상가임대차 계약은 단순히 임대료와 보증금을 적어 넣는 것만으로 끝나지 않습니다. 계약서 한 줄의 유무가 수천만 원의 손익을 좌우할 수 있습니다. 특히 2025년 현재 상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)이 개정·보완되면서 계약서에 반드시 포함해야 할 필수 조항들이 있습니다. 현장에서 다년간 거래를 진행해온 실무자들이 “이 조항이 빠지면 반드시 문제 된다”고 말하는 7가지 조건을 정리했습니다. 계약 전 반드시 체크해보시기 바랍니다.
목차
- 계약 당사자와 목적물 명확화
- 임대료·보증금·지급 조건 구체화
- 계약 기간과 갱신 요구권 조항
- 권리금 회수기회 보호 조항
- 수선·관리비·공용부분 부담 규정
- 계약 해지 및 위약금 규정
- 분쟁 해결 절차 및 관할 법원 지정
1. 계약 당사자와 목적물 명확화
임대인과 임차인의 인적사항은 주민등록번호, 사업자등록번호, 주소까지 정확히 기재해야 합니다. 목적물은 등기부등본 상의 표기(건물명, 층수, 호수, 면적)를 그대로 사용하고, 계약 목적과 업종 제한(허용 업종, 금지 업종)을 명시해야 합니다. 용도 제한은 특히 상가 내 업종 중복 분쟁을 예방하는 핵심 장치입니다.
2. 임대료·보증금·지급 조건 구체화
- 보증금·월세 금액, 지급일, 지급방법(계좌이체·현금) 명확히
- 부가가치세(VAT) 포함 여부 표시
- 연체이자율은 반드시 약정: 약정 없으면 민법 5%(또는 상법 6%), 소송 시 소송촉진법 12%(소장 송달 다음날부터) 적용
이율을 계약서에 명시해 두면 분쟁 시 해석 다툼을 예방할 수 있습니다.
3. 계약 기간과 갱신 요구권 조항
상가임대차법 제10조에 따라 환산보증금 기준 이하 상가의 경우 임차인은 최초 임대차기간을 포함해 총 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 다음 조건이 충족되어야 합니다.
- 갱신 요구는 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 서면으로 통지
- 임차인의 의무 위반이 없을 것: 3기 이상 차임 연체, 무단 전대, 건물 파손, 용도 위반 등
갱신 요구권 조항을 계약서에 명시하면 추후 분쟁 발생 시 강력한 증거가 됩니다.
4. 권리금 회수기회 보호 조항
상가임대차법 제10조의4에 따라 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금을 회수할 기회를 보장받습니다. 임대인은 신규 임차인 주선을 부당하게 거부하거나 방해해서는 안 됩니다.
계약서에는 권리금 회수기회 보호와 신규 임차인 승계 절차를 구체적으로 적어두면, 임대인·임차인 모두 예측 가능한 거래를 할 수 있습니다.
5. 수선·관리비·공용부분 부담 규정
건물 주요 구조부(외벽, 지붕, 기둥 등)는 임대인, 내부 인테리어·시설물은 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 그러나 공용부분 관리비는 체납 시 낙찰자 또는 임차인에게 전가될 수 있으므로 반드시 계약서에 다음과 같이 명시하세요.
- 계약일 이전 공용부분 체납관리비는 임대인이 정산
- 계약일 이후 전용부분 관리비는 임차인 부담
- 공용/전용 관리비 내역은 관리사무소 발급 확인서 기준
6. 계약 해지 및 위약금 규정
계약 해지 사유를 명확히 하세요. 예시:
- 차임 3기 이상 연체
- 무단 전대
- 불법 영업 또는 용도 위반
위약금은 월세의 ○개월분 등 구체적 산정 기준과 지급 시기를 계약서에 넣어야 합니다. 중도해지 시 보증금 반환 시점과 조건도 함께 기재하면 안전합니다.
7. 분쟁 해결 절차 및 관할 법원 지정
분쟁 발생 시 우선적으로 상가건물임대차분쟁조정위원회(법 제20조, 시행령 제8조)에 조정을 신청할 수 있도록 계약서에 기재합니다. 조정 불성립 시 관할 법원을 지정하는 조항을 넣어두면 불필요한 관할 다툼을 방지할 수 있습니다.
상가임대차법 적용범위 — 환산보증금 계산과 기준
2025.03.01 기준 지역별 환산보증금 한도:
- 서울: 9억 원
- 과밀억제권역·부산: 6.9억 원
- 일부 광역시·세종·수도권 일부: 5.4억 원
- 기타 지역: 3.7억 원
계산식 = 보증금 + (월차임 × 100)
전면 적용 여부를 판단하려면 반드시 이 기준에 따라 계산해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 내 상가가 상가임대차법 전면 적용 대상인지 어떻게 확인하나요?
A. 보증금과 월세를 환산보증금 공식(보증금 + 월세×100)에 대입해 지역별 기준과 비교합니다.
Q2. 권리금 조항은 반드시 넣어야 하나요?
A. 법에 규정이 있지만, 계약서에 명시하면 권리금 분쟁 발생 시 강력한 증거가 됩니다.
Q3. 연체이자율을 안 정하면 어떻게 되나요?
A. 약정이 없으면 민법 5%(상법 6%)가 적용되며, 소송 시 소송촉진법 12%가 적용됩니다.
Q4. 관리비 체납이 있으면 누가 부담하나요?
A. 계약 전 공용/전용 관리비 체납 내역을 확인하고, 계약서에 부담 주체를 명시해야 합니다.
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마무리 글
상가임대차 계약은 임대인·임차인 모두의 권리와 의무를 지키는 최소한의 안전장치입니다. 오늘 소개한 필수 조건 7가지와 2025년 최신 법령 기준을 계약서에 반영하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 전 체크리스트를 작성해 한 줄도 빠짐없이 확인하시고, 분쟁 없는 안정적인 임대차 관계를 구축하시길 바랍니다.