한 줄 요약
말뿐인 “곧 준다” 대신 내용증명 → 분쟁조정(선택) → 지급명령 또는 소송 → 집행권원 확보 → 재산명시·조회 → 채권압류·추심/전부 → 배당 순서로 밀어붙이면 됩니다. 대항력·우선변제권은 상가 인도 + 사업자등록 ‘신청’(다음날 0시) + 확정일자가 핵심입니다.
1. 먼저 권리 체크: 대항력·우선변제권을 제대로 갖췄나?
- 대항력: 임차인이 상가를 인도받고 "사업자등록을 ‘신청’하면 다음날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(상임법 §3). “다음날부터”라는 법문을 실무에서는 익일 0시로 이해합니다.
- 우선변제권: 위 요건에 임대차계약서 확정일자까지 더하면, 경매·공매에서 후순위자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다(상임법 §5).
- 확정일자 ‘어디서·어떻게’: 상가 확정일자는 관할 세무서장이 부여합니다. 사업자등록 신청과 동시에 확정일자 부여 의사를 표시해 같은 날 처리할 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여…에 관한 규칙」 §3).
포인트: 일부 구분점포만 임대한 경우 사업자등록의 표시(도면 등)로 임차부분이 특정되어야 공시방법으로 유효합니다(대법원 판례 취지).
2. 적용 대상인지부터: 환산보증금 최신 기준(2025.3.1 시행)
- 상가임대차보호법 전면 적용 여부는 환산보증금(= 보증금 + 월차임×100)으로 판단합니다(법 §2②, 시행령 §2).
- 지역별 한도(시행 2025.03.01)
- 서울특별시: 9억 원
- 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시: 6억 9천만 원
- 광역시(과밀권역·군지역 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주: 5억 4천만 원
- 그 밖의 지역: 3억 7천만 원
(출처: 상임법 시행령 §2)
3. 본게임 전 준비: 내용증명·증거 묶음·분쟁조정
- 계약종료 사유(만기, 해지, 합의해지) 정리
- 내용증명: 반환기한·계좌·지연배상 근거를 명확히 요구
- 임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH) 활용: 조정 성립 시 소송 없이 빠르게 종결 가능(상가·주택 모두 취급).
4. 속도로 승부: 지급명령 vs. 소송
- 지급명령(독촉절차): 서면심리로 빠르게 집행권원을 노리는 코스. 금액 제한 없음. 단, 대한민국 내에서 ‘공시송달 외의 방법’으로 송달 가능해야만 신청할 수 있습니다(민소법 §462). 상대가 이의하면 통상의 소송으로 넘어갑니다.
- 소송(보증금반환청구): 상임법 §18가 ‘소액사건심판법의 일부 조항’을 준용합니다(§6·§7·§10·§11의2). 즉, 전액이 소액사건으로 바뀌는 게 아니라 ‘신속·간이’ 절차 일부를 끌어다 쓰는 구조입니다. 초반부터 다툼이 뻔하면 곧장 소송도 유효.
결정 팁: 상대가 연락·송달에 응하고 다툼이 약하면 지급명령부터, 분쟁이 날카롭거나 다툼쟁점이 뚜렷하면 소송 직행.
5. 집행권원 확보 후 1단계: 재산명시 → 재산조회
- 재산명시(민집법 §61): 집행권원 기반으로 채무자에게 재산목록 제출을 명하게 하는 절차. 가집행 선고가 붙은 일부 집행권원은 예외(해당 경우 재산명시 신청 불가).
- 재산조회(민집법 §74): 재산명시만으로 부족하거나 주소보정 불능 등 법정 사유가 있을 때, 법원이 공공·금융기관 전산망에 재산조회를 집행합니다(기관 특정·비용 선납 필요).
6. 돈을 실제로 만들기: 채권압류→추심/전부
- 근거: 민사집행법 §229—압류한 금전채권은 추심명령(현금화) 또는 전부명령(채권 자체의 이전)으로 회수. 전부명령이 제3채무자에게 송달되기 전 타 채권자의 압류·가압류·배당요구가 있으면 전부명령은 효력 없음.
- 효력 시점: 전부명령은 ‘확정’되어야 효력이 생기며, 확정 시에는 제3채무자 송달 시점으로 소급합니다(대법원 판례 일관). 현장에서 많이 헷갈리는 부분이라 문장 그대로 넣어 두면 좋습니다.
