클릭을 부르는 한 줄: 표준계약서만 믿지 마세요. 특약 한 줄이 보증금, 권리금, 원상복구 비용을 지켜줍니다. 실무에서 바로 복붙해 쓸 수 있는 문구까지 담았습니다.
목차
- 핵심 요약
- 전문가 Q&A (세부 특약 설계)
- 실무용 특약 샘플 모음(복붙 OK)
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 함께 읽으면 좋은 글
- 마무리
1. 핵심 요약
- 관리비: 10만원 이상 정액관리비는 비목·금액을 계약서에 구체 기재해야 분쟁을 줄일 수 있습니다(2024.5.8 개정 표준계약서 반영).
- 차임 증액: 원칙적으로 연 5% 이내(증액 후 1년간 재증액 금지). 단, 고액임대차 등 예외 및 경제사정 급변에 따른 특례를 함께 설계.
- 갱신요구권: 임차인은 최초 계약 포함 10년 범위 내에서 갱신 요구 가능(기간·예외 사유를 특약으로 명료화).
- 원상복구: 법원은 ‘통상의 손모’는 임차인 부담이 아니라고 봅니다. 특약에 범위를 구체화해야 과다청구를 막습니다.
- 권리금: 임대인은 회수기회 방해 금지 의무. 협조·정보제공·일정관리 특약으로 손해배상 다툼을 사전 차단.
- 분쟁 절차: 임대차분쟁조정위는 원칙 60일 내 종료(최대 +30일). ‘조정 먼저’ 특약이 시간·비용을 절약합니다.
- 강행규정: 임차인에게 불리한 약정은 무효. 강행규정 위반 소지 없게 문구를 다듬어야 합니다.
2. 전문가 Q&A (세부 특약 설계)
Q1. “표준계약서만 쓰면 안전한가요?”
A. 표준계약서는 *틀(프레임)*일 뿐, 업종·건물·운영방식에 맞춘 특약이 핵심입니다. 예컨대 2024.5.8 개정으로 정액관리비 10만원 이상 항목을 계약서에 명시하도록 개선됐지만, 실제 분쟁은 비목 상세·정산주기·증빙방식이 빠져서 발생합니다. 비목+산식+증빙 3종 세트를 특약으로 고정하세요.
Q2. “관리비 특약, 어떻게 써야 하나요?”
A. 비목·금액·산식·증빙·정산주기·미납 처리를 모두 기입합니다. “전기·수도는 계량기 실사용량×단가, 공용관리비는 비율·면적 기준”까지 명시하고, 10만원 이상 정액항목은 항목명·금액을 적시하세요.
Q3. “차임 인상은 무조건 5%인가요?”
A. 원칙은 연 5% 내(시행령 제4조). 다만 증액 후 1년 내 재증액 금지와, 감염병 등으로 감액된 뒤 회복하는 특례 등 예외가 있습니다. 환산보증금 초과 등 고액임대차에선 민법·자유약정 영역이 혼재하므로, 근거와 **산식(지수·객단가·매출연동)**을 특약에 적어 분쟁의 기준점을 만듭니다.
Q4. “갱신요구권 10년, 특약으로 줄이거나 늘릴 수 있나요?”
A. 10년은 법정 기준(강행적 보호). 임차인에게 불리한 축소는 무효입니다. 다만 갱신거절 사유(3회 연체·무단전대 등)는 법이 정한 범위 내에서 절차·증빙을 특약으로 구체화해 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q5. “대항력·우선변제권, 특약으로 챙길 수 있나요?”
A. 대항력은 ‘인도 + 사업자등록 신청 다음날 0시’부터 발생합니다. 계약 직후 개업일·사업자등록 신청일을 역산해 특약으로 의무화(예: “잔금일+1영업일 내 신청”). 증액분 계약서에도 확정일자를 받아야 증액된 부분까지 보호됩니다.
Q6. “원상복구 분쟁, 한 방에 줄이는 문구는?”
A. 법원은 ‘통상의 손모’는 임차인 부담이 아니라고 봅니다. 따라서 통상의 손모 제외, 임차인 설치물의 철거·복구 범위, 견적·합리적 감가 적용을 구체 문구로 적으세요.
Q7. “수선의무(누수·전기·설비)는 누가?”
A. 구조·주요설비 대수선은 임대인, 일상적·소규모 경미수선은 임차인으로 나누는 게 실무 표준입니다. 장기간 영업중단 시 차임감액(민법 627), 해지권 트리거를 특약으로 명시하세요.
Q8. “권리금 보호는 어떻게 특약화하나요?”
A. 법은 회수기회 방해 금지를 규정합니다. 신규임차인 안내·입점 심사기한·임대인 연락창구·열람 동행 등 협조의무를 일정표로 특약화하면 배상 다툼이 대폭 줄어듭니다.
Q9. “전대·양도 금지 조항, 어디까지 유효?”
A. 임대인 동의 없는 전대·양도 금지는 민법상 유효. 다만 동의 절차·기한·간주요건(기한 내 미회신 시 동의 간주)을 특약에 넣어 거절 남용을 막을 수 있습니다.
Q10. “관할 합의·조정 절차를 먼저 거치게 할 수 있나요?”
A. 가능. 민사소송법 제29조에 따라 제1심 관할법원 합의가 허용되고, 임대차분쟁조정위 선(先)조정을 특약으로 두면 신속합니다(원칙 60일 내 종료, +30일 연장 가능).
Q11. “강행규정(제15조) 위반 위험을 피하는 요령은?”
A. 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다. ‘자동해지’, ‘권리금 일체 포기’와 같이 법 보호를 박탈하는 문구는 위험. 절차·기한·증빙을 정하는 방향으로 설계하세요.
