📑 목차
- 왜 ‘환산보증금’이 중요한가?
- 상가임대차보호법의 적용 조건 요약
- 2025년 기준 지역별 환산보증금 한도
- 환산보증금 계산법 – 실무에 맞는 공식 설명
- 계산 예시: 서울, 수도권, 지방의 차이
- 보호대상 여부 판단 시 체크할 현실 조건
- 환산보증금 초과 시 임차인이 취할 수 있는 대응 전략
- 계약 전에 꼭 챙겨야 할 실무 조치
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 함께 읽으면 좋은 글
- 마무리 – 지금 당장 내 상가도 계산해보세요
🧾 1. 왜 ‘환산보증금’이 중요한가?
상가임대차보호법은 임차인 보호를 목적으로 만들어진 대표적인 법률입니다.
하지만 이 법이 모든 임차인에게 적용되는 것은 아닙니다.
법의 보호를 받기 위해서는 반드시 환산보증금 기준을 충족해야 합니다.
보증금과 월세의 조합이 일정 금액 이하일 때만 해당 법의 보호를 받을 수 있으며,
이를 넘기면 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 주요 권리에서 배제될 수 있습니다.
📋 2. 상가임대차보호법의 적용 조건 요약
보호 대상이 되려면 다음 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다:
| 조건 항목 | 설명 |
| ✅ 건물의 사용용도 | 상가(영업 목적 공간)로 사용할 것 |
| ✅ 임차인 점유 및 영업 | 임차인이 실제로 점유하고 영업 중일 것 |
| ✅ 환산보증금 기준 이하 | 지역별 상한선 미만일 것 (2025년 기준 아래 참고) |
중간에 금액이 변경되어도 처음 계약 시 기준을 우선 적용하는 게 일반적입니다.
🗂️ 3. 2025년 기준 지역별 환산보증금 한도
2025년 기준으로 행정안전부 고시에 따라
환산보증금 상한선은 다음과 같습니다:
| 지역 구분 | 환상보증금 상한선 (2025년 기준) |
| 서울 및 수도권 과밀억제권역 | 11억 원 이하 |
| 광역시(수도권 제외) | 8억 원 이하 |
| 기타 지역(도시·농촌) | 6억 원 이하 |
🔍 "과밀억제권역"은 서울 외에도 성남, 수원, 고양 등 수도권 핵심 도시들을 포함합니다.
계약 전 해당 주소지가 과밀억제권역인지 반드시 행정구역 기준으로 확인해야 합니다.
🔢 4. 환산보증금 계산법 – 실무에 맞는 공식 설명
가장 많이 사용하는 공식은 다음과 같습니다:
📌 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
이는 월세를 연간 환산한 후 보증금과 합산하여
실질적인 자금 부담 수준을 수치화한 것입니다.
☑️ 이 계산은 세입자의 경제적 부담 수준을 반영하여,
보호 대상 임차인인지 판단하는 기준이 됩니다.
❗ 주의: 관리비, 부가세, 공과금 등은 계산에서 제외합니다.
📊 5. 계산 예시: 서울, 수도권, 지방의 차이
예시 1: 서울 강남구 상가
- 보증금: 4억 원
- 월세: 300만 원
→ 환산보증금 = 4억 + (300만 × 100) = 7억 원 → ✅ 보호 대상
예시 2: 인천 연수구 카페
- 보증금: 6억 원
- 월세: 500만 원
→ 환산보증금 = 6억 + 5억 = 11억 원 → ✅ 보호 대상
예시 3: 대전 서구 의원
- 보증금: 6억 원
- 월세: 300만 원
→ 환산보증금 = 6억 + 3억 = 9억 원 → ❌ 보호 대상 아님 (8억 초과)
📌 6. 보호대상 여부 판단 시 체크할 현실 조건
다음 항목을 하나씩 체크해보세요:
- 📍 건물 주소지가 어떤 지역인가? (과밀억제권역인지)
- 📄 임대차계약서에 명시된 보증금과 월세는?
- 📆 현재 계약일 기준 적용 기준을 따르고 있는가?
- 📂 확정일자 및 전입신고(또는 사업자등록)는 되어 있는가?
👉 이 4가지만 확인해도 자신의 보증금 보호 여부를 정확히 파악할 수 있습니다.
⚠️ 7. 환산보증금 초과 시 임차인이 취할 수 있는 대응 전략
환산보증금 기준을 초과했다면 법 적용을 전혀 못 받는 걸까요?
그렇지는 않습니다. 아래 사항은 여전히 적용될 수 있습니다.
- 우선변제권 확보: 확정일자 + 점유 + 사업자등록 (전입) → 경매 시 보증금 우선 변제
- 계약갱신요구는 불가하나, 권리금 회수는 일부 인정될 수 있음
- 계약서 내 특약 조항을 통해 일부 권리를 계약상 확보할 수 있음
💡 실무에서는 계약서 작성 시 ‘상가임대차보호법 준용’ 특약을 넣는 방식도 활용됩니다.
🧰 8. 계약 전에 꼭 챙겨야 할 실무 조치
✔️ 계약 전 환산보증금 계산 (보증금 + 월세×100)
✔️ 계약서에 '상가임대차보호법 적용' 명시 여부 확인
✔️ 확정일자 + 사업자등록 통한 우선변제권 확보
✔️ 계약서에 권리금 회수 관련 조항 명문화
✔️ 임대료 인상률, 계약갱신 특약 조항 유무 확인
❓ 9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 환산보증금 기준은 매년 달라지나요?
→ 맞습니다. 정부 고시에 따라 매년 혹은 2~3년 주기로 조정됩니다.
Q. 임대료가 오르면 보호 대상에서 벗어날 수도 있나요?
→ 원칙적으로는 최초 계약 체결일 기준으로 판단하므로 중간에 오르더라도 기준을 넘었다고 보호가 사라지진 않습니다.
Q. 관리비도 환산보증금 계산에 들어가나요?
→ ❌ 아닙니다. 보증금과 월세만 계산 대상입니다.
Q. 환산보증금 초과인데 확정일자 받아야 하나요?
→ 꼭 받는 것이 좋습니다. 우선변제권 확보에 필수입니다.
🔗 10. 함께 읽으면 좋은 글
- [2025년 상가임대차보호법 개정 핵심 요약]
- [상가 권리금 회수 방해, 이렇게 대응하세요]
- [보증금 반환 소송, 지급명령 vs 민사소송 비교]
- [상가임대차 계약서 작성 시 주의할 조항 7가지]
✅ 11. 마무리: 지금 당장 내 상가도 계산해보세요
상가 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것,
그것은 "내 상가가 상가임대차보호법의 적용 대상인지"입니다.
계산은 단순하지만,
이 기준 하나로 향후 5년간의 계약 조건과 분쟁 가능성이
확연히 달라질 수 있습니다.
보호 대상이면 갱신요구권, 권리금 보호, 우선변제권
보호 대상이 아니면 계약서 하나에 의존해야 합니다.
💡 오늘 당장 계산기 열고 계산해보세요.
임차인의 권리는 계산에서 시작됩니다.