임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 안 돌려준다면? 정말 난감한 상황이죠.
“조금만 기다려 달라”는 말만 믿었다가 몇 달, 심지어 몇 년이 지나도 보증금을 못 돌려받는 경우가 실제로 많습니다.
그럴 땐 감정적으로 대응하기보다, 법이 마련해 둔 절차를 차근차근 밟는 게 가장 확실한 방법입니다.
오늘은 지급명령부터 강제집행까지 이어지는 절차를 단계별로 정리하고, 여기에 대항력·우선변제권, 임차권등기명령, 최신 판례까지 실무적으로 꼭 알아야 할 포인트를 함께 알려드립니다.
목차
- 계약 종료 후 첫 단계: 내용증명 발송
- 빠른 해결을 원한다면: 지급명령 신청
- 본격 대응: 보증금 반환 소송 제기
- 판결 확정 후: 집행문 부여
- 강제집행 절차: 경매와 채권 압류
- 배당 절차와 보증금 회수
- 반드시 기억해야 할 추가 체크포인트
1. 계약 종료 후 첫 단계: 내용증명 발송
보증금 반환을 요구하는 가장 첫 번째 공식 절차는 내용증명 발송입니다.
- “언제까지, 얼마를, 어느 계좌로 지급하라”는 식으로 구체적으로 적어야 합니다.
- 나중에 소송으로 갈 경우 강력한 증거로 활용됩니다.
👉 내용증명 자체가 법적 강제력은 없지만, 임대인에게 심리적 압박을 주고 협상을 유도하는 효과가 있습니다.
2. 빠른 해결을 원한다면: 지급명령 신청
소송까지 가기 전, 간단하게 해결할 수 있는 방법이 바로 지급명령 신청입니다(민사소송법 제462조).
- 임차인이 법원에 신청하면, 임대인이 이의하지 않으면 곧바로 확정됩니다.
- 판결과 같은 효력이 생기므로 강제집행까지 바로 가능합니다.
- 단, 임대인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어갑니다.
👉 그래서 지급명령은 ‘빠른 해결 1순위’로 많이 활용됩니다.
3. 본격 대응: 보증금 반환 소송 제기
임대인이 끝까지 버티거나 지급명령에 이의를 제기하면 결국 정식 소송으로 가야 합니다.
- 증거: 임대차계약서, 전입신고 내역, 확정일자 자료, 임차권등기명령 신청 사실 등이 필요합니다.
- 법원은 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않는 임대인에게 반환 판결을 내립니다.
- 대법원 판례(2014다232013)에서도 임차인의 보증금 반환 청구권을 인정했습니다.
👉 소송은 시간과 비용이 들지만, 임차인의 권리를 확실히 확보하는 절차입니다.
4. 판결 확정 후: 집행문 부여
판결이 확정되었다고 해서 자동으로 집행이 가능한 건 아닙니다.
법원에서 집행문 부여를 받아야 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다(민사집행법 제24조).
👉 집행문은 쉽게 말해, 강제집행을 열 수 있는 열쇠와 같습니다.
5. 강제집행 절차: 경매와 채권 압류
임대인이 자발적으로 돈을 주지 않는다면 강제집행으로 넘어가야 합니다. 선택지는 크게 두 가지입니다.
- 부동산 경매: 집주인 소유 부동산을 법원이 강제로 매각해 보증금을 회수
- 채권 압류·추심명령: 은행 계좌, 월세 수입, 보증금 등 임대인의 재산을 압류
👉 대법원 판례(2005다37765)에서도 강제집행을 통한 보증금 회수 가능성을 인정했습니다.
6. 배당 절차와 보증금 회수
경매가 끝나면 배당 절차를 통해 보증금을 지급받습니다(민사집행법 제150조).
다만, 선순위 근저당권자나 세금 체납액이 많으면 일부만 회수할 수도 있습니다.
💡 그래서 계약 단계에서부터 *대항력(주택 인도 + 전입신고)*과 *우선변제권(확정일자)*을 반드시 갖춰두는 게 핵심입니다.
👉 대법원 2016다2451 판례에서도 선순위 임차인의 대항력을 인정한 바 있어, 권리 확보 여부가 실제 회수 가능성을 좌우합니다.
7. 반드시 기억해야 할 추가 체크포인트
- 대항력 vs 우선변제권: 임차인이 권리를 지키려면 두 가지를 반드시 구분해서 챙겨야 합니다.
- 임차권등기명령: 이사를 나가야 하는 상황이라면, 「주택임대차보호법 제3조의3」에 따른 임차권등기명령으로 권리를 보존할 수 있습니다. 이 제도가 있어야 집을 비우더라도 보증금 반환청구권을 잃지 않습니다.
- 소송 비용: 인지대·송달료·집행 비용 등은 임차인이 선납해야 하지만, 판결에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 지급명령으로 끝나는 경우가 많나요?
A. 임대인이 이의를 제기하지 않으면 지급명령으로 간단히 끝나는 경우도 많습니다. 하지만 이의를 하면 소송으로 넘어갑니다.
Q2. 강제집행까지 가면 얼마나 걸리나요?
A. 사건마다 다르지만 보통 수개월 이상 걸립니다. 복잡한 경우에는 1년 이상 걸리기도 합니다.
Q3. 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있나요?
A. 네. 선순위 권리자나 세금 체납이 많으면 일부만 회수될 수도 있습니다. 그래서 계약 단계에서부터 권리확보가 중요합니다.
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마무리 글
보증금을 못 돌려받는 상황은 누구에게나 생길 수 있습니다.
하지만 법적 절차를 알고, 대항력·우선변제권·임차권등기명령 같은 권리 보호 장치를 잘 챙겨두면 훨씬 안전하게 대응할 수 있습니다.
2025년에도 부동산 시장은 불안 요소가 있지만, 절차만 숙지한다면 임차인의 권리를 지킬 방법은 분명히 있습니다.
👉 “절차를 아는 사람이 끝까지 돈을 지킨다”는 사실, 꼭 기억하세요.