상가를 임대하거나 임차할 때 작성하는 상가임대차 계약서는 단순한 형식이 아니라, 앞으로 수년간 임대인과 임차인의 권리를 지켜줄 법적 장치입니다. 계약서를 대충 작성했다가 나중에 보증금을 돌려받지 못하거나, 관리비·수선비를 둘러싼 분쟁에 휘말려 곤란을 겪는 경우가 흔합니다.
2025년 현재 "상가건물임대차보호법(상임법)"은 임차인의 권리를 폭넓게 보호하고 있으며, 권리금 보호·갱신요구권·차임 증액 상한 등 핵심 조항들이 촘촘히 적용됩니다. 이번 글에서는 상가임대차 계약서를 작성할 때 반드시 따라야 할 순서와 체크포인트를 법령·판례·실무 기준에 맞게 정리했습니다.
목차
- 계약 전 반드시 확인해야 할 기본 서류
- 보증금·차임 조건 확정하기
- 계약 기간과 갱신요구권 이해하기
- 임대료 증액 상한 규정 확인하기
- 권리금 보호 조항 꼼꼼히 반영하기
- 관리비·수선 의무 분담 정하기
- 원상복구 및 중도해지 조항 작성하기
- 특약 작성 시 주의사항
- 보증금 우선변제권 확보하기
- 분쟁조정제도 활용 방안
- 최종 점검 체크리스트
1. 계약 전 반드시 확인해야 할 기본 서류
상가 계약의 첫 단계는 서류 확인입니다.
- 등기부등본으로 임대인이 실제 소유자인지, 근저당이나 가압류가 설정돼 있는지 확인해야 합니다.
- 건축물대장을 확인해 불법건축물 여부를 살펴보고, 해당 업종이 법적으로 가능한지도 체크해야 합니다.
- 환산보증금 기준(보증금 + 월차임×100)을 계산해 상임법 적용 범위에 해당하는지도 반드시 확인해야 합니다.
2. 보증금·차임 조건 확정하기
보증금과 차임(월세)은 계약서에서 가장 기본적인 요소입니다. 지급일, 지급 방법(계좌이체), 연체 시 지연이자율까지 구체적으로 적어 두어야 분쟁이 생기지 않습니다.
3. 계약 기간과 갱신요구권 이해하기
상임법은 임차인에게 계약갱신요구권을 보장합니다. 최초 계약을 포함해 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 대표적인 거절 사유는 차임 3기 이상 연체, 무단 전대, 철거·재건축, 중대한 의무위반 등이 있습니다.
4. 임대료 증액 상한 규정 확인하기
환산보증금 기준 이하의 상가라면, 임대료 증액은 연 5% 이내로 제한됩니다. 단, 1년 이내에 재차 증액하는 것도 금지됩니다. 따라서 임대인이 임의로 과도한 인상을 요구한다면 이는 법 위반에 해당하며, 임차인은 내용증명 등으로 대응할 수 있습니다.
5. 권리금 보호 조항 꼼꼼히 반영하기
권리금은 임차인의 중요한 재산권입니다. 상임법에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해할 수 없습니다. 따라서 계약서에 권리금 산정 기준, 지급 시점, 인수인계 범위를 명확히 기재해야 추후 다툼을 예방할 수 있습니다.
6. 관리비·수선 의무 분담 정하기
관리비는 분쟁이 가장 잦은 항목입니다.
- 공용 관리비는 임차인이 부담하지만, 건물의 구조적 수선·장기수선충당금은 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
- 임차인이 부담하는 항목은 별도의 표로 첨부하면 훨씬 명확합니다.
7. 원상복구 및 중도해지 조항 작성하기
계약 종료 시 원상복구 범위를 구체적으로 기재해야 합니다. 단, **통상적 사용에 따른 마모·훼손은 임차인의 원상복구 의무에서 제외된다는 판례(대법원 2009다28999)**가 있으므로 반드시 계약서에 반영해야 합니다. 또한 중도해지 사유와 위약금 산정 방식도 미리 합의해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
8. 특약 작성 시 주의사항
표준계약서에 없는 조항은 특약란에 기재하되, 갱신요구권 포기 등 임차인에게 불리한 특약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 권리금, 인테리어 비용 분담, 광고물 설치 등에 관한 사항은 구체적으로 적어 두어야 합니다.
9. 보증금 우선변제권 확보하기
임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받은 뒤 확정일자를 받으면, 환산보증금 이하 상가에서는 보증금 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 만약 건물이 경매로 넘어가도 임차인은 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있습니다. 따라서 계약 단계에서 확정일자 확보까지 계획하는 것이 안전합니다.
10. 분쟁조정제도 활용 방안
상가임대차 계약에서 다툼이 생기면 임대차분쟁조정위원회를 활용할 수 있습니다. 보증금 반환, 임대료 증감, 계약갱신, 권리금 분쟁 등 대부분의 쟁점이 조정 대상입니다. 소송보다 저렴하고 신속하며, 합의가 성립하면 판결과 같은 효력을 가질 수 있습니다.
11. 최종 점검 체크리스트
✔ 등기부등본·건축물대장 확인했는가?
✔ 보증금·차임·관리비 구분 기재했는가?
✔ 계약 기간 및 갱신요구권 명시했는가?
✔ 차임 증액 상한(5%) 규정을 반영했는가?
✔ 권리금 조항을 별도로 작성했는가?
✔ 원상복구와 중도해지 기준을 명확히 했는가?
✔ 보증금 우선변제권 확보 방안을 반영했는가?
✔ 특약이 법령 위반이나 불공정 요소는 없는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 모든 상가에 상임법이 적용되나요?
A. 환산보증금 기준 이하 상가에만 차임 증액 상한, 보증금 보호, 우선변제권이 적용됩니다. 다만 갱신요구권은 보증금 규모와 관계없이 인정됩니다.
Q2. 임대인이 임의로 임대료를 10% 인상하면 어떻게 하나요?
A. 환산보증금 이하 상가에서는 연 5% 이내만 인상 가능하며, 1년 내 재증액도 금지됩니다. 이를 초과하면 법 위반입니다.
Q3. 권리금 분쟁은 어떻게 해결하나요?
A. 임대인이 권리금 회수를 방해했다면 손해배상을 청구할 수 있고, 분쟁조정위원회를 통해 신속히 해결할 수도 있습니다.
Q4. 보증금 우선변제권은 어떻게 확보하나요?
A. 사업자등록 + 건물 인도 + 확정일자를 모두 갖추면 보증금 우선변제권이 발생합니다.
Q5. 분쟁조정제도는 소송과 어떻게 다른가요?
A. 조정은 비용과 시간이 적게 들고, 성립 시 법원의 확정판결과 같은 효력이 있습니다.
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마무리 글
상가임대차 계약은 단순한 절차가 아니라, 수천만 원의 보증금과 영업권이 걸린 중요한 법률행위입니다. 이번에 정리한 순서와 체크리스트를 따르면 대부분의 분쟁은 계약 단계에서 예방할 수 있습니다.
특히 차임 증액 상한, 보증금 우선변제권, 권리금 보호, 갱신요구권, 원상복구 범위를 꼼꼼히 반영하는 것이 핵심입니다. 그리고 혹시라도 분쟁이 발생한다면 주저하지 말고 임대차분쟁조정위원회를 활용하세요.