2025 깡통전세 예방법 총정리 - KB시세 확인부터 전세보증보험 가입까지, 반드시 알아야 할 실전 체크리스트
전세사기 중에서도 가장 치명적인 유형이 바로 **‘깡통전세’**입니다.
단 한 번의 계약 실수로 수천만 원의 보증금을 날릴 수도 있죠.
하지만 계약 전 단 5가지 점검만 제대로 해도, 깡통전세는 막을 수 있습니다.
이 글 하나로 깡통전세의 원인부터 예방 방법, 보증보험 가입 요령까지 완전정복해보세요.
📌 목차
- 깡통전세란? 왜 위험한가
- 실제 사례로 보는 피해 유형
- KB시세 확인법 – 시세 왜곡 피하는 핵심
- 깡통전세 경고 신호 5가지
- 전세보증금 반환보증 – 가입 조건과 절차
- 등기부등본 확인법 – 반드시 확인해야 할 3가지
- 계약서 특약사항 예시문 포함
- FAQ – 자주 묻는 질문
- 정리 및 실전 체크리스트
🧨 깡통전세란? 왜 위험한가
깡통전세란 보증금이 매매가 또는 실거래가보다 높거나,
임대인의 선순위 대출과 합쳐서 보증금 회수가 어려운 전세 계약을 말합니다.
📉 이런 경우가 대표적인 깡통전세
- 매매가: 2.5억 / 보증금: 2.2억 / 대출: 0.5억 → 실제 환가 시 보증금 회수 불가능
📍 실제 사례로 보는 깡통전세 피해
사례: 2024년 서울 구로구 신축 다세대주택
KB시세 없음, 등기부에 근저당권 1억 존재
보증금 2억 5천 계약 → 집값 하락 + 경매 → 보증금 대부분 손실
💡 이 사례에서 중요한 포인트는?
- KB시세 없음 → 시세 왜곡
- 등기부등본 미확인
- 보증보험 미가입
📊 KB시세 확인법 – 시세 왜곡 피하는 핵심
[1] KB부동산 리브온 사이트 또는 앱 접속
[2] 매물 주소 입력 후 매매/전세 시세 확인
[3] ‘공시가격 대비 전세가율’ 확인 → 90% 초과 시 위험
📌 주의: 신축빌라나 다세대는 KB시세가 없을 수 있으므로,
인근 유사 매물 실거래가 병행 확인 필수
🚨 깡통전세 경고 신호 5가지
| 경고 신호 | 설명 | 점검 방법 |
| 시세보다 전세보증금이 높음 | 전세가율 90% 초과 | KB시세 확인 |
| 임대인 근저당 설정 | 이미 대출로 담보 제공됨 | 등기부등본 열람 |
| 신축빌라·다세대 집중지역 | KB시세 부재 + 허위매물 다수 | 중개사+국토부 실거래 확인 |
| 보증보험 가입 거부 | 깡통전세 가능성 높음 | 가입 가능 여부 확인 |
| 계약서에 특약 없음 | 보증금 반환 불분명 | 특약 직접 삽입 필요 |
🛡️ 전세보증금 반환보증 – 가입 조건과 절차
✅ 보증기관
- HUG 주택도시보증공사
- SGI 서울보증
✅ 가입 조건 (HUG 기준 예시)
- 전세보증금 ≤ KB시세 기준 90%
- 등기부상 근저당 미설정 또는 보증금 대비 선순위 적음
- 확정일자 + 전입신고 완료
📄 절차
- 계약서 사본 + 등기부등본 제출
- 확정일자 등록 후 보증 신청
- 심사 후 보증료 납부 → 증서 발급
💬 팁: 보증료는 보증금의 0.15% 내외로, 보증금 2억이면 약 30만 원 수준입니다.
📜 등기부등본 확인법 – 반드시 확인해야 할 3가지
- 소유자와 임대인 일치 여부
- 근저당권 및 채권최고액 유무
- 가압류·압류 여부
💬 주의: 등기부는 계약 당일 포함 최소 2회 이상 확인하세요.
✍ 계약서 특약사항 예시문 포함
| 임대인은 등기부등본상 실소유자이며, 계약 이후 추가 담보 설정(근저당 포함)은 불가하다. 임차인의 요청 시 등기부등본, 시세자료, 보증가입 여부를 투명하게 공개한다. 전세보증금 반환은 임대인이 책임지며, 확정일자 및 전입신고는 즉시 완료한다. |
❓ FAQ – 자주 묻는 질문
Q. 보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
👉 깡통 가능성이 있는 경우, 사전 조건 충족 후 반드시 가입 권장
Q. KB시세가 없는 경우엔?
👉 인근 유사 매물 실거래가 확인 + HUG에 가입 가능 여부 상담 병행
Q. 계약서에 특약을 안 넣으면 어떻게 되나요?
👉 보증금 반환 시 법적 책임 입증이 어려워지고, 임차인 권리 약화됩니다.
📌 정리 및 실전 체크리스트
| 체크 항목 | 완료 여부 |
| ☐ KB시세 or 실거래가 확인 완료 | |
| ☐ 등기부등본 열람 후 근저당 확인 | |
| ☐ HUG/SGI 보증보험 가입 가능 여부 점검 | |
| ☐ 계약서에 특약사항 삽입 | |
| ☐ 전입신고 + 확정일자 처리 완료 |
🧩 마무리 한마디
전세사기는 나쁜 사람 탓이지만, 깡통전세는 준비 부족 탓입니다.
💡 “전세 계약 전 단 5가지만 확인하면 깡통전세는 피할 수 있습니다.”
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당신의 보증금은 ‘지식’으로 지킬 수 있습니다.