권리금 회수 분쟁의 승패는 정당사유 요건 충족과 증거의 연결성, 배상액 산정·시효를 얼마나 정확히 적용하느냐에 달려 있습니다. 본문은 상가건물임대차보호법 §10조의3·§10조의4와 대법원 최근 흐름을 근거로, 바로 실무에 투입 가능한 체크리스트와 사례를 제공합니다.
목차
1. 권리금의 뜻과 법적 근거(§10조의3·§10조의4)
권리금은 영업시설·거래처·신용·노하우·입지 등 유·무형 가치를 양도·이용하는 대가로서 보증금·차임 외에 지급되는 금전입니다(상임법 §10조의3).
임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 없고, 위반 시 손해배상 책임을 집니다. 배상액은 “신규임차인이 지급하기로 한 권리금”과 “종료 당시 권리금” 중 낮은 금액을 상한으로 하고, 청구 시효는 종료일부터 3년입니다(§10조의4).
2. 대법원 핵심 판례 TOP 6 요지와 실무 포인트
① 갱신권 만료와 별개로 권리금 보호의무 유지
임대차기간이 5년(현행 10년) 초과되어 갱신요구권이 만료되어도, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 집니다(2019.5.16. 선고 2017다225312, 225329).
포인트: “갱신권 만료=보호의무 소멸” 논리는 부정. 권리금 보호와 갱신권은 별개.
② “자가영업” 선언만으로는 정당사유가 되지 않음
임대인이 “직접 영업” 계획만으로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 일률적으로 거절할 수 없습니다(2020.9.3. 선고 2018다252441, 252458).
포인트: 자가영업 주장은 구체적 근거가 뒷받침되어야 하며, 신규임차인과 대면·협의 자체를 차단하면 방해 인정 가능성↑.
③ ‘1년 6개월 영리목적 미사용’ 예외의 엄격한 해석
종료 후 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않아야 예외가 성립합니다. 의사표시만으로는 부족합니다(2019다285257).
또한 소유자 변경이 있더라도 종전·신규 소유자의 미사용 기간 합산으로 1년 6개월을 충족하면 정당사유가 될 수 있습니다(2021다272346).
④ 재건축·철거 고지=항상 방해는 아님(요건 충족 필요)
임대인이 재건축 계획을 고지했다는 이유만으로 곧바로 방해가 되는 것은 아닙니다. 다만 필요성의 객관적 근거와 계획의 구체화·일관성 없이 매우 짧은 임대기간만 확정·고수하거나, 고지 내용과 모순되는 정황이 드러나면 방해 판단이 가능합니다(2022다202498).
[각주6]⑤ ‘신규임차인 주선·특정’ 입증의무
임차인이 실제로 신규임차인을 주선·특정했고 임대인의 거절로 권리금 계약이 무산되었다는 인과관계가 입증되어야 손해배상이 열립니다 (대법원 중요판결 요지 참조).
[각주7]⑥ 지연손해금 기산점: “종료 다음 날”
권리금 회수 방해 손해배상은 법정책임이며, 임대차가 종료한 날에 이행기 도래 → 그 다음 날부터 지체책임(지연손해금)이 발생합니다(2022다260586; 2023.2.2. 중요판결 공지).
[각주8]3. 임대인 ‘정당한 사유’ 체크리스트(거절이 유효한 경우)
- 신규임차인 후보의 자력 부족(보증금·차임 지급능력 미흡)
- 임대차 유지가 곤란한 상당한 사유 존재
- 종료 후 실제 1년 6개월 이상 영리목적 미사용 이행(소유자 변경 시 합산 가능)
- 임대인이 제시한 대체 신규임차인과의 계약 체결 및 권리금 지급 완료
4. 임차인 승소 전략: 증거·절차·배상액 공식·시효
① 증거 체인(필수)
- 권리금 계약서/LOI(+ 계약금 이체내역)
- 대화 로그(문자·카톡·메일)로 주선·거절의 인과관계 입증
- 신규임차인 후보의 자력 증빙(통장잔고·대출약정·재무자료)
- 임대인 주장 반박자료: 재건축 필요성·일정 근거 부재, 모순 정황 등
② 절차·시효
손해배상 청구권 시효 3년: 임대차 종료일로부터 기산. 지연손해금은 종료 다음 날부터 발생.
