상속받은 아파트, 같은 단지 실거래가가 적용될까? 2026년 유사매매사례 알면 상속세가 보입니다

부모님에게 아파트를 상속받았는데 그 집 자체는 최근 거래된 적이 없다면 어떤 가격으로 상속세를 신고해야 할까요?

공동주택가격을 확인하고 신고하면 된다고 생각하기 쉽지만, 같은 단지의 비슷한 아파트가 최근 거래됐다면 결과가 달라질 수 있습니다.

2026년에도 상속재산은 상속개시일, 즉 사망일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 상속받은 아파트 자체의 거래가 없어도 일정 요건을 갖춘 다른 아파트의 매매가액이 유사매매사례가액으로 인정될 수 있습니다.

따라서 아파트 상속에서는 공시가격만 볼 것이 아니라 같은 단지 실거래가가 내 아파트의 시가로 인정될 수 있는지부터 확인해야 합니다.

‘2026 상속 아파트 평가 핵심 요약’
2026년 상속받은 아파트는 상속개시일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 해당 아파트 자체의 거래가 없어도 법정 요건을 갖춘 같은 단지 아파트의 매매가액이 시가가 될 수 있습니다.공동주택의 유사매매사례는 동일 공동주택단지이면서 전용면적 차이가 5% 이내이고 공동주택가격 차이도 5% 이내인지 확인하는 것이 핵심입니다. 상속재산의 기본 평가기간은 상속개시일 전후 6개월이므로 상속개시일 → 해당 아파트 시가 → 같은 단지 유사재산 → 평가기간 → 보충적 평가 순으로 확인하는 것이 좋습니다.

핵심 분석｜같은 단지 거래가격이 왜 내 아파트 가격이 될까?

「상속세 및 증여세법」은 상속재산을 상속개시일 현재 시가로 평가하도록 하고 있습니다.

여기서 시가는 해당 아파트 자체의 실제 매매가액만 뜻하지 않습니다. 일정 요건을 갖춘 감정가액이나 수용·경매·공매가액뿐 아니라 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등도 시가로 인정될 수 있습니다.

아파트에서 흔히 말하는 유사매매사례가액입니다.

그렇다고 같은 단지에서 거래된 아파트라면 아무 것이나 가져와 적용할 수 있는 것은 아닙니다.

실전 정보｜2026년 ‘유사한 아파트’ 기준은?

공동주택가격이 있는 아파트라면 세 가지 기준을 확인하는 것이 핵심입니다.

첫째, 같은 공동주택단지 안에 있어야 합니다.

둘째, 전용면적 차이가 평가대상 아파트 전용면적의 5% 이내여야 합니다.

셋째, 공동주택가격 차이가 평가대상 아파트 공동주택가격의 5% 이내여야 합니다.

예를 들어 상속받은 아파트가 전용 84㎡라고 해서 같은 단지 84㎡의 모든 거래가 자동으로 유사매매사례가 되는 것은 아닙니다.

전용면적뿐 아니라 공동주택가격 차이까지 5% 이내인지 확인해야 합니다.

이 조건을 충족하는 주택이 둘 이상이라면 현행 시행규칙상 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 기준으로 유사재산을 판단합니다.

평가기간｜상속은 원칙적으로 전후 6개월

유사한 아파트를 찾았다면 다음은 거래 시점입니다.

상속재산의 기본 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.

매매가액의 경우 평가기간에 들어오는지를 판단할 때는 매매계약일이 중요합니다.

또 시가로 인정되는 가액이 둘 이상 존재한다면 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액을 적용하는 원칙도 함께 확인해야 합니다.

평가기간을 벗어났다고 무조건 끝나는 것도 아닙니다.

상속개시일 전 2년 이내의 일정한 거래나 평가기간 이후 일정 기간의 거래도 가격변동에 특별한 사정이 없고 요건을 충족한다면 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

사례｜공시가격 6억인데 같은 단지에서 9억에 거래됐다면?

부모님이 남긴 아파트의 공동주택가격이 6억 원, 상속개시일은 2026년 6월 10일이라고 가정해보겠습니다.

그런데 같은 단지에서 전용면적 차이가 5% 이내이고 공동주택가격 차이 역시 5% 이내인 아파트가 상속개시일과 가까운 시기에 9억 원에 매매계약됐습니다.

