완료
✅ 원상복구 범위 사전 협의 및 사진·영상 기록 확보
✅ 권리금 회수기회 보장 및 임대인의 정당한 거절 사유 검토
✅ 조정·공정증서 등 분쟁 예방 장치 확보
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약 만료 후 임차인이 계속 영업하면 어떻게 되나요?
→ 묵시적 갱신 여부를 확인한 뒤, 적법하게 갱신거절 통지를 했다면 내용증명·분쟁조정·공정증서 절차를 거쳐 해결할 수 있습니다.
Q2. 원상복구 범위를 두고 다툼이 생기면 어떻게 하나요?
→ 계약서가 최우선 기준이 되며, 불명확한 경우 감정인 의견이나 분쟁조정위 조정이 활용됩니다.
Q3. 임대인이 권리금 회수를 방해하면 어떻게 되나요?
→ 임차인은 손해배상 청구가 가능하며, 법원은 임대인의 정당한 거절 사유 여부를 판단합니다.
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마무리 글
상가 계약 종료 시 가장 중요한 것은 절차와 기록입니다. 갱신거절 통지, 내용증명, 정산표, 권리금 협의, 원상복구 확인 등 하나라도 빠지면 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
2025년 현재 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 강하게 보장하지만, 임대인도 정당한 절차를 지키면 충분히 보호받을 수 있습니다. 오늘 정리한 체크리스트를 활용해 계약을 깔끔하게 마무리하시길 바랍니다.