실전: 임대인의 예금·카드매출·보증금·임대료채권 등 금전채권 라인을 우선 공략하고, 여력이 되면 부동산·유체동산 집행을 병행.
7. 부동산·동산으로 압박: 강제경매·유체동산 압류
- 임대인 소유 부동산이 보이면 경매개시결정 → 매각대금 배당 루트. 이때 배당요구 종기를 반드시 관리해야 합니다.
- 집기·차량 등 유체동산 압류는 보조 수단으로 검토.
8. 배당으로 마무리: 배당요구 ‘종기’ 관리
- 법은 배당요구 종기를 ‘첫 매각기일 이전’으로 정하도록 합니다. 종기 공고 후에는 추가·확장에 제약이 있으니 캘린더 등록은 필수입니다(민집법 §84).
9. 케이스로 보는 두 루트
A안. 이의 없는 지급명령(가장 빠름)
- 내용증명 → 지급명령 신청 → 송달(이의 없음) → 확정 정본 확보 → 예금·매출채권 압류 + 추심/전부 → 회수. (민소법 §462, 민집법 §229)
B안. 분쟁 심한 케이스(소송 직행)
- 내용증명 → 소송 제기(상임법 §18에 따라 소액사건법 일부 준용으로 신속화) → 판결 확정(또는 가집행) → 재산명시·조회 → 전부명령 확정·소급 → 회수.
10. 바로 쓰는 체크리스트
- 대항력·우선변제권: 인도 + 사업자등록 ‘신청’(다음날 0시) + 확정일자(세무서 부여).
- 환산보증금: 보증금+(월차임×100), 2025.03.01 시행 지역별 한도 반영.
- 지급명령: 공시송달만 가능한 경우 불가—송달 가능한 주소 확보(민소법 §462).
- 소송: 상임법 §18로 소액사건법 일부 조항 ‘준용’(신속·간이 취지).
- 재산명시·조회: 요건 구분(§61 vs §74) 후 단계적으로 신청.
- 추심/전부: 민집법 §229—전부명령은 확정 필요, 확정 시 제3채무자 송달시로 소급.
- 배당요구 종기: 첫 매각기일 이전 원칙(민집법 §84).
- 분쟁조정: 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 경로 확인.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 대항력은 ‘사업자등록 수리’가 아니라 ‘신청’만으로 생기나요? 시점은?
그렇습니다. '인도 + 사업자등록 ‘신청’이면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다(상임법 §3).
Q2. 확정일자는 어디서 받나요?
관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자인을 날인합니다. 사업자등록 신청과 동시에 확정일자를 요청할 수 있습니다(규칙 §3).
Q3. 보증금이 커도 지급명령이 가능한가요?
가능합니다. 금액 제한이 없고, 서면심리로 빠르게 집행권원을 확보할 수 있습니다. 다만 공시송달만 가능한 경우에는 불가합니다(민소법 §462).
Q4. 소송은 ‘소액사건’으로 바뀌나요?
아닙니다. 상임법 §18은 '소액사건심판법의 일부 조항을 ‘준용’하여 신속·간이 취지만 끌어옵니다. 절차가 빨라지는 효과가 핵심입니다.
Q5. 전부명령은 언제부터 효력이 생기죠?
전부명령이 ‘확정’되면 효력이 발생하고, 그 효력은 제3채무자에게 송달된 때로 소급합니다(대법원).
Q6. 재산명시와 재산조회는 어떻게 달라요?
"재산명시(§61)"는 채무자에게 재산목록 제출을 명하는 절차, "재산조회(§74)"는 법정 사유가 있을 때 법원이 기관 전산망을 조회해 재산을 찾는 절차입니다.
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마무리
핵심은 속도와 순서, 그리고 ‘종기’ 관리입니다.
(1) 권리요건(대항력·우선변제권) 점검 → (2) 내용증명 → (3) 지급명령 또는 소송(상임법 §18 준용) → (4) 재산명시·조회 → (5) 채권압류·추심/전부(전부명령 확정·소급) → (6) 배당요구 종기 체크.
이 루틴만 지키면, 말뿐인 약속을 실제 회수로 바꿀 수 있습니다.