서론
상가 임차인에게 권리금은 단순한 금전이 아니라, 수년간 쌓아온 영업 노하우·단골 고객·인테리어·입지 가치가 집약된 자산입니다.
하지만 계약 만료가 다가오면 일부 임대인이 신규 임차인 주선을 부당하게 거부하거나 방해하는 경우가 여전히 많습니다.
2025년 현재 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고, 이를 방해하는 임대인에게 손해배상 책임을 부과하고 있습니다.
특히 경매 낙찰자도 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 권리금 회수 방해금지 의무에서 예외가 될 수 없습니다.
이번 글에서는 현행 법령·판례·실무 전략을 종합해, 임대인이 권리금 회수를 거절하거나 방해할 때 임차인이 취할 수 있는 대응 방법을 단계별로 정리하겠습니다.
목차
- 권리금 회수 방해의 의미와 법적 근거
- 적용 대상과 보호 기간 – 경매 낙찰자도 예외 없다
- 임대인의 방해행위 유형과 정당한 사유
- 권리금 회수 절차 – 6개월 전부터 준비
- 최근 판례와 실무 적용 사례
- 임차인의 대응 전략 – 단계별 접근법
- 분쟁 발생 시 법적 구제 방법
- 권리금 안전 확보를 위한 사전 대비 팁
1. 권리금 회수 방해의 의미와 법적 근거
- 상임법 제10조의4: 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 방해해서는 안 됩니다.
- 방해행위에 해당하는 경우(법령 열거 기준):
- 임대인이 직접 권리금을 요구·수수
- 권리금 지급을 못 하게 방해
- 현저히 고액의 차임·보증금 요구
- 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약 거절
2. 적용 대상과 보호 기간 – 경매 낙찰자도 예외 없다
- 보호기간: 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 적용(구 3개월에서 6개월로 확대됨).
- 적용 범위: 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 권리금 규정(제10조의3~10조의7) 적용.
- 경매 낙찰자: 매매·경매 등 소유권 변동 시 새 소유자는 임대인의 지위를 승계하므로 동일한 의무 부담.
3. 임대인의 방해행위 유형과 정당한 사유
방해행위 예시
- 신규 임차인과의 계약 체결을 고의 지연
- 임대료·보증금을 시세보다 과도하게 인상
- 권리금 수수 자체를 거부
정당한 사유 예시(법령 명시)
- 신규 임차인의 신용불량·보증 능력 부족
- 업종 허가 불가 등 법적·행정적 장애
- 임대인이 1년 6개월 이상 비영업 사용 계획
- 임대인이 주선한 신규 임차인이 권리금 지급 완료
4. 권리금 회수 절차 – 6개월 전부터 준비
- 신규 임차인 발굴 – 업종·재정 능력·계약 조건 검토
- 서면 통보 – 임대인에게 신규 임차인 정보·조건 전달
- 협의 요청 – 통상 2주~1개월 이내 회신 요구
- 거절 사유 확인 – 반드시 서면으로 사유 요청
- 대안 제시 – 조건 조율 후 다른 신규 임차인 주선 가능
5. 최근 판례와 실무 적용 사례
- 대법원 2023.2.2., 2022다260586: 정당한 사유 없는 신규 임차인 거절은 방해행위로 손해배상 인정.
- 서울중앙지법 2024.: 권리금 지급을 지연시키는 협상 전술도 방해행위로 인정.
- 경매 사례: 낙찰자가 권리금 회수 거부하다 패소, 손해액은 신규 임차인 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 기준으로 산정.
6. 임차인의 대응 전략 – 단계별 접근법
- 모든 협의·통보는 기록 – 문자·이메일·내용증명 활용
- 거절 사유 법적 검토 – 정당한 사유 해당 여부 확인
- 분쟁조정위원회와 변호사 병행 활용
- 권리금 산정 근거 확보 – 시세, 인테리어비, 영업권 가치 등 자료 준비
7. 분쟁 발생 시 법적 구제 방법
- 상가건물임대차분쟁조정위원회(법 제20조, 시행령 제8조): 신속한 조정 가능
- 법원 손해배상 청구: 손해액 상한은 신규 임차인 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액, 시효 3년
- 가처분 신청: 신규 임차인 계약 유지, 영업 지속 목적
8. 권리금 안전 확보를 위한 사전 대비 팁
- 계약 만료 6개월 전부터 권리금 회수 준비
- 시장 권리금 시세 조사·현실적인 가격 책정
- 계약서에 ‘권리금 회수기회 보장’ 특약 명시
- 경매 예정 부동산이라면 새 소유자 의무 승계 조항 확인
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 권리금을 인정하지 않겠다고 하면?
→ 법이 보장하는 회수기회 조항은 당사자 합의와 무관하게 강행 규정입니다.
Q2. 신규 임차인 조건이 안 맞아 거절당하면?
→ 보호기간 내 다른 신규 임차인 주선 가능, 서면 기록 필수.
Q3. 손해배상 청구액은 어떻게 산정?
→ 신규 임차인 권리금과 종료 시 권리금 중 낮은 금액을 상한으로, 종료일부터 3년 내 청구.
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마무리 글
권리금은 임차인의 노력과 시간이 담긴 가치입니다. 법은 이를 보호하지만, 증거와 절차를 지키는 것은 임차인의 몫입니다.
계약 만료 전부터 체계적으로 준비하고, 부당한 방해가 있을 경우 법적 절차와 조정 기구를 적극 활용하세요.
특히 경매로 소유자가 바뀌어도 권리금 회수권은 그대로 살아있다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.