1주택+입주권 비과세 받을 수 있을까? 2026년 기존 집 3년 안에 팔면 양도세가 보입니다

1주택자가 조합원입주권을 추가로 취득했더라도 일정 요건을 충족하면 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

2026년 기준 대표적인 특례는 종전주택 취득 후 원칙적으로 1년 이상 지나 입주권을 취득하고, 입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우입니다.

3년을 넘겼더라도 신축주택 완성 후 이사·1년 이상 계속 거주와 종전주택 처분요건 등을 충족하면 별도의 비과세 특례를 검토할 수 있습니다.

기존 집 한 채를 가진 상태에서 재개발·재건축 조합원입주권을 추가로 취득하면 가장 먼저 걱정되는 것이 양도소득세입니다.

“입주권도 있는데 기존 집을 팔면 2주택처럼 과세되는 것 아닐까?”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 2026년 현행 세법에는 1주택과 조합원입주권을 일시적으로 함께 보유한 경우 종전주택을 1세대 1주택으로 보는 특례가 있습니다.

중요한 것은 단순히 주택 수를 세는 것이 아니라 종전주택 취득일, 입주권 취득일, 기존 집 양도일을 순서대로 확인하는 것입니다.

핵심 분석｜가장 먼저 ‘입주권 취득 후 3년’을 확인하세요

대표적인 비과세 특례의 흐름은 다음과 같습니다.

종전주택 취득 → 원칙적으로 1년 이상 경과 → 조합원입주권 취득 → 입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도

이 요건에 해당하면 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.

다만 여기서 가장 많이 하는 실수가 있습니다.

“입주권 취득 후 3년 안에 기존 집만 팔면 무조건 비과세된다”는 생각입니다.

3년은 중요한 요건이지만 이것만으로 비과세가 결정되는 것은 아닙니다. 종전주택 자체도 1세대 1주택의 기본적인 보유·거주요건 등을 충족해야 합니다.

법에서 정한 일부 사유에는 종전주택 취득 후 1년 경과 요건을 적용하지 않는 예외도 있습니다.

실전 정보｜3년을 넘겼다면 완성일을 확인하세요

입주권 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔지 못했다고 비과세 가능성이 바로 사라지는 것도 아닙니다.

현행법에는 3년이 지난 뒤 종전주택을 양도하는 경우의 별도 특례가 있습니다.

대표적인 요건은 다음과 같습니다.

① 종전주택 취득 후 원칙적으로 1년이 지나 입주권을 취득하고
② 입주권으로 취득하는 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사하며
③ 신축주택에서 1년 이상 계속 거주하고
④ 종전주택을 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도할 것

취학·근무상의 형편·질병 요양 등 법에서 인정하는 부득이한 사유가 있다면 세대원 일부가 함께 이사하지 못하는 경우도 예외가 인정될 수 있습니다.

따라서 3년을 넘겼다면 입주 예정일이 아니라 신축주택의 정확한 완성일을 확인하는 것이 중요합니다.

사례｜입주권 취득 후 3년을 넘겼다면?

김씨가 2022년 기존 아파트를 취득하고 2024년 별도의 조합원입주권을 취득했다고 가정해보겠습니다.

입주권 취득일부터 3년 이내 기존 아파트를 판다면 먼저 3년 이내 특례를 확인합니다. 동시에 기존 아파트 자체의 1세대 1주택 비과세요건도 확인해야 합니다.

반대로 매도가 늦어져 3년을 넘겼다면 어떻게 될까요?

비과세를 바로 포기할 필요는 없습니다.

새 아파트가 완성된 뒤 3년 이내 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주하면서, 기존 아파트도 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 처분하는 등의 요건을 충족하는지 다시 확인하면 됩니다.

즉 3년 이전과 이후에 적용을 검토하는 특례가 달라지는 것입니다.

