2025 전세사기 예방 계약서 작성법 - 중개사도 놓치는 특약사항 7가지, 실전 사례로 완전 정복!
전세사기, 아직도 남의 일로 생각하시나요?
2025년 현재도 매주 수백 건의 전세사기 피해가 발생하고 있습니다.
신축빌라, 깡통전세, 명의도용, 대리인 사칭… 피해 유형도 점점 교묘해지고 있죠.
하지만 단 하나의 계약서 특약만 제대로 작성해도, 피해를 막을 수 있습니다.
오늘은 ‘전세사기 예방에 꼭 필요한 계약서 작성법’을 사례와 함께 정리해 드립니다.
📌 전세사기, 계약서에서 이미 시작되고 있다!
전세사기의 70% 이상은 계약서 작성 단계에서 예방 가능하다는 사실, 알고 계셨나요?
많은 피해자들이 ‘등기부 확인을 소홀히’하거나, ‘특약사항을 구체적으로 명시하지 않은 채’ 계약을 체결합니다.
실제로 아래와 같은 사례는 비일비재합니다:
🔹 사례 1: "계약 당시 집이 깡통전세인지 몰랐고, 근저당권이 있는 줄도 몰랐어요…"
🔹 사례 2: "부동산이 말하길 믿고 특약도 없이 계약했는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않습니다…"
🔹 사례 3: "대리인과 계약했는데 진짜 소유자 아니었어요."
👉 이런 피해는 사전에 몇 가지 특약만 넣었더라면 충분히 막을 수 있었습니다.
✅ 전세사기 예방을 위한 특약사항 7가지
계약서에 반드시 포함해야 할 핵심 특약 7가지를 구체적으로 설명드립니다.
| 번호 | 특약 내용 | 왜 필요한가? | 실제 활용 예시 |
| ① | 등기부등본 기준 실소유자 명시 | 명의도용, 대리인 사칭 방지 | “본 계약은 등기부등본 기준 소유자인 OOO과 체결함” |
| ② | 근저당권 설정 금지 특약 | 계약 후 대출로 깡통전세화 방지 | “계약기간 중 본 건물에 추가 근저당 설정 금지” |
| ③ | 보증금 반환 책임 명시 | 임대인의 책임 회피 방지 | “보증금 반환은 임대인이 직접 책임지며 대위변제 불가” |
| ④ | 임차인 동의 없는 제3자와의 계약 금지 | 다중 계약, 이중계약 방지 | “제3자에게 임차권, 소유권 이전 시 임차인 서면 동의 필요” |
| ⑤ | 전입신고 및 확정일자 즉시 시행 | 대항력 및 우선변제권 확보 | “입주일 기준 2일 내 전입신고 및 확정일자 진행” |
| ⑥ | 전세보증보험 가입 협조 조항 | 깡통전세에도 보증금 반환 가능 | “임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류를 즉시 제공한다” |
| ⑦ | 잔금 후 등기부 등본 재확인 권리 | 계약 직후 저당권 변동 대비 | “잔금 지급 후 임차인은 즉시 등기부 확인 가능” |
✍ 계약서 특약사항 작성 예문
| 본 계약의 임대인은 등기부등본상 실소유자이며, 계약 기간 중 추가 근저당권 설정 또는 제3자 명의로의 이전은 임차인의 서면 동의 없이는 불가하다. 보증금 반환은 임대인이 직접 책임지며, 전입신고 및 확정일자는 입주일 기준 2일 이내 완료함을 확약한다. 임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류 일체를 제공하며, 잔금 지급 후 임차인은 등기부등본 재확인을 할 수 있다. |
이 조항들을 복사해 계약서 하단 특약사항란에 붙여넣으면 됩니다.
🛑 이런 계약 문구는 위험합니다! 피하세요
- ❌ “임대인 또는 대리인이 보증금을 반환함”
- ❌ “보증금 반환 책임은 제3자가 질 수 있음”
- ❌ “임차인은 임대인의 모든 요구에 따른다”
이런 문구는 사기의 빌미가 되며, 법적 분쟁 시 임차인의 권리를 약화시킬 수 있습니다.
📋 실제 계약서 체크리스트
| 항목 | 확인 여부 |
| 등기부등본 기준 소유자 확인했는가? | ☐ |
| 근저당권 존재 여부 파악했는가? | ☐ |
| 특약사항에 보증금 반환 책임 명시했는가? | ☐ |
| 전입신고 및 확정일자 처리 계획 수립했는가? | ☐ |
| 보증보험 가입 여부 협의했는가? | ☐ |
| 계약 후 등기부 재확인 권리 확보했는가? | ☐ |
🧠 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자와 전입신고는 왜 동시에 해야 하나요?
A. 확정일자는 우선변제권, 전입신고는 대항력을 주므로 동시에 해야 완전한 보호를 받을 수 있습니다.
Q2. 특약사항은 손으로 써야 하나요?
A. 인쇄본도 가능하지만, 중개사·임대인·임차인의 직접 서명 또는 도장 날인이 반드시 필요합니다.
Q3. 대리인과 계약해도 괜찮나요?
A. 위임장 + 인감증명서 + 신분증 사본 3종 세트 확인 후 계약해야 안전합니다.
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✅ 마무리 요약
전세사기는 더 이상 뉴스 속 이야기만이 아닙니다.
계약서에 단 한 줄이라도 특약을 넣었다면, 수천만 원의 피해를 막을 수 있었습니다.
2025년 전세 시장은 여전히 위험 요소가 많습니다.
하지만 당신은 지금, 이 글을 통해 예방을 위한 실전 무기를 얻게 되었습니다.
🟢 이 글의 특약 7가지, 꼭 계약서에 반영하세요.
당신의 전세보증금, 계약서 한 줄이 지켜줍니다.