이 거래가 법령상 유사재산과 시가 인정요건을 충족한다면 단순히 공동주택가격 6억 원으로 신고하기보다 9억 원의 유사매매사례가액이 시가로 적용되는지 먼저 검토해야 합니다.

평가액 차이는 3억 원입니다.

다만 상속세가 3억 원에 세율을 바로 곱한 만큼 증가하는 것은 아닙니다. 다른 상속재산과 채무, 장례비, 일괄공제·배우자상속공제 등까지 반영한 뒤 과세표준과 실제 세액이 결정됩니다.

유사매매사례가액 한눈에 보기

확인 항목	2026년 핵심 기준
위치	동일 공동주택단지
전용면적	차이 5% 이내
공동주택가격	차이 5% 이내
기본 평가기간	상속개시일 전후 6개월
매매 시점	매매계약일 기준
유사주택이 여러 개	공동주택가격 차이 가장 작은 주택 확인
시가 산정 어려움	공동주택가격 등 보충적 평가

2026년에는 ‘가격변동’도 놓치지 마세요

평가기간 밖의 오래된 거래를 참고할 때는 단순히 기간만 볼 일이 아닙니다.

2026년 대법원 판결에서도 평가기준일과 매매계약일 사이에 시간의 경과와 주변 환경 변화 등을 포함해 가격에 유의미한 변동이 있었는지가 시가 인정의 중요한 판단요소라는 점이 확인됐습니다.

아파트 시장은 같은 단지라도 거래 시기에 따라 가격 차이가 커질 수 있기 때문에 오래된 거래를 기계적으로 현재 시가처럼 적용하는 것은 주의해야 합니다.

신고 전 체크리스트

□ 정확한 상속개시일을 확인했는가?
□ 상속개시일 전후 6개월 거래를 확인했는가?
□ 상속받은 아파트 자체의 거래가 있는가?
□ 동일 공동주택단지인가?
□ 전용면적 차이가 5% 이내인가?
□ 공동주택가격 차이가 5% 이내인가?
□ 조건을 충족하는 유사주택이 여러 개인가?
□ 매매계약일을 확인했는가?
□ 평가기간 밖 거래라면 가격변동 여부를 확인했는가?
□ 시가가 없다면 보충적 평가방법을 검토했는가?

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 같은 단지 같은 평형이면 무조건 유사매매사례인가요?

아닙니다. 동일 단지 외에도 전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내라는 기준을 확인해야 합니다.

Q. 다른 동이나 층의 거래도 적용될 수 있나요?

가능합니다. 동이나 층이 다르다는 이유만으로 자동 제외되는 것은 아니며 법령상 유사재산 기준을 충족하는지가 중요합니다.

Q. 유사한 아파트가 여러 채라면 가장 최근 거래를 사용하나요?

단순히 가장 최근 거래 하나를 고르는 방식은 아닙니다. 먼저 법령상 유사재산을 선별하고 공동주택가격 차이 등 규정상 기준과 시가 적용순서를 함께 판단해야 합니다.

Q. 같은 단지 실거래가가 없으면 공시가격으로 신고하나요?

시가를 산정하기 어려운 경우 공동주택가격 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다. 다만 해당 재산 자체의 매매·감정가액이나 다른 시가 인정자료가 있는지도 먼저 확인해야 합니다.

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② 아파트 증여세, 공시가격으로 계산해도 될까?
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마무리｜‘같은 단지’보다 중요한 것은 ‘유사재산 요건’입니다

상속받은 아파트를 평가할 때 공시가격만 보는 것도 위험하지만, 같은 단지의 최고 실거래가를 무조건 가져오는 것도 정확한 방법은 아닙니다.

핵심은 그 거래가 세법에서 정한 유사재산에 해당하는가입니다.

실제 신고 전에는

상속개시일 → 해당 아파트 시가 → 동일 단지 거래 → 전용면적 5% → 공동주택가격 5% → 평가기간 → 시가 적용순서 → 보충적 평가

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

결국 상속세 계산의 출발점은 세율이 아닙니다.

같은 단지의 어떤 거래가격이 내 아파트의 세법상 시가가 될 수 있는지를 정확히 가려내는 것, 이것이 상속 아파트 평가에서 가장 중요한 첫 단계입니다.