상가 임대차 관계에서 가장 큰 골칫거리 중 하나는 계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 상황입니다. 많은 임대인들이 이런 경우 무조건 명도소송을 떠올리지만, 실제 소송은 최소 6개월 이상 소요되고, 강제집행 비용까지 감안하면 상당한 부담이 됩니다. 하지만 현행 상가건물임대차보호법과 다양한 분쟁 해결 제도, 공정증서 제도를 적절히 활용하면 소송을 피하면서도 합법적으로 상가를 비우게 만들 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준 법령 근거 + 실무 현장에서 실제 가능한 절차를 정리해 드리겠습니다. 소송 없이도 충분히 해결 가능한 방법이 무엇인지, 단계별 체크리스트와 함께 살펴보시죠.
목차
- 명도소송이 꼭 필요한 경우와 불필요한 경우 구분하기
- 계약 만료 6~1개월 전 ‘갱신거절 통지’ 필수
- 내용증명 발송: 증거 확보와 협상 카드
- 보증금 반환과 원상복구: 동시이행의 원칙
- 상가임대차분쟁조정위원회 활용하기
- 집행력 있는 공정증서(집행인낙)로 분쟁 사전 차단
- 점유이전금지가처분으로 ‘알박기’ 예방
- 자력구제의 위험: 형사책임까지 갈 수 있다
- 명도소송 대신 실무에서 활용 가능한 단계별 프로세스
- 현장에서 바로 쓰는 체크리스트
1. 명도소송이 꼭 필요한 경우와 불필요한 경우 구분하기
- 소송 필요한 경우: 임차인이 계약만료 후에도 퇴거 의사 없이 완강히 버티는 경우, 협상이나 조정이 결렬된 경우.
- 소송 불필요한 경우: 계약종료 사실이 명확하고, 임차인이 퇴거를 인지했지만 보증금 정산, 원상복구 범위 등 조건 협의가 필요한 경우.
👉 즉, 무조건 소송으로 가는 것이 아니라, 사전 절차와 합의 장치를 활용하면 더 빠르고 저렴하게 해결할 수 있습니다.
2. 계약 만료 6~1개월 전 ‘갱신거절 통지’ 필수
상가건물임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구를 할 수 있고, 임대인이 같은 기간 내 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 **묵시적 갱신(1년)**이 성립합니다.
따라서 임대인은 반드시 내용증명·등기우편 등 서면 방식으로 통지해야 하며, 이를 누락하면 1년 더 계약이 연장된 것과 동일한 효과가 발생합니다.
3. 내용증명 발송: 증거 확보와 협상 카드
- 목적: 퇴거 요청, 보증금 반환 계획, 원상복구 범위 등을 공식적으로 기록.
- 효과: 법적 증거력 확보 + 임차인에게 심리적 압박.
- 실무 팁: ① 인도일을 특정하고, ② 보증금 정산 내역(차임·공과금·수선비 등)을 기재, ③ 원상복구 항목을 구체적으로 나열.
4. 보증금 반환과 원상복구: 동시이행의 원칙
민법상 보증금 반환 ⇄ 상가 인도 및 원상복구는 동시이행 관계입니다.
- 임대인이 보증금을 전혀 주지 않고 퇴거만 요구하거나,
- 임차인이 원상복구를 전혀 하지 않고 보증금 전액 반환만 요구하는 경우 모두 문제가 됩니다.
실무에서는 보증금 정산표를 사전에 작성하고, 양측 서명을 받아 두는 것이 가장 안전합니다.
5. 상가임대차분쟁조정위원회 활용하기
분쟁조정위에 조정 신청을 하면, 평균 2~3개월 내 합의안을 마련할 수 있습니다.
- 법적 효력: 단순 합의는 구속력 없지만,
→ 양측이 14일 내 서면 수락하고, 강제집행 승낙 문구가 포함되면 집행권원이 됩니다.
즉, 별도 소송 없이도 강제집행 절차로 바로 진행할 수 있습니다.
6. 집행력 있는 공정증서(집행인낙)로 분쟁 사전 차단
임대차 계약 체결 또는 종료 합의 시 집행인낙 공정증서를 작성해 두면, 임차인이 버티더라도 법원의 판결 없이 바로 강제집행이 가능합니다.
- 내용: 차임 지급, 인도 의무, 손해배상까지 포함 가능
- 장점: 소송 시간·비용 제로, 바로 집행 가능
실무에서 가장 강력하고 확실한 ‘소송 대체 수단’입니다.
7. 점유이전금지가처분으로 ‘알박기’ 예방
임차인이 버티면서 제3자에게 권리를 넘기거나 전대하는 경우가 있습니다. 이를 막기 위해 점유이전금지가처분을 신청하면, 점유가 임의로 넘어가지 않도록 봉쇄할 수 있습니다.
- 단, 강제 퇴거 수단은 아님
- 법원이 보증금(담보) 제공을 요구할 수 있음
8. 자력구제의 위험: 형사책임까지 갈 수 있다
임대인이 스스로 열쇠를 바꾸거나, 집기를 철거하는 방식으로 문제를 해결하면, 이는 *형법 제319조(주거·건조물침입), 제366조(재물손괴)*에 해당합니다.
- 실제 판례에서도 임대인이 임의로 출입문을 잠가 임차인 영업을 막은 경우 형사처벌이 내려졌습니다.
👉 따라서 반드시 합법적 절차를 거쳐야 합니다.
9. 명도소송 대신 실무에서 활용 가능한 단계별 프로세스
- 계약 만료 6~1개월 전: 갱신거절 통지(서면)
- 내용증명 발송 1차: 인도일, 보증금 정산표, 원상복구 범위 고지
- 조정·공정증서 확보: 분쟁조정위/민사조정/집행인낙 공정증서 → 집행권원 선취
- 점유이전금지가처분: 제3자에게 권리 넘어가는 것 차단
- 내용증명 발송 2차: 최종 확정 통지
- 불이행 시 강제집행: 확보한 집행권원으로 바로 진행 → 명도소송 불필요
10. 현장에서 바로 쓰는 체크리스트
- 계약 만료 6~1개월 전 갱신거절 통지 완료했는가?
- 보증금 정산표에 연체차임·공과금·수선비 반영했는가?
- 분쟁조정위/공정증서/조정조서로 집행권원 확보했는가?
- 점유이전금지가처분 필요성을 검토했는가?
- 인도일에 열쇠 인계, 계량기 수치 확인, 사진·동영상 기록 준비했는가?
- 자력구제 금지 조항을 숙지했는가?
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임차인이 끝까지 안 나가면 소송밖에 없나요?
→ 아닙니다. *공정증서(집행인낙), 분쟁조정위 조정서(집행승낙 포함)*를 확보하면 바로 강제집행 가능합니다.
Q2. 조정은 단순 합의 아닌가요?
→ 조정서에 강제집행 승낙이 들어가면 집행권원이 됩니다.
Q3. 보증금 반환 시기는 언제인가요?
→ 원상복구 완료 + 열쇠 인도 시 동시이행 관계로 반환하는 것이 원칙입니다.
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마무리 글
상가 임대차 종료 시 임차인을 내보내는 것은 단순히 감정이나 압박으로 해결할 수 있는 문제가 아닙니다. 갱신거절 통지 → 내용증명 → 조정·공정증서 → 가처분 → 집행권원 활용이라는 절차를 밟으면, 굳이 명도소송까지 가지 않아도 합법적으로 상가를 정리할 수 있습니다.
실무에서는 “시간과 비용을 아끼는 방법”이 결국 사전에 집행권원을 확보하는 것임을 기억해야 합니다.