상가 권리금 보호, 계약서에 반드시 넣어야 할 조항 (2025 최신 가이드)

상가 임대차에서 권리금은 임차인의 영업 성과와 투자 가치가 집약된 중요한 자산입니다. 하지만 계약서에 권리금 보호 조항을 명확히 넣지 않으면, 임대인의 일방적 거절이나 과도한 임대료 인상으로 권리금 회수 기회를 잃을 수 있습니다.

이번 글에서는 상가건물임대차보호법(2025년 기준)과 실제 분쟁 사례를 바탕으로, 권리금을 안전하게 보호할 수 있는 계약서 작성법과 실무 노하우를 정리했습니다.

1. 권리금의 개념과 법적 근거

권리금은 상가의 위치·시설·영업 노하우·단골고객층 등 무형적 자산 가치의 총합입니다.
「상가건물임대차보호법」 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하며, 임대인의 부당한 방해를 금지하고 있습니다.

법 제10조의4에 따르면, 임차인은 계약 종료 전 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 동안 권리금 회수 기회를 보장받습니다.
따라서 권리금 보호 조항을 계약서에 넣을 때, 반드시 이 기간 범위를 명시하는 것이 중요합니다.

임대인은 다음과 같은 행위를 할 수 없습니다(법 제10조의4 제1항):

권리금 보호를 위해 계약서에 다음과 같은 조항을 포함하는 것이 좋습니다:

이 문구는 법적 규정을 구체적으로 반영한 것으로, 분쟁 시 강력한 근거가 됩니다.

임대인은 언제나 신규 임차인을 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 법에서는 정당한 사유가 있으면 거절 가능하다고 명시합니다.
대표적인 정당한 거절 사유:

👉 이러한 경우 임대인의 거절은 합법으로 인정됩니다.

Q1. 계약서에 권리금 조항이 없어도 보호받을 수 있나요?
→ 법령으로 기본 보호가 가능하지만, 분쟁 시 계약서 문구가 강력한 증거 역할을 합니다.

Q2. 임대인이 신규 임차인을 거절하면 무조건 손해배상하나요?
→ 아닙니다. 정당한 사유가 있는 경우에는 거절 가능하며 손해배상 책임이 없습니다.

Q3. 권리금 회수 보호는 언제부터 적용되나요?
→ 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 보호됩니다.

Q4. 권리금 조항은 반드시 공증해야 하나요?
→ 의무는 아니지만, 공증 시 집행력이 생겨 분쟁 예방 효과가 커집니다.

상가 권리금은 임차인의 영업 성과와 투자 가치를 반영하는 중요한 재산권입니다.
계약서에 권리금 보호 조항을 넣고, "보호 기간(6개월~종료 시)"과 정당한 거절 사유까지 명확히 기록해야, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

임대인과 임차인 모두가 법과 계약서를 바탕으로 상호 신뢰를 쌓는다면, 상권 활성화와 안정적 영업이라는 윈-윈 효과를 얻을 수 있습니다.