계약갱신청구권, 2026년 언제까지 행사해야 할까? 2년 연장·5% 인상·거절 사유 총정리
서론｜전세계약이 끝나가는데 2년 더 살 수 있을까?
전세계약 만료일이 다가오면 세입자는 고민이 많아집니다. 집주인이 보증금을 올려달라고 하거나 직접 들어와 살겠다고 하면 더욱 난감해집니다.
이럴 때 확인해야 할 제도가 계약갱신청구권입니다. 법률상 정확한 명칭은 계약갱신요구권입니다.
2026년에도 임차인은 법정 요건을 충족하면 한 차례 계약갱신을 요구해 2년 더 거주할 수 있습니다.
다만 행사기간을 놓치거나 집주인에게 정당한 거절 사유가 있다면 결과가 달라집니다. 계약갱신청구권 행사기간과 보증금 5% 인상 제한, 실거주 거절 기준을 살펴보겠습니다.
「2026년 계약갱신청구권 핵심 요약」
계약갱신청구권은 주택임차인이 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 법정 거절 사유가 없다면 원칙적으로 1회에 한해 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 2026년 계약갱신청구권 행사 시 보증금 증액청구는 법정 요건을 충족해야 하며, 증액 상한은 원칙적으로 기존 금액의 5%입니다. 5%가 자동으로 인상되는 것은 아닙니다. 집주인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 법정 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있고, 갱신요구권 행사로 갱신된 계약은 임차인의 해지 통지가 도달한 날부터 원칙적으로 3개월 후 종료됩니다.
계약갱신청구권은 계약 만료 시점에 중요한 제도이지만, 처음 계약할 때 작성한 특약도 분쟁 해결에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 보증금 반환과 계약 종료 관련 문구를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
→ 「전세계약 특약 필수 문구, 2026년 무엇을 넣어야 할까? 7가지 확인하면 보증금 분쟁 줄어듭니다」 글도 함께 확인해보세요.
핵심 분석｜계약갱신청구권 핵심 5가지
1. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하세요
「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 일반적인 주택임대차의 갱신요구 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
예를 들어 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 2026년 12월 말부터 갱신요구를 준비하고, 늦어도 2027년 4월 말 이전에 집주인에게 의사가 도달하도록 하는 것이 안전합니다.
문자를 보냈다는 사실만으로 안심하지 말고 상대방이 확인한 기록을 남기세요. 오래된 계약은 최초 체결·갱신 시점에 따른 경과규정도 확인해야 합니다.
2. 갱신요구권은 원칙적으로 1회, 기간은 2년입니다
계약갱신요구권은 원칙적으로 한 번 행사할 수 있으며, 갱신된 임대차기간은 2년으로 봅니다.
처음 2년 계약을 체결했다면 갱신요구권 행사로 일반적으로 2년을 더 거주하는 구조입니다.
다만 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사와 다릅니다. 집주인과 세입자가 별다른 의사표시 없이 계약이 자동 갱신됐다고 해서 갱신요구권을 사용한 것으로 보지는 않습니다.
반대로 합의로 재계약한 경우에는 당시 갱신요구권을 행사했는지 계약서와 통지 내용을 확인해야 합니다.
3. 보증금 5% 인상은 무조건 받아들여야 할까?
계약갱신요구권을 행사하면 기존 계약조건이 원칙적으로 유지됩니다.
다만 조세·공과금이나 경제사정 변화 등으로 기존 보증금이 적절하지 않게 됐다면 증감을 청구할 수 있습니다.
증액청구 상한은 원칙적으로 기존 금액의 5%이며, 지역 조례에 따라 더 낮게 정해질 수도 있습니다.
중요한 점은 5%가 자동 인상률은 아니라는 사실입니다. 증액 필요성이 있어야 하고, 계약체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 원칙적으로 다시 증액청구할 수 없습니다.
보증금을 추가 지급했다면 증액계약서의 확정일자도 챙기는 것이 좋습니다.
계약을 갱신하면서 보증금이 변경된다면 증액계약서뿐 아니라 등기부등본과 기존 권리관계도 다시 살펴봐야 합니다.
→ 「전세계약 체크리스트 2026, 계약금 보내기 전 뭘 확인해야 할까? 10가지 놓치면 보증금이 위험합니다」 글에서 계약 전 확인사항을 정리했습니다.
4. 집주인이 실거주한다면 갱신을 거절할 수 있습니다
집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 법정 요건에 따라 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
그 밖에도 2기 차임액에 해당하는 연체, 무단 전대, 고의·중과실에 의한 주택 파손 등 정당한 거절 사유가 있습니다.
하지만 집을 팔 예정이거나 주변 전셋값이 올랐다는 이유만으로 갱신요구를 거절할 수는 없습니다.
