주거용 오피스텔 주택 수에 포함될까? 2026년 취득세 기준 알면 추가 주택 세금이 보입니다

주거용 오피스텔은 취득세에서 재산세가 주택으로 과세되는 경우 주택 수에 포함될 수 있지만, 모든 오피스텔이 무조건 포함되는 것은 아닙니다.

2026년에는 시가표준액 1억원 이하 오피스텔과 일정 요건을 충족하는 소형 오피스텔 등 주택 수 산정에서 제외되는 규정도 함께 확인해야 합니다.

따라서 아파트 등 추가 주택을 매수하기 전에는 기존 오피스텔의 재산세 과세형태와 시가표준액, 취득시기 및 주택 수 제외 특례를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

오피스텔 한 채를 가지고 있는데 아파트를 추가로 사려는 분들이 가장 많이 묻는 질문이 있습니다.

“오피스텔도 1주택으로 보는 건가요?”

건축물대장에 업무시설로 적혀 있으니 주택이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 반대로 실제 거주하고 있으니 무조건 주택이라고 생각하기도 합니다.

하지만 2026년 취득세에서는 그렇게 단순하게 판단하면 안 됩니다. 주거용 오피스텔의 주택 수는 실제 사용상태뿐 아니라 재산세 과세형태, 시가표준액, 취득경위와 주택 수 제외규정까지 함께 확인해야 합니다.

특히 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 추가로 살 계획이라면 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.

오피스텔 자체를 처음 살 때 취득세가 왜 통상 4.6%로 계산되는지 궁금하다면 → 2026년 오피스텔 취득세 계산법부터 확인해 보세요.

핵심 분석｜주거용 오피스텔은 주택 수에 들어갈까?

취득세에서 가장 먼저 확인할 기준은 재산세가 어떻게 과세되고 있는가입니다.

현행 지방세법은 재산세에서 주택으로 과세하는 오피스텔을 해당 소유자의 주택 수에 가산하도록 규정하고 있습니다.

따라서 건축물대장에 ‘업무시설’이라고 적혀 있다는 이유만으로 주택 수에서 무조건 빠지는 것은 아닙니다.

반대로 실제 사람이 살고 있다는 사실만으로 모든 세금에서 똑같이 주택으로 보는 것도 아닙니다.

여기서 말하는 주택 수는 추가 주택을 취득할 때 취득세율을 판단하기 위한 지방세법상 주택 수입니다. 양도소득세나 종합부동산세의 주택 판단은 각각 해당 세법을 별도로 확인해야 합니다.

실전 정보｜오피스텔을 살 때와 아파트를 추가로 살 때는 다릅니다

오피스텔 세금에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.

일반적인 업무시설 오피스텔 자체를 매매로 취득할 때는 통상 아파트의 주택 유상거래 세율이 아니라 일반 부동산의 취득세 체계로 계산합니다.

그런데 취득 후 오피스텔이 주거용으로 사용되고 재산세에서 주택으로 과세된다면 상황이 달라질 수 있습니다.

나중에 아파트를 추가로 취득할 때 기존 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있기 때문입니다.

따라서 반드시 구분해야 합니다.

오피스텔 자체의 취득세율 ≠ 향후 다른 주택 취득 시 주택 수

오피스텔을 살 때 세율만 확인하고 끝내면 안 되는 이유입니다.

시가표준액 1억원 이하라면 꼭 확인하세요

주거용으로 사용하는 오피스텔이라고 해서 모두 똑같이 주택 수에 들어가는 것은 아닙니다.

현행 지방세법 시행령에는 주택 수에서 제외하는 경우가 별도로 규정돼 있습니다.

대표적인 것이 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔입니다.

여기서 중요한 것은 ‘매매가격 1억원’이 아니라 시가표준액 1억원이라는 점입니다.

9,000만원에 샀다고 자동으로 제외되는 것도 아니고, 실거래가격이 1억원을 넘는다고 무조건 포함되는 것도 아닙니다.

2026년에는 오피스텔 표준가격기준액도 새 기준이 적용되고 있으므로 추가 주택을 사기 전에 해당 오피스텔의 최신 시가표준액을 확인하는 것이 좋습니다.

시가표준액 1억원 이하 여부를 직접 확인해야 한다면 → 오피스텔 시가표준액의 의미와 2026년 확인기준을 먼저 살펴보세요.

사례｜오피스텔 1채 보유 중 아파트를 산다면?

A씨가 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 상태에서 아파트를 추가로 매수한다고 가정해보겠습니다.

A씨는 아파트를 가지고 있지 않으니 자신을 무주택자로 생각할 수 있습니다.

하지만 바로 판단하면 안 됩니다.

먼저 기존 오피스텔이 재산세에서 주택으로 과세되는지 확인합니다. 그다음 취득세 주택 수 산정 대상인지, 시가표준액 1억원 이하 등 제외규정에 해당하는지를 살펴봐야 합니다.

주택 수에 포함되는 오피스텔이라면 신규 아파트 취득 시 기존 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

반대로 법에서 정한 주택 수 제외요건을 충족한다면 결과가 달라질 수 있습니다.

