상가임대차 대항력·확정일자 체크리스트 2025｜인도→사업자등록→확정일자, 하루 차이가 배당순위를 바꿉니다

상가임대차 대항력·확정일자 체크리스트 2025｜인도→사업자등록→확정일자, 하루 차이가 배당순위를 바꾼다.

상가 임차 보호의 핵심은 타이밍입니다. 잔금일에 무엇을 먼저 하고 언제까지 끝내야 대항력과 우선변제권을 안전하게 확보하는지, 현장용 체크리스트로 정리합니다. 본문은 대항력=인도+사업자등록 신청(익일 0시 발생), 우선변제권=대항요건+확정일자 원칙에 맞춰 구성합니다.

1. 한눈에 보는 타임라인

T0 (잔금·열쇠 인도): 목적물 인도 완료 → 즉시 입점 전 상태 사진·영상 기록.
T0 당일: 홈택스/세무서에서 사업자등록 ‘신청’ 완료(승인 ‘완료’가 아님).
T0+1일 00:00: 대항력 발생(인도+사업자등록 신청의 다음날 0시).
T0~T0+3일 내: 관할 세무서에서 확정일자 부여 → 우선변제권까지 확보.

2. 대항력: 요건·시점·자주 하는 오해

대항력은 ① 인도 + ② 사업자등록 ‘신청’을 모두 갖춘 익일 0시에 발생합니다. ‘등록 완료’가 아니라 ‘등록 신청’이 핵심입니다. 또한 환산보증금 초과 임대차라도 대항력·갱신요구권·권리금 보호 등 일부 규정은 적용됩니다(제2조제3항 취지). 다만 전면 적용 범위 밖이라면 5% 증액상한·최우선변제 등은 제한될 수 있어 금액 구간 확인이 필수입니다.

3. 확정일자·우선변제권: 무엇이 달라지나

우선변제권 요건: 대항요건(인도+신청)+확정일자.
배당순위 기준일: 확정일자 부여일이 기준(다른 담보권자와 선후 관계 판단).
유지 원칙: 경매/공매에서 배당요구 종기까지 대항요건과 확정일자 상태를 계속 유지합니다.

4. 환산보증금·소액임차인 핵심값

전면 적용 한도(환산보증금): 서울 9억 / 과밀억제권역·부산 6.9억 / 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5.4억 / 기타 3.7억.
소액임차인·최우선변제(서울 기준): 보증금 6,500만원 이하, 최우선변제 2,200만원(지역별 상이).
※ 금액은 시행령 기준이므로 지역·시점에 따라 다를 수 있어 계약 직전 최신 고시를 확인합니다.

5. 실무 체크리스트(바로 쓰는 절차)

인도 증빙: 키 인계, 전기·수도 계량 수치, 전·후 사진을 YYYYMMDD_주소 폴더로 저장.
사업자등록 신청: 홈택스 또는 세무서 방문 → 접수증 PDF 보관(클라우드 2중 백업).
확정일자: 관할 세무서장이 부여(상가 전용). 재계약·증액 때마다 다시 부여한다.
배당요구 종기 체크: 등기부 ‘경매개시등기’ 후 종기일까지 대항요건 유지.

6. 현장에서 자주 틀리는 실수 7가지

인도만 받고 사업자등록 신청 지연 → 대항력 발생일이 하루씩 뒤로 밀림.
확정일자 생략 → 경매 시 배당순위에서 뒤짐.
증액·갱신 후 확정일자 미갱신 → 증액분 보호 공백.
환산보증금 초과면 대항력 불가로 오해.
소액임차인·최우선변제 지역별 금액 혼동.
접수증·날인본 스캔 미보관.
배당요구 종기 경과 후 뒤늦게 준비.

7. FAQ

Q1. ‘사업자등록 신청’만으로 대항력이 발생합니까?

그렇습니다. 인도+사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

Q2. 상가 확정일자는 어디서 받습니까?

관할 세무서장이 부여합니다(상가 전용). 주택과 달리 주민센터·공증으로 대체하지 않습니다.

Q3. 환산보증금이 높으면 보호를 못 받나요?

전면 적용은 제한되지만, 대항력·갱신요구권·권리금 보호 등은 초과 임대차에도 적용됩니다. 다만 5% 증액상한·최우선변제 등은 ‘범위 내’에서만 적용됩니다.

Q4. 재계약·증액 때 확정일자를 다시 받아야 합니까?

네. 변경·갱신 시 새로운 확정일자를 받아야 증액분까지 안전하게 보호됩니다.

8. 함께 보면 좋은 글

상가임대차 갱신요구권 10년 정리: 기간·거절 사유·통지서 샘플
환산보증금 계산법과 적용범위 한눈에(서울 9억 등 구간)
임대차분쟁조정위원회 60일 로드맵: 신청부터 성립까지

9. 마무리

인도–신청–확정일자는 같은 주간에 끝냅니다. 하루가 배당순위를, 도장 하나가 보증금 회수 여부를 가릅니다. 오늘 인도라면 지금 신청하고, 이번 주 내로 확정일자까지 마무리합니다.

근거·참고

상가임대차 대항력·확정일자 타임라인을 한 번에 정리합니다. 인도→사업자등록 신청→확정일자 순서, 환산보증금·소액임차인 기준·배당요구 종기 체크까지 실무 체크리스트 제공.

저작자표시 비영리 변경금지 (새창열림)

[Y**(00)@]