등기부등본 보는 법, 근저당권 있으면 위험할까? 갑구·을구 확인하면 계약 위험이 보입니다

서론｜등기부등본이 깨끗하면 안전한 집일까?

전세계약이나 아파트 매매를 앞두고 등기부등본을 발급받았지만, 어디부터 확인해야 할지 몰라 당황하는 경우가 많습니다.

표제부, 갑구, 을구도 낯선데 근저당권과 채권최고액까지 나오면 더 어렵게 느껴집니다.

하지만 등기부등본은 집주인 이름만 확인하는 서류가 아닙니다. 누가 소유하고 있는지, 어떤 담보권이 설정돼 있는지, 계약에 영향을 줄 권리가 있는지 살펴보는 중요한 자료입니다.

특히 2026년에도 전세보증금 반환 위험과 집값 변동 가능성을 고려하면 계약 전에 등기부를 정확히 읽는 습관이 필요합니다.

「등기부등본 보는 법 핵심 요약」

등기부등본 보는 법의 핵심은 표제부에서 주소와 건물 정보를 확인하고, 갑구에서 소유자·압류·가압류를, 을구에서 근저당권·전세권 등 권리관계를 확인하는 것입니다. 근저당권 채권최고액은 실제 대출잔액과 다르므로 집값, 선순위채권, 전세보증금을 함께 비교하고 실제 대출잔액과 근저당권 말소 계획도 확인해야 합니다. 전세·매매계약에서는 계약금 지급 전과 잔금 지급 직전에 최신 등기사항증명서를 확인하고, 등기부에 표시되지 않는 선순위 임차보증금과 체납세금도 별도로 점검하는 것이 중요합니다.

등기부등본 확인은 안전한 전세계약을 위한 첫 단계입니다. 실제 계약에서는 매매시세와 선순위보증금, 체납세금, 반환보증 가입 가능성도 함께 살펴야 합니다.

→ 「전세계약 체크리스트 2026, 계약금 보내기 전 뭘 확인해야 할까?」 글에서 계약 전 확인사항 10가지를 함께 살펴보세요.

핵심 분석｜표제부·갑구·을구, 무엇을 확인할까?

1. 표제부｜계약하려는 집이 맞는지 확인

표제부에는 부동산의 소재지, 건물 구조, 면적 등이 표시됩니다.

아파트나 다세대주택이라면 동·호수가 계약서와 일치하는지 먼저 확인하세요.

같은 건물이라도 호수별로 소유자와 근저당권이 다를 수 있기 때문입니다.

건물 용도와 위반건축물 여부는 건축물대장도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

2. 갑구｜집주인과 소유권 문제 확인

갑구에는 소유권과 관련된 등기사항이 나옵니다.

현재 소유자의 이름을 계약 상대방의 신분증과 비교하세요. 공동소유라면 계약 권한도 확인해야 합니다.

압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정 등이 있는지도 중요합니다.

이런 등기가 있다면 소유권 분쟁이나 강제집행 위험이 있을 수 있습니다.

특히 신탁등기가 있다면 신탁원부를 확인해 누가 임대차계약을 체결할 권한을 갖는지 살펴야 합니다.

3. 을구｜근저당권과 채권최고액 확인

을구에는 근저당권과 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다.

여기서 가장 많이 확인하는 항목은 근저당권의 채권최고액입니다.

근저당권은 은행 등 채권자가 대출채권을 담보하기 위해 설정하는 권리입니다.

채권최고액은 실제 대출잔액이 아니라 담보권이 확보하는 채권의 한도입니다.

예를 들어 채권최고액이 1억 8천만 원이라도 실제 대출잔액은 1억 원일 수 있습니다.

그렇다고 집주인의 설명만 믿어서는 안 됩니다. 실제 대출잔액과 근저당권 말소 계획을 확인할 자료가 필요합니다.

근저당권의 채권최고액이 크다면 보증금 회수 위험뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.

→ 「전세보증금 반환보증 가입조건과 거절 사유」 글에서 보증기관의 주요 심사기준도 확인해보세요.

실전 정보｜근저당권이 있으면 어떻게 판단할까?

전세계약에서는 집값, 근저당권 채권최고액, 전세보증금을 함께 비교해야 합니다.

예를 들어 매매시세가 4억 원인 아파트에 채권최고액 1억 8천만 원이 설정돼 있고 전세보증금이 2억 원이라면 단순 합계는 3억 8천만 원입니다.

집값의 95%에 해당합니다.

이 비율만으로 보증금 손실이 확정되는 것은 아닙니다. 하지만 집값이 하락하거나 경매에서 낮은 가격에 매각되면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.