Q12. “위약금·위약벌은 얼마나 써야 하나요?”
A. 손해배상액의 예정은 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 398②). 실손 추정근거·상한을 특약으로 두고, 위약벌은 감액이 제한될 수 있어 비례성을 확보하는 게 안전합니다.
Q13. “환산보증금 기준은 왜 중요하죠?”
A. 지역별 환산보증금(보증금+월세×100) 기준에 따라 일부 규정 적용이 갈립니다(서울 9억원 등). 자신의 계약이 어느 구간인지 확인하고 특약에서 적용 법조·산식을 명시하세요.
3. 실무용 특약 샘플 모음(복붙 OK)
주의: 아래 문구는 핵심 요소·절차·기한·증빙을 담도록 구성했습니다. 건물·업종별로 수치/기준은 조정하세요.
- 관리비·공과금
- “정액관리비(월 ○○만원)는 다음 비목으로 구성: 관리인건비 ○○, 청소용역 ○○, 공용전기 ○○…(각 항목 금액·산식 기재). 계량기 부문(전기·수도·가스)은 실사용량×단가로 산정하고 검침표·영수증을 매월 전송. 미제출 시 해당월 정액분 10% 감액.”
- 차임 증감
- “증액은 ‘상가임대차보호법 제11조 및 시행령 제4조’ 한도 내에서, 증액 후 1년 내 재증액 불가. 환산보증금 초과 또는 지수연동 합의 시, **CPI·기준지수·산식·상·하한(±○%)**을 명시한다.”
- 갱신·묵시적 갱신
- “임차인은 법정 요건 내 갱신요구 가능. 임대인은 거절 사유 발생 시 근거자료와 함께 서면 통지(내용증명·전자문서 포함). 묵시갱신 시 기간은 1년으로 본다.”
- 대항력·확정일자
- “잔금일 익일 0시 대항력 발생을 위해 잔금일+1영업일 내 사업자등록 신청 의무. 증액·재계약분 계약서에도 확정일자를 받는다.”
- 원상복구·통상의 손모 제외
- “임대차 종료 시 임차인은 자기 설치물을 철거·원상복구하되, 통상의 손모는 복구대상에서 제외. 복구비 산정은 견적 2곳 평균, 감가상각률 적용.”
- 수선의무·영업중단 보상
- “구조체·주요설비의 대수선은 임대인 부담. 72시간 초과 영업중단 시 차임 일할감액 및 14일 초과 시 해지권 발생.”
- 권리금 협조
- “계약만료 6개월 전부터 신규임차인 주선 시 임대인은 열람·임대차조건 제시·심사결과 통지(영업일 7일 내) 등 협조의무를 이행한다.”
- 전대·양도
- “전대·양도는 사전 서면동의. 요청 접수 후 영업일 10일 내 회신 없으면 동의 간주.”
- 분쟁해결
- “분쟁 발생 시 "임대차분쟁조정위원회 조정(원칙 60일 내 종료)"을 선행하고, 불성립 시 관할법원: ○○지방법원으로 합의한다.”
- 위약금·손해배상 예정
- “손해배상액의 예정은 월차임×○개월 상한. 과다 시 민법 398② 감액 가능.
4. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 임대인이 “3회 연체 시 자동해지”를 넣자는데요?
A. 임차인에게 불리한 자동해지·포기 조항은 강행규정 취지에 반해 무효 다툼 소지가 큽니다. 해지 통지·유예기간·변제기회를 절차형으로 바꾸세요.
Q. ‘권리금 일체 포기’ 특약을 넣으면 끝인가요?
A. 권리금 회수 보호규정에 반하는 포기는 효력 다툼 여지가 큽니다. 차라리 협조의무·일정표로 리스크를 줄이세요.
Q. 임대차 종료 후 벽지 변색·바닥 스크래치도 제 부담인가요?
A. 통상의 사용으로 생긴 손모는 임차인 부담이 아닙니다. 사진 부속합의서로 시작·종료 상태를 남겨두면 분쟁이 사라집니다.
Q. 대항력은 언제 생기나요?
A. 인도 + 사업자등록 신청이면 다음날 0시부터 제3자에 대항 가능합니다. 일정은 특약으로 의무화하세요.
Q. 고액임대차인데 5% 상한이 그대로 적용되나요?
A. 경우에 따라 민법상 증감·자유약정이 섞일 수 있어 지수·상·하한을 특약으로 명확히 두는 게 안전합니다(법령·예외를 근거 기재)
5. 함께 읽으면 좋은 글
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6. 마무리
특약은 ‘분쟁의 룰북’입니다.
비목·산식·증빙·기한·절차를 문장으로 고정하면, 해석의 여지를 없앨 수 있습니다. 오늘 제안한 Q&A 논리 + 샘플 특약을 바로 써서, 여러분의 계약서를 분쟁 저항성 높은 문서로 만들어 두세요.
참고 근거(주요 조문·가이드)
- 차임 증감·5% 상한: 상가임대차보호법 제11조, 시행령 제4조. 법제처+1
- 갱신요구권 10년: 상가임대차보호법 제10조. 법제처
- 대항력(인도+사업자등록 신청 익일 0시): 상가임대차보호법 제3조(행안부·이로로). 이유법령
- 통상의 손모: 법령정보센터 판례·법조해설. 법제처
- 수선의무·감액청구: 민법 제623·제627. 법제처+1
- 전대·양도 제한: 민법 제629. 법제처
- 강행규정: 상가임대차보호법 제15조. 법제처
- 분쟁조정 60일: REB·정부 안내. 한국부동산원 · LH 임대차분쟁조정위원회+1
- 표준계약서(정액관리비 10만원 이상 비목 명시): 법무부 보도자료·언론. daegulawyer.co.kr