부동산 계약에서 가장 중요한 것은 계약서 작성입니다. 현장에서 발생하는 다수의 분쟁은 계약서 문구가 모호하거나 중요한 특약이 빠져 있기 때문에 발생합니다. 계약서는 단순한 종이가 아니라, 수년간의 영업권과 재산권을 보호하는 강력한 장치입니다.
오늘은 실제 임대차 분쟁 현장에서 반드시 확인해야 할 계약서 필수 문구 7가지를 정리했습니다. 이 조항만 챙겨도 소송이나 조정으로 가는 일을 대부분 예방할 수 있습니다.
목차
- 계약 목적 및 사용 용도 명확화
- 임대료·보증금 지급 조건 구체화
- 수선·원상복구 책임 조항
- 중도해지 및 위약금 규정
- 권리금 보호 조항
- 계약갱신 요구권 관련 문구
- 분쟁 해결 절차 및 강제집행 합의
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 함께 보면 좋은 글
- 마무리 글
1. 계약 목적 및 사용 용도 명확화
계약 목적과 사용 용도는 분쟁을 예방하는 첫 단계입니다.
예시 문구:
“본 계약의 목적물은 ○○동 ○○호 상가이며, 사용 용도는 일반음식점 영업에 한한다.”
👉 업종제한이 명확하면 임차인이 무단으로 업종을 변경하거나, 임대인이 임차인의 영업행위를 문제 삼는 상황을 줄일 수 있습니다.
2. 임대료·보증금 지급 조건 구체화
임대료와 보증금은 가장 빈번한 분쟁 사안입니다.
반드시 다음 항목을 기재하세요.
- 지급일자: 매월 ○일
- 지급방법: 계좌이체, 현금 불가 여부
- 연체 시 지연이자율: 연 ○%
- 보증금 반환 시점 및 조건
👉 “매월 25일까지 계좌이체로 지급하며, 연체 시 연 12% 지연이자를 부과한다.”와 같이 구체적으로 적어야 합니다.
3. 수선·원상복구 책임 조항
계약 종료 후 원상복구 비용으로 다투는 경우가 매우 많습니다.
- 건물의 기본 시설(벽, 수도, 전기 등)은 임대인 책임
- 임차인이 설치한 시설·인테리어는 임차인 철거 및 복구
👉 이런 식으로 책임 범위를 명확히 해야 분쟁이 줄어듭니다.
4. 중도해지 및 위약금 규정
계약 중간에 불가피한 해지가 발생할 수 있습니다.
- 임차인 사정(영업 부진, 건강 문제 등)으로 중도 해지 시 위약금 비율
- 임대인 사정(재건축, 철거 등)으로 계약 종료 시 보상 방식
예시 문구:
“임차인이 계약기간 중 해지할 경우, 잔여 임대료의 20%를 위약금으로 지급한다.”
👉 판례에서도 과도한 위약금은 무효로 판단하기 때문에, “잔여기간 임대료의 20~30% 범위”가 합리적입니다.
5. 권리금 보호 조항
권리금은 상가 거래에서 가장 민감한 문제입니다.
현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 권리금 회수 기회를 보장하고 있습니다.
예시 문구:
“임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 사유 없이 방해하지 않는다.”
👉 이 조항이 있으면 임대인이 신규 임차인 계약을 부당하게 거절했을 때 임차인이 손해배상을 청구하기 쉬워집니다.
6. 계약갱신 요구권 관련 문구
임차인은 법적으로 계약갱신 요구권을 **최대 10년(2025년 기준)**까지 행사할 수 있습니다. (※ 12년 연장 개정안은 추진 중)
예시 문구:
“임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다.”
👉 계약서에 이 문구를 넣어두면, 추후 계약갱신 거절 분쟁에서 임차인이 훨씬 유리해집니다.
7. 분쟁 해결 절차 및 강제집행 합의
마지막으로, 분쟁 해결 절차를 반드시 명시해야 합니다.
- “본 계약에 관한 분쟁은 ○○지방법원을 관할로 한다.”
- “본 계약에서 발생하는 분쟁은 임대차분쟁조정위원회를 통해 우선 조정한다.”
- “당사자는 본 계약의 이행을 지체할 경우 즉시 강제집행을 당해도 이의가 없다.”
👉 ‘강제집행 승낙’ 문구가 있으면, 조정서나 계약서가 집행권원으로 인정되어 곧바로 강제집행이 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서 문구는 변호사 도움 없이 직접 작성해도 되나요?
→ 가능합니다. 다만 중요한 특약은 전문가 검토가 안전합니다.
Q2. 인터넷 계약서 양식만 써도 되나요?
→ 기본 양식은 가능하지만, 반드시 현장 맞춤형 특약을 추가해야 합니다.
Q3. 구두 합의도 효력이 있나요?
→ 효력은 있지만 입증이 어려우므로 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
Q4. 권리금 보호 조항이 없으면 어떻게 되나요?
→ 법으로도 보호되지만, 계약서에 명시하면 분쟁에서 임차인이 훨씬 유리합니다.
Q5. 분쟁조정위원회 합의는 강제력이 있나요?
→ 조정서에 ‘강제집행 승낙’이 있으면 법원 판결과 동일한 집행력이 있습니다.
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마무리 글
부동산 계약은 단순한 형식이 아니라, 향후 분쟁을 예방하는 최고의 안전장치입니다.
오늘 소개한 계약 목적·임대료 지급·수선 책임·중도해지·권리금 보호·계약갱신 요구권·분쟁 해결 조항을 계약서에 명확히 기재한다면, 대부분의 분쟁은 미연에 방지할 수 있습니다.
작은 문구 하나가 수천만 원의 손해를 막아줄 수 있습니다. 계약을 앞두고 있다면 지금 반드시 계약서를 점검해 보시기 바랍니다.