새 소유자가 실거주를 주장하는 경우에는 소유권 이전과 거절 통지 시점 등을 함께 살펴야 합니다.
또한 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 법정 갱신기간 안에 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
5. 갱신 후에도 세입자는 중도해지할 수 있습니다
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있습니다.
원칙적으로 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
다만 해지 통지와 보증금 반환은 별개의 문제입니다. 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령 등 보호절차를 검토해야 합니다.
계약갱신 후 해지 통지를 했다면 계약 종료일과 보증금 반환 시점을 구분해 확인해야 합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때는 단계별 대응이 필요합니다.
→ 「전세금 반환 절차, 집주인이 보증금 안 돌려주면? 2026년 5단계 대응법으로 손실 줄이세요」 글에서 구체적인 대응 방법을 살펴보세요.
실전 정보｜계약갱신청구권 행사 방법
갱신요구에 반드시 정해진 서식이 필요한 것은 아닙니다. 문자나 카카오톡, 이메일, 내용증명 등을 이용할 수 있습니다.
다만 단순히 “계속 살고 싶다”는 표현보다 법률상 갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.
문자 예시
“현재 임대차계약의 만료일은 2026년 12월 31일입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하며, 갱신된 기간 동안 계속 거주하고자 합니다.”
집주인의 답변과 수신 기록을 보관하고, 보증금 변경에 합의했다면 갱신계약서에 금액과 기간을 명확하게 적으세요.
사례｜전세보증금 3억 원인데 3천만 원을 올려달라고 한다면?
A씨는 보증금 3억 원인 아파트에 거주하고 있습니다.
계약 만료를 앞두고 갱신요구권을 행사했는데 집주인이 3천만 원 인상을 요구했습니다.
이는 기존 보증금의 10%입니다.
법정 증액청구 요건이 충족되고 5% 상한이 적용된다면 증액청구 한도는 1,500만 원입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 기존 보증금 | 3억 원 |
| 집주인 요구액 | 3억 3천만 원 |
| 5% 증액 금액 | 1,500만 원 |
| 5% 적용 시 보증금 | 3억 1,500만 원 |
다만 집주인이 반드시 5%를 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 실제 증액 가능 여부는 법정 요건과 계약관계를 함께 판단해야 합니다.
계약갱신청구권 핵심 비교표
| 확인 항목 | 2026년 기준 |
|---|---|
| 행사기간 | 만료 6개월 전~2개월 전 |
| 행사횟수 | 원칙적으로 1회 |
| 갱신기간 | 2년 |
| 보증금 증액 | 법정 요건 충족 시 원칙적으로 5% 이내 |
| 실거주 거절 | 법정 요건 충족 시 가능 |
| 갱신 후 중도해지 | 통지 도달 후 원칙적으로 3개월 |
계약갱신청구권 체크리스트
- 계약 만료일과 행사기한을 확인했는가?
- 갱신요구권을 이미 사용했는가?
- 갱신요구 의사가 집주인에게 도달했는가?
- 문자·내용증명 등 증거를 보관했는가?
- 보증금 인상 요구의 근거를 확인했는가?
- 집주인의 실거주 거절 사유를 확인했는가?
- 보증금 증액 시 확정일자를 다시 확인했는가?
FAQ｜계약갱신청구권 자주 묻는 질문
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
원칙적으로 한 번 행사할 수 있으며 갱신기간은 2년입니다.
Q2. 묵시적 갱신도 1회 사용에 포함되나요?
아닙니다. 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사는 구별됩니다.
Q3. 집주인이 보증금을 5% 올리면 무조건 동의해야 하나요?
아닙니다. 5%는 증액청구 상한이며 정당한 증액 사유도 필요합니다.
Q4. 집주인이 집을 판다면 나가야 하나요?
매매 자체만으로는 거절할 수 없습니다. 다만 새 소유자의 실거주 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
Q5. 갱신 후 1년 만에 이사할 수 있나요?
네. 임차인은 해지 통지를 할 수 있고 원칙적으로 통지 도달 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
계약갱신 후 해지한 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 방법부터 확인해야 합니다.
→ 「임차권등기명령 신청 방법, 보증금 못 받고 이사해도 될까? 2026년 5단계 확인하면 권리 지킵니다」 글도 함께 읽어보세요.
마무리 글｜계약갱신청구권은 행사기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다
2026년 계약갱신청구권에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 만료일과 갱신요구 기간입니다.
그다음 갱신요구권 사용 여부, 보증금 증액 조건, 집주인의 정당한 거절 사유를 확인해야 합니다.
특히 5% 인상 제한을 자동 인상 규정으로 오해하거나 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
계약 만료가 다가온다면 미리 갱신 의사를 전달하고 증거를 남기세요. 작은 절차 차이가 거주기간과 보증금 분쟁의 결과를 바꿀 수 있습니다.
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