입주권 양도세 얼마나 나올까? 2026년 보유기간·비과세 조건 알면 실제 세금이 보입니다

2026년 기준 조합원입주권은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 양도소득세 단기세율이 적용됩니다.

2년 이상 보유한 조합원입주권은 원칙적으로 기본세율 체계가 적용되며, 일정 요건을 갖춘 1세대 1조합원입주권은 비과세 특례도 확인해야 합니다.

기존 주택과 입주권을 함께 보유했다면 무엇을 먼저 양도하는지에 따라 적용 규정이 달라지므로 종전주택 취득일·입주권 취득일·양도일을 함께 확인해야 합니다.

재개발·재건축 아파트가 조합원입주권으로 바뀐 뒤 입주 전에 매도해야 하는 경우가 있습니다. 이때 가장 많이 하는 질문이 “입주권을 팔면 양도세가 얼마나 나올까?”입니다.

입주권은 분양권과 비슷해 보이지만 세금 계산은 다릅니다. 특히 보유기간에 따른 세율, 관리처분계획인가일 당시 종전주택의 상태, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권 보유 여부를 함께 확인해야 합니다.

따라서 입주권 양도세는 세율부터 계산하기보다 ‘내 입주권이 비과세 대상이 될 수 있는지’를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

핵심 분석｜입주권과 분양권은 세율부터 다릅니다

2026년 현행 기준 조합원입주권을 양도할 때 보유기간이 *1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%*의 단기세율이 적용됩니다.

하지만 2년 이상 보유한 조합원입주권은 원칙적으로 기본세율 체계로 돌아갑니다.

이 점이 분양권과 가장 큰 차이입니다. 분양권은 1년 이상 보유해도 원칙적으로 60% 세율이 적용되기 때문에 “입주권도 2년 넘게 가지고 있어도 60%겠지”라고 생각하면 실제 세금과 큰 차이가 날 수 있습니다.

다만 실제 산출세액은 양도가액에 세율을 바로 곱하는 것이 아닙니다. 취득가액과 인정되는 필요경비 등을 반영해 양도차익과 과세표준을 계산한 뒤 해당 세율을 적용합니다.

실전 정보｜입주권도 비과세가 가능할까?

가능할 수 있습니다.

소득세법은 일정한 요건을 갖춘 1세대 1조합원입주권에 별도의 비과세 규정을 두고 있습니다.

핵심은 관리처분계획인가일 등 법에서 정한 시점에 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖췄는지 확인하는 것입니다.

그리고 입주권을 실제 양도하는 날에도 보유자산을 다시 확인해야 합니다.

대표적으로 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않는 경우를 확인하고, 입주권 외에 주택 한 채가 있다면 분양권을 별도로 보유하지 않으면서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내 입주권을 양도하는 등의 별도 요건을 살펴야 합니다.

입주권 양도가액이 12억원을 초과하면 전액 비과세 대상으로 볼 수 없다는 점도 중요합니다.

기존 집 1채와 입주권이 있다면?

이번에는 입주권이 아니라 기존 집을 먼저 파는 경우입니다.

1주택자가 별도의 조합원입주권을 취득했다고 기존 집의 비과세가 무조건 사라지는 것은 아닙니다.

대표적으로 종전주택을 취득한 날부터 원칙적으로 1년 이상 지난 뒤 조합원입주권을 취득하고, 입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 일정 요건 아래 1세대 1주택 특례를 검토할 수 있습니다.

따라서 같은 1주택+1입주권이라도 입주권을 파느냐, 기존 집을 파느냐에 따라 적용 규정이 달라집니다.

사례｜오래 보유한 재건축 아파트가 입주권으로 바뀌었다면?

김씨가 10년 동안 보유한 아파트가 재건축 사업으로 조합원입주권으로 전환됐다고 가정해보겠습니다.

입주권 상태가 된 지 얼마 되지 않았다고 해서 곧바로 “1년 미만이니 70%”라고 결론 내리는 것은 위험합니다.