③ 배상액 공식(상한)
상한 = min(신규임차인이 지급하기로 한 권리금, 종료 당시 권리금). 합의액이 높아도 종료 시가가 낮으면 종료 시가, 반대로 시가가 높아도 합의액이 낮으면 합의액이 상한.
[각주1][각주8]5. 케이스 스터디: 이렇게 주장·방어하면 갈린다
사례 A(임차인 승)
LOI·계약금 영수증·대화록 완비 + 임대인의 재건축 고지에 구체성·일관성 없음 → 방해 인정 가능성↑.
사례 B(임대인 승)
종료 후 1년 6개월 실제 미사용 입증(사진·세금·전력량 등). 소유자 변경 시 합산으로 요건 충족 → 정당사유 인정.
사례 C(임차인 패)
신규임차인 ‘협의 중’만 있고 실제 주선·특정·계약 없음 → 인과관계 부족으로 패소 위험.
6. 핵심 체크포인트 요약
- 보호기간 통일 표기: 종료 6개월 전~종료 시
- 정당사유는 엄격·객관적 입증 필요(자가영업·재건축은 특히)
- 증거는 “주선→거절→무산”의 인과관계로 연결
- 배상액 상한과 시효·지연손해금을 청구서에 명기
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 “직접 영업”을 이유로 신규임차인과 계약을 거절하면 유효한가요?
일률적으로 유효하지 않습니다. 자가영업만으로는 부족하고, 추가적 객관 사정이 필요합니다(대법원 2018다252441 등). [각주3]
Q2. 재건축을 고지하면 방해가 아니라고 볼 수 있나요?
항상 그런 것은 아닙니다. 필요성·구체성·일관성과 증빙이 확보되지 않으면 방해 판단이 가능합니다. [각주6]
Q3. ‘1년 6개월 미사용’ 예외를 어떻게 입증하나요?
종료 후 실제 미사용이 핵심입니다. 전력·수도 사용량, 사업자등록 상태, 현장사진 등 객관 자료로 입증하며, 소유자 변경 시 합산도 가능합니다. [각주4][각주5]
Q4. 손해배상액과 지연손해금은 어떻게 계산되나요?
배상액 상한은 합의 권리금 vs 종료 시가 중 낮은 금액. 지연손해금은 종료 다음 날부터 발생합니다. [각주1][각주8]
상가 임대차 표준계약서, 이렇게 작성해야 분쟁이 없습니다! (2025 최신 실무 가이드)
상가 임대차 계약은 단순히 ‘건물 임대를 약속하는 문서’가 아닙니다. 임대인과 임차인의 권리·의무를 규정하고, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금과 영업권을 지키는 법적 장치입니
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권리금 회수 분쟁은 조문+판례+증거의 3박자가 맞아야 승부가 납니다.
- 임차인은 신규임차인 주선·특정과 권리금 계약 증거를 먼저 갖추고, 임대인의 거절 사유를 사실·문서로 반박하세요.
- 임대인은 정당한 사유를 객관 자료로 입증하고, 재건축·자가영업 논리는 구체성이 핵심입니다.
결국, 누가 더 명확한 증거로 법리의 요건을 채우느냐가 승패를 가릅니다.
각주
- [각주1] 상가건물임대차보호법 §10조의3, §10조의4(보호기간 6개월·배상상한·시효 3년). 법령 원문
- [각주2] 대법원 2019.5.16. 선고 2017다225312, 225329(갱신권 만료와 권리금 보호의무는 별개). 주요판결
- [각주3] 대법원 2020.9.3. 선고 2018다252441, 252458(자가영업만으로 정당사유 불충분). 주요판결
- [각주4] 대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257(‘1년 6개월 영리목적 미사용’은 실제 미사용 요함). 판례정보
- [각주5] 대법원 2022.1.14. 선고 2021다272346(소유자 변경 시 미사용 기간 합산 가능). 주요판결
- [각주6] 대법원 2022다202498(재건축·철거 고지=항상 방해 아님, 요건 충족 필요). 판결 해설
- [각주7] 신규임차인 주선·특정 요건과 인과관계 입증(대법원 중요판결 요지·실무평석 다수). 실무 해설
- [각주8] 대법원 2023.2.2. 중요판결(2022다260586): 법정책임·지연손해금은 종료 다음 날부터. 판결요지 PDF