즉 “오피스텔을 가지고 있다”는 사실만으로 결론을 내리는 것이 아니라 신규 주택 취득일 현재의 상태를 확인해야 합니다.

주택 수 판단 기준 한눈에 보기

확인 항목	무엇을 볼까?
건축물대장	오피스텔·업무시설 여부
실제 사용	업무용인지 주거용인지
재산세	주택으로 과세되는지
시가표준액	1억원 이하 제외 여부
상속 취득	상속 후 제외기간 해당 여부
추가 주택	신규 주택 취득일 현재 다시 판단
양도세·종부세	각각 별도 세법 확인

상속으로 취득한 오피스텔도 주의해야 합니다. 현행 시행령에는 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 규정이 있습니다.

2026년 변화｜오피스텔 세제도 움직이고 있습니다

2026년에는 오피스텔 관련 지방세 제도에도 변화가 이어지고 있습니다.

행정안전부의 2026년 오피스텔 표준가격기준액은 6월 1일부터 시행됐고, 재산정·추가산정된 기준도 반영됐습니다.

또 8월 발표된 지방세제 개편안에는 주거용 오피스텔까지 생애최초 취득세 감면 대상을 확대하는 방안이 포함됐습니다.

소형 오피스텔·소형주택을 처분한 뒤 주택을 취득하는 경우 생애최초 감면을 다시 적용하는 방안도 담겼습니다.

다만 이것은 발표된 개편안입니다. 실제 취득세 신고에서는 최종 법률 개정 여부와 시행일을 확인해야 합니다.

추가 주택 매수 전 체크리스트

□ 오피스텔 건축물대장을 확인했는가
□ 실제 사용용도를 확인했는가
□ 최근 재산세 과세내역을 확인했는가
□ 재산세가 주택으로 과세되고 있는가
□ 현재 시가표준액을 확인했는가
□ 시가표준액 1억원 이하 제외대상인가
□ 상속 등 다른 제외사유가 있는가
□ 신규 주택 취득지역을 확인했는가
□ 신규 주택 취득일 기준 주택 수를 계산했는가
□ 양도세 주택 수와 혼동하지 않았는가

자주 묻는 질문(FAQ)

주거용 오피스텔이면 무조건 1주택인가요?

아닙니다. 취득세에서는 재산세에서 주택으로 과세하는 오피스텔이 주택 수에 가산될 수 있지만 시가표준액 1억원 이하 등 별도 제외규정도 함께 확인해야 합니다.

건축물대장에 업무시설이면 주택 수에서 빠지나요?

건축물대장의 명칭만으로 판단하면 안 됩니다. 취득세 주택 수를 판단할 때는 재산세가 주택으로 과세되는지 등을 함께 확인해야 합니다.

1억원 이하 오피스텔은 무조건 제외되나요?

기준은 매매가격이 아니라 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인지입니다. 따라서 실제 시가표준액을 확인해야 합니다.

상속받은 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?

현행 시행령에는 상속으로 취득하고 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 오피스텔 등에 대한 주택 수 제외규정이 있습니다. 기간이 지난 경우에는 다시 확인해야 합니다.

양도소득세도 같은 기준인가요?

아닙니다. 이 글은 추가 주택 취득 시 취득세의 주택 수 판단을 중심으로 설명한 것입니다. 양도소득세·종합부동산세는 각각 해당 세법의 기준을 확인해야 합니다.

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→ 현재 주택 수와 다음 주택의 취득세를 함께 계산해 보세요.

④ 2주택 취득세 얼마나 나올까? 2026년 세율·중과 기준 알면 실제 부담액이 보입니다
오피스텔이 취득세 주택 수에 포함된다면 다음 주택 취득 시 확인해야 할 내용을 연결할 수 있습니다.
→ 추가 주택 계약 전에 2주택 취득세 기준도 확인해 보세요.

마무리｜아파트 계약 전에 재산세부터 확인하세요

주거용 오피스텔의 주택 수를 판단할 때 가장 위험한 것은 “오피스텔은 업무시설이니까 주택이 아니다”라고 단정하는 것입니다.

반대로 “주거용이니까 무조건 1주택”이라고 판단하는 것도 정확하지 않습니다.

2026년에는

재산세 과세형태 → 시가표준액 → 취득경위와 제외규정 → 신규 주택 취득일 → 최종 주택 수

순서로 확인하는 것이 안전합니다.

특히 아파트를 추가로 살 계획이라면 계약 후 세금을 알아보기보다 계약 전에 기존 오피스텔의 재산세 과세내역과 시가표준액부터 확인하세요.

결국 핵심은 하나입니다.

주거용 오피스텔은 취득세 주택 수에 포함될 수 있지만, 모든 오피스텔이 무조건 포함되는 것은 아닙니다.

이 차이를 미리 확인해야 예상하지 못한 추가 주택 취득세 부담을 줄일 수 있습니다.

내 오피스텔이 실제 재산세에서 주택으로 과세되는지, 업무용과 세금이 얼마나 다른지 궁금하다면 → 2026년 주거용 오피스텔 재산세 계산기준도 함께 확인해 보세요.