종전주택의 취득시점부터 입주권으로 전환된 과정, 세법상 보유기간 계산, 관리처분계획인가일 당시 1세대 1주택 요건, 양도일 현재 다른 주택·분양권 보유 여부를 먼저 확인해야 합니다.

특히 종전주택이 이미 비과세요건을 갖추고 있었다면 입주권 자체의 비과세 특례 적용 가능성부터 확인한 뒤 세금을 계산하는 것이 안전합니다.

2026년 입주권 양도세 한눈에 보기

구분	핵심 확인사항
1년 미만	70% 단기세율
1년 이상 2년 미만	60% 단기세율
2년 이상	원칙적으로 기본세율 체계
입주권 비과세	종전주택 요건 확인
양도일	다른 주택·분양권 확인
양도가액 12억원 초과	전액 비과세 아님
1주택+입주권	어떤 자산을 먼저 파는지 확인

매도 전 체크리스트

□ 조합원입주권에 해당하는지 확인했다
□ 종전주택 취득일을 확인했다
□ 관리처분계획인가일 등 기준일을 확인했다
□ 세법상 정확한 보유기간을 확인했다
□ 1년·2년 단기세율 여부를 확인했다
□ 종전주택의 1세대 1주택 요건을 확인했다
□ 양도일 현재 다른 주택이 있는지 확인했다
□ 다른 조합원입주권·분양권도 확인했다
□ 양도가액이 12억원을 초과하는지 확인했다
□ 취득가액과 인정되는 필요경비를 정리했다

자주 묻는 질문(FAQ)

입주권을 1년 넘게 보유하면 무조건 60%인가요?

아닙니다. 1년 이상 2년 미만은 60%지만, 2년 이상 보유한 조합원입주권은 원칙적으로 기본세율 체계를 적용합니다.

입주권도 1세대 1주택처럼 비과세가 가능한가요?

일정 요건을 충족하면 가능합니다. 관리처분계획인가일 등 법정 기준일 당시 종전주택의 상태와 입주권 양도일 현재 다른 주택·분양권 보유 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

입주권과 분양권의 양도세는 같은가요?

다릅니다. 특히 2년 이상 보유했을 때 차이가 큽니다. 입주권은 원칙적으로 기본세율 체계로 돌아가지만 분양권은 1년 이상이면 원칙적으로 60%입니다.

입주권 양도가액이 12억원 이하면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 12억원은 고가 입주권 과세 여부를 판단하는 기준 중 하나일 뿐입니다. 먼저 법에서 정한 1세대 1조합원입주권 비과세요건을 충족해야 합니다.

기존 집과 입주권이 함께 있으면 어떻게 해야 하나요?

먼저 무엇을 팔 것인지 결정해야 합니다. 기존 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1주택+조합원입주권에 관한 별도의 1세대 1주택 특례를 확인해야 합니다.

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입주권 비과세 판단의 출발점이 되는 종전주택의 기본 비과세요건을 확인할 수 있습니다.
→ 종전주택이 기본 비과세요건을 갖췄는지 먼저 점검해 보세요.

④ 1주택+입주권 비과세
기존 주택 한 채와 입주권을 동시에 보유한 경우 기존 주택을 언제 팔아야 하는지를 다룰 글입니다.
→ 게시 후 현재 글과 양방향 내부링크로 연결하세요.

마무리｜입주권은 세율보다 비과세 여부부터 확인하세요

2026년 입주권 양도세에서 가장 흔한 실수는 분양권과 똑같이 계산하는 것입니다.

입주권 자체를 양도한다면 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상은 원칙적으로 기본세율 체계라는 차이를 기억해야 합니다.

하지만 실제 매도 전에는 세율보다 비과세 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

종전주택 취득일 → 관리처분계획인가일 등 기준일 → 세법상 보유기간 → 양도일 현재 보유자산 → 비과세 특례 → 예상 양도세

이 순서대로 확인하면 재개발·재건축 입주권을 매도하면서 예상하지 못한 양도세가 발생하는 실수를 크게 줄일 수 있습니다.