또한 채권최고액과 보증금의 합계는 위험을 가늠하는 참고 수치이지, 법으로 정한 일률적인 계약 가능 기준은 아닙니다.

등기부는 대법원 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.

계약 전에는 현재 유효한 권리를 확인하고, 과거 권리관계가 궁금하다면 말소사항까지 포함해 살펴보세요.

특히 계약 당일과 잔금 지급 직전에는 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.

등기부에 없는 위험도 있습니다. 다가구주택의 다른 세입자 보증금이나 임대인의 체납세금은 별도 확인이 필요합니다.

사례｜집주인이 대출을 갚았다고 하면 믿어도 될까?

A씨는 매매시세 약 4억 원인 아파트를 전세보증금 2억 원에 계약하려고 합니다.

등기부 을구에는 채권최고액 1억 8천만 원의 근저당권이 있습니다.

집주인은 실제 대출잔액이 1억 원뿐이라고 설명합니다.

이때 A씨는 대출잔액을 확인할 수 있는 자료를 요청하고, 잔금으로 대출을 상환한다면 은행 상환과 근저당권 말소 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.

계약서에 말소 조건을 넣었다고 해서 근저당권이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

잔금 지급 방식과 실제 말소 여부까지 확인해야 안전한 계약에 가까워집니다.

집주인이 잔금으로 대출을 상환하겠다고 약속했다면 말소 시기와 확인 절차를 계약서에 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

→ 「전세계약 특약 필수 문구 정리」 글에서 근저당권 말소와 권리변동 방지 특약을 살펴보세요.

등기부등본 핵심 확인표

구분	확인 내용	주의할 위험
표제부	주소·동호수·면적	계약 대상 불일치
갑구	현재 소유자	무권한 계약
갑구	압류·가압류·가등기	권리분쟁·강제집행
갑구	신탁등기	임대차계약 권한
을구	근저당권·채권최고액	선순위 담보권
을구	전세권 등	다른 권리자의 권리
전체	접수일자·말소사항	권리의 선후관계

※ 실제 배당순위는 등기 접수순서뿐 아니라 임차인의 대항요건, 확정일자, 법정 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 전 체크리스트 8가지

• 표제부의 주소와 동·호수가 계약서와 일치하는가?
• 갑구의 소유자와 계약 상대방이 일치하는가?
• 압류·가압류·가등기·신탁등기가 있는가?
• 을구의 근저당권 채권최고액을 확인했는가?
• 실제 대출잔액과 말소 계획을 확인했는가?
• 집값과 선순위채권, 보증금을 비교했는가?
• 다른 세입자의 보증금과 체납세금을 확인했는가?
• 계약 당일과 잔금 직전 등기부를 재확인했는가?

FAQ｜등기부등본과 근저당권 자주 묻는 질문

Q1. 근저당권이 있으면 전세계약을 하면 안 되나요?

무조건 그런 것은 아닙니다. 집값과 선순위채권, 보증금 규모를 함께 확인해야 합니다.

Q2. 채권최고액이 실제 대출금인가요?

아닙니다. 담보권이 확보하는 채권의 한도이며 실제 대출잔액과 다를 수 있습니다.

Q3. 등기부등본에 취소선이 있으면 무슨 뜻인가요?

일반적으로 말소된 등기사항을 뜻합니다. 말소등기 내용과 현재 유효한 권리를 함께 확인하세요.

Q4. 을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?

근저당권 등 을구에 기재되는 권리가 없다는 의미일 수 있지만, 선순위 임차보증금이나 체납세금 같은 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다.

Q5. 계약할 때 확인했는데 잔금일에도 다시 봐야 하나요?

네. 계약 후 새로운 근저당권이나 압류가 설정될 수 있으므로 잔금 직전에 다시 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본을 확인하고 계약을 마쳤더라도 입주 후 보증금 보호 절차가 남아 있습니다. 전입신고와 확정일자를 언제 갖추는지도 중요합니다.

→ 「전입신고와 확정일자, 언제 해야 할까?」 글도 함께 확인해보세요.

마무리｜등기부등본은 세 부분만 알아도 읽기 쉬워집니다

등기부등본 보는 법은 세 가지로 기억하면 됩니다.

표제부는 집의 정보, 갑구는 소유권, 을구는 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 확인하는 곳입니다.

하지만 등기부가 깨끗하다고 보증금 반환까지 보장되는 것은 아닙니다.

매매시세와 선순위채권, 다른 세입자의 보증금, 체납세금까지 함께 살펴야 합니다.

계약금을 보내기 전 한 번, 잔금을 지급하기 직전 한 번 더 확인하는 습관이 부동산 계약에서 불필요한 위험을 줄이는 첫걸음입니다.