임대차 계약 만료가 다가오면, 임차인은 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물임대차보호법」에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법으로 엄격히 제한되어 있으며, 정당한 사유가 없다면 거절은 무효입니다. 특히 경매로 소유자가 변경된 경우에도, 대항력을 갖춘 임차인은 갱신권을 그대로 행사할 수 있습니다. 2025년 현행 법령과 실무 기준에 따라, 임대인조차 거절할 수 없는 대표 사례를 정리합니다.
1. 계약갱신요구권의 기본 개념
- 주택 – 「주택임대차보호법」 제6조의3: 임대차 만료 6개월~2개월 전에 갱신 요구 가능, 1회(2년) 한정
- 상가 – 「상가건물임대차보호법」 제10조: 임대차 만료 6개월~1개월 전에 갱신 요구 가능, 최초 계약 포함 총 10년 범위 내
정해진 기간 내에만 요구할 수 있으며, 기간을 넘기면 권리 행사에 제한이 있습니다.
2. 임대인의 갱신 거절 가능 사유
임대인은 다음 사유에 해당하는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 주택: 2기분 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 재건축·철거, 임대인 또는 직계존·비속의 실제 거주, 중대한 계약 위반
- 상가: 3기분 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 재건축·철거(계약 당시 공사시기·기간을 구체적으로 고지), 중대한 계약 위반
3. 법적으로 갱신 거절이 불가능한 대표 사례
- 연체가 2기(주택) 또는 3기(상가) 미만인 경우
- 임대인의 단순 의사 변경(“그냥 나가주세요”)
- 소유자 변경(매매·경매 포함)만으로 거절하는 경우 – 대항력 있는 임차인은 승계 보호
- 사소한 분쟁으로 법정 거절 사유에 해당하지 않는 경우
4. 상가와 주택의 차이점
| 구분 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
| 갱신 요구 기간 | 만료 6~2개월 전 | 만료 6~1개월 전 |
| 보장 기간 | 2년(1회) | 총 10년 |
| 연체 기준 | 2기 | 3기 |
| 특이 거절 사유 | 임대인·직계 가족 실제 거주 | 철거·재건축 사전 고지 요건 |
5. 경매에서의 갱신요구권 적용
경매 낙찰로 소유자가 바뀌어도, 임차인이 대항력을 갖춘 경우 매수인은 임대인 지위를 승계합니다. 따라서 단순 소유자 변경은 거절 사유가 될 수 없습니다.
- 주택 대항력 요건: 전입신고 + 점유
- 상가 대항력 요건: 건물 인도 + 사업자등록
6. 갱신 거절 통보 시 임차인의 대응 방법
- 내용증명 발송 – 갱신 요구 의사와 법적 근거 명시
- 분쟁조정위원회·법원 신청 – 거절 사유 부존재 입증
- 계약 자동 연장 – 법적 요건 불충족 시 기존 조건으로 연장 간주
Tip: 경매 매수인도 임대인 지위를 승계하므로, 갱신 요구는 동일하게 행사 가능합니다.
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 재건축 사유로 거절이 가능할까요?
A. 주택·상가 모두 가능하지만, 상가는 계약 시 공사시기·기간 등 구체 고지가 있어야 하며, 주택은 구체적 허가·계획이 필요합니다.
Q2. 경매로 소유자가 바뀌면 갱신권이 사라지나요?
A. 아닙니다. 대항력을 갖춘 임차인의 경우 매수인도 임대인 지위를 승계하므로 갱신 요구권이 유지됩니다.
Q3. 연체가 기준에 못 미치면 거절이 가능한가요?
A. 불가능합니다. 주택은 2기, 상가는 3기 이상 연체가 있어야 거절 사유가 됩니다.
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9. 마무리 글
갱신 거절은 법이 정한 제한된 사유에서만 가능합니다. 연체 기준, 거절 사유, 갱신 요구 기간 등은 주택과 상가에서 다르므로 정확히 구분해야 합니다. 경매 상황에서도 대항력을 갖춘 임차인은 권리를 지킬 수 있으니, 법적 근거와 증거를 바탕으로 당당하게 대응하세요.
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