2026년 1주택+입주권 비과세 한눈에 보기

확인 항목	핵심 기준
종전주택→입주권 취득	원칙적으로 1년 이상
입주권 취득 후	3년 이내 종전주택 양도
3년 이내 양도	기본 특례 검토
3년 초과	완성·이사·거주 특례 검토
신축주택 이사	완성 후 3년 이내
신축주택 거주	1년 이상 계속
종전주택 처분	완성 전 또는 완성 후 3년 이내
종전주택	기본 비과세요건 별도 확인

매도 전 체크리스트

□ 종전주택 취득일을 확인했다
□ 조합원입주권 취득일을 확인했다
□ 두 취득시점 사이의 1년 요건을 확인했다
□ 입주권 취득 후 3년 경과 여부를 확인했다
□ 종전주택의 기본 비과세요건을 확인했다
□ 세대원이 가진 다른 주택·입주권·분양권도 확인했다
□ 3년을 넘겼다면 신축주택 완성일을 확인했다
□ 완성 후 3년 이내 이사가 가능한지 확인했다
□ 신축주택에서 1년 이상 계속 거주할 수 있는지 확인했다
□ 양도소득세 신고와 특례 관련 서류를 확인했다

자주 묻는 질문(FAQ)

입주권을 취득하면 기존 집은 비과세를 못 받나요?

그렇지 않습니다. 일정 요건을 충족하면 기존 주택을 1세대 1주택으로 보는 특례를 적용할 수 있습니다.

기존 집은 언제까지 팔아야 하나요?

대표적인 특례는 조합원입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우입니다. 다만 종전주택 자체의 기본 비과세요건도 충족해야 합니다.

입주권 취득 후 3년이 지나면 비과세가 끝나나요?

아닙니다. 신축주택 완성 후 이사·거주와 종전주택 처분요건을 충족하면 별도의 특례를 검토할 수 있습니다.

3년 초과 특례의 1년 거주는 어느 집인가요?

입주권에 따라 새로 취득하는 신축주택에서 1년 이상 계속 거주하는 요건입니다.

기존 집 처분기한은 입주일부터 계산하나요?

입주일만 기준으로 계산하면 안 됩니다. 3년 초과 특례에서는 신축주택 완성일이 중요한 기준이므로 완성일과 실제 이사일을 구분해 확인해야 합니다.

같이 보면 좋은 글

① 입주권 양도세 얼마나 나올까? 2026년 보유기간·비과세 조건 알면 실제 세금이 보입니다
입주권 자체를 팔 때 적용되는 세율과 입주권 자체의 비과세 가능성을 다룹니다.
→ 기존 집이 아니라 입주권을 팔 계획이라면 이 글부터 확인해 보세요.

② 1세대 1주택 양도세 비과세 받을 수 있을까? 2026년 2년 보유·거주요건 알면 세금이 보입니다
1주택+입주권 특례를 적용하기 전에 종전주택 자체의 기본 비과세요건을 확인하는 글입니다.
→ 기존 집의 보유·거주요건도 함께 점검해 보세요.

③ 양도소득세 계산 어떻게 할까? 2026년 7가지 순서 알면 실제 세금이 보입니다
비과세가 적용되지 않을 경우 실제 양도세를 계산하는 상위 허브 글입니다.
→ 과세되는 경우 양도차익부터 세율까지 계산 순서를 확인해 보세요.

④ 입주권 취득 후 3년 넘으면 어떻게 될까? (다음 글)
3년 안에 종전주택을 팔지 못했을 때 적용할 수 있는 완공·이사·거주 특례를 자세히 다룰 글입니다.

마무리｜1주택+입주권은 네 날짜를 확인하세요

1주택자가 조합원입주권을 취득했다고 기존 집의 비과세가 무조건 사라지는 것은 아닙니다.

먼저 종전주택 취득 후 원칙적으로 1년 → 입주권 취득 → 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도라는 기본 구조를 확인해야 합니다.

3년을 넘겼다면 비과세를 바로 포기하지 말고 신축주택 완성 후 3년 이내 이사 → 1년 이상 계속 거주 → 종전주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 처분 요건을 다시 살펴봐야 합니다.

결국 세금 판단에서 중요한 것은 단순한 1주택+1입주권이라는 숫자가 아닙니다.

종전주택 취득일 → 입주권 취득일 → 신축주택 완성일 → 종전주택 양도일

이 네 날짜를 먼저 정리하면 기존 집을 언제 팔아야 하는지, 비과세 특례를 적용할 가능성이 있는지 훨씬 명확해집니다.