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서론
계약 만료가 다가오면 가장 먼저 떠오르는 질문이 있죠. “이번에도 가게를 이어갈 수 있을까?” 갱신요구권은 임차인의 영업 안정을 위해 마련된 핵심 장치입니다. 2025년 현재 임차인은 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 거절할 수 있는 사유도 법으로 엄격히 제한되어 있습니다. 이 글에서는 기간·거절 사유·통지 시기·통지서 샘플까지 한 번에 정리하고, 실제 분쟁에 도움이 되는 권리금 보호와 분쟁조정위원회 활용 팁도 담았습니다.
1. 상가임대차 갱신요구권이란?
상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 일정 요건을 갖추면 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 법이 정한 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다. 말 그대로 “계속 영업할 수 있는 권리”인 셈이죠.
2. 갱신요구권 행사 기간 (최대 10년)
- 2018.10.16. 개정 이후 최대 10년까지 보장(종전 5년 → 10년).
- 최초 계약 체결일로부터 계산해 전체 존속기간이 10년을 넘으면 갱신 요구 불가능하다는 점입니다..
- 기간 내 행사하지 않으면 효력 없음(대법원 2010다25259 취지).
3. 임대인의 갱신 거절 사유
상임법 제10조 제1항 각 호 사유에 해당할 때만 거절이 가능합니다. 대표 예시는 아래와 같습니다.
- 차임 3기 이상 연체, 무단 전대, 고의·중과실로 손해 발생
- 철거·재건축 계획(객관적 필요성·정당성 입증 필요, 대법원 2013다21740)
- 임대인 직접영업 계획(진정성·구체성 요구, 대법원 2015다248342)
- 그 밖에 법이 인정하는 정당한 사유
팁 : “직접 사용”이나 “재건축”은 추상적 주장만으로는 부족합니다. 계획·자금·일정 등 구체적 자료가 필요합니다.
4. 갱신 요구 통지 시기와 방법
- 시기 : 계약만료 6개월 전~1개월 전까지 임차인이 갱신을 요구해야 합니다..
- 방법 : 내용증명 우편이 가장 안전(등기 발송·사본 보관)합니다.
- 유의 : 구두·문자·메신저는 분쟁 시 입증력이 약합니다..
5. 갱신 요구 통지서 샘플
내용증명
수신인: ○○건물주(임대인)
발신인: ○○상가 임차인 ○○○
제목: 상가임대차 갱신 요구의 건
본인은 귀하와 체결한 ○○상가(주소 ○○) 임대차 계약(계약기간: 20XX.XX.XX ~ 20XX.XX.XX)에 관하여,
상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구합니다.
기존과 동일한 조건으로의 갱신을 요청하오니, 관련 절차를 진행하여 주시기 바랍니다.
20XX년 XX월 XX일
발신인 ○○○ (인)
체크 : 주소·계약기간·연락처를 정확히 기재하고, 등기우편으로 발송하세요.
7. 분쟁 조정 제도 활용하기
소송이 항상 정답은 아닙니다. 상가임대차분쟁조정위원회(상임법 제14조의2)를 통한 조정은 빠르고 비용도 상대적으로 낮습니다. 합의가 실패하면 그때 소송을 검토해도 늦지 않습니다.
8. 실무 체크포인트 정리
- 최초 계약일 기준 10년 이내에만 갱신 요구 가능.
- 만료 6개월~1개월 전 사이에 내용증명으로 통지.
- 거절 사유는 법정 사유로 엄격히 제한, 입증책임은 임대인 측에 무게.
- 권리금 이슈와 연동하여 손해배상 가능성 점검.
- 분쟁조정위원회를 1차 대응창구로 활용.
9. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 10년 규정은 예전 계약에도 적용되나요?
A. 2018.10.16. 개정 이후 갱신되는 계약부터 10년이 적용됩니다.
Q2. 임대인이 “직접 영업”을 이유로 거절하면 무조건 인정되나요?
A. 아닙니다. 대법원 2015다248342처럼 구체적 준비·진정성이 입증돼야 합니다.
Q3. 문자나 카톡으로 갱신 요구해도 되나요?
A. 증명력이 약합니다. 내용증명 우편으로 통지하세요.
Q4. 갱신 후 임대료는 얼마나 올릴 수 있나요?
A. 상임법 제11조에 따라 연 5% 이내로 제한됩니다.
Q5. 임대인이 재건축을 이유로 거절합니다. 가능한가요?
A. 대법원 2013다21740 취지처럼 필요성·구체성이 입증돼야 정당한 거절이 됩니다.
11. 마무리 글
갱신요구권은 임차인의 영업 생존과 직결됩니다. 10년 한도, 통지 시기, 거절 사유만 정확히 챙겨도 분쟁을 절반은 줄일 수 있습니다. 여기에 권리금 보호와 분쟁조정을 곁들이면 실무 대응력이 한층 올라갑니다. 오늘 안내한 체크리스트와 샘플을 바로 활용해 보세요.
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