결론부터: 환산보증금 계산 → 지역기준 대조 → 권리금 보호 ‘별도’ 판단.
환산보증금 ‘초과’여도 권리금 회수기회 보호는 적용될 수 있다. 법과 숫자로 깔끔하게 정리한다.
목차
- 환산보증금부터 확인해야 하는 이유
- 30초 공식: 보증금 + (월세 × 100), 계산 시 주의점(관리비, 부가세, 환산 기준일)
- 지역별 환산보증금 기준표(서울/수도권/광역시/기타)
- 권리금 보호는 환산보증금과 별개로 판단(적용 범위, 방해행위, 손해배상)
- 임대료 증감 규칙: 5% 증액상한과 연 12% 전환율 제대로 쓰기
- 소유자 변경·경매 시 임대인 지위 승계와 권리금 보호의 연결
- 현장 실수 7가지와 체크리스트
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 함께 보면 좋은 글
- 마무리
1) 왜 환산보증금부터 확인해야 하나
상가건물임대차보호법(이하 상임법)의 전면 적용 여부가 지역별 환산보증금 기준으로 갈린다. 전면 적용이면 대항력·갱신요구권·차임증액 제한 등 많은 보호를 받는다. 다만 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 환산보증금 ‘초과’여도 적용될 수 있음을 반드시 기억한다. 즉, “초과=무보호”가 아니다.
2) 30초 공식: 보증금 + (월세 × 100)
A. 기본 공식
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
예) 보증금 5,000만 + 월세 300만 → 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만. 이 금액으로 지역기준표와 대조한다.
B. 계산 시 주의점
- 관리비·VAT 포함? 원칙은 ‘월 차임’만 ×100이다. 관리비는 통상 별도 항목이므로 포함하지 않지만, 계약서에 차임에 포함으로 명시하면 포함 판단 여지가 생긴다. 실무는 계약서 표기를 우선한다. 근거 공식은 생활법령의 환산보증금 정의에서 확인 가능.
- 계산 기준일: 적용 범위 판단은 계약 당시 환산보증금으로 보는 게 실무적이다. 다만 권리금·갱신·증액 등 각 조항은 개별 요건을 따르므로 조항별 적용요건을 확인한다.
3) 지역별 환산보증금 기준표(2025 기준, 전면 적용 한도)
아래 금액 이하면 상임법 전면 적용. 초과여도 일부 조항(권리금 회수기회 등)은 적용 가능.
| 지역 | 환산보증금 기준액 |
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| (과밀·부산 제외) 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기) | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
※ 법령 근거: 상임법 시행령 제2조(대통령령으로 정하는 보증금액). 최신 시행일 표기 확인.
4) 권리금 보호는 환산보증금과 별개로 본다
A. 적용 범위
상임법 제2조 제3항 취지: 권리금(제10조의3~), 계약갱신 특례 등 일부 규정은 환산보증금 초과에도 적용된다. 즉 전면 적용 대상이 아니어도 "권리금 회수기회 보호(제10조의4)"는 살아 있다.
B. 권리금 회수기회 보호 핵심(제10조의4)
- 보호기간: 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 시.
- 임대인의 금지행위 4가지
- 신규임차인에게 권리금 요구/수수
- 신규임차인의 권리금 지급 방해
- 현저히 고액의 차임·보증금 요구
- 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약 거절
→ 위반 시 손해배상 책임 가능. 법조문·생활법령 모두 같은 취지로 안내하고 있다.
5) 임대료 증감 규칙: 5% 증액 상한과 연 12% 전환율
- 증액 상한: 차임 또는 보증금 증액은 현 차임·보증금의 5% 이내, 증액 후 1년 내 재증액 불가(상임법 제11조·시행령 제4조). 코로나 등 감액 후 재증액 특례도 조문에 있다.
- 보증금→월세 전환율: 연 12% 상한(시행령 제5조). 생활법령 최신 페이지에도 동일 안내(2025-07-15 기준). 전환 후 환산보증금이 변동되므로 적용범위를 다시 대조한다.
6) 소유자 변경·경매 시, 임대인 지위는 어떻게 되나
- 임차인이 대항력(건물 인도 + 사업자등록 신청 다음날)을 갖추었다면,
건물의 양수인·상속인·경매 낙찰자는 임대인 지위를 승계한다(상임법 제3조제2항). - 대법원도 경매로 소유자가 바뀌어도 임대인 지위 승계를 인정(2016다218874). 다만 이전 소유자 시절의 연체차임 등은 별도 양도 없으면 새 임대인에게 자동 승계되지 않는다는 취지도 확인된다.
실무 포인트: 낙찰자(새 임대인)는 권리금 회수기회 방해 금지 의무를 그대로 승계한다. 보호기간(–6개월~종료)을 넘나드는 분쟁이라면 증거(문자·메일·대화록) 를 촘촘히 모아 두자.
7) 현장 실수 7가지 & 체크리스트
흔한 실수
- “환산보증금이 크니 상임법 적용 없음 → 권리금도 무보호”로 단정
- 계산기에 관리비·부가세까지 넣어 월세×100을 왜곡
- 전환율(연 12%) 무시하고 보증금↔월세 전환
- 증액 상한 5%·1년 내 재증액 금지 간과
- 보호기간(–6개월~종료) 내 방해행위 증거를 못 남김
- 경매로 바뀐 소유자에게 임대인 지위 승계 논리를 간과
- 계약서에 차임·관리비·부가세 구분을 모호하게 두어 분쟁의 빌미 제공
체크리스트
- 환산보증금 = 보증금 + (월세×100) 계산(계약서 표기 기준)
- 지역기준표 대조(9억/6.9억/5.4억/3.7억)
- 권리금 보호는 ‘별도’ 판단(초과에도 적용 가능)
- 보호기간 –6개월~종료, 방해행위 유형 4가지 숙지
- 증액 5% 상한·1년 재증액 금지 반영
- "전환율 12%"로 환산보증금 재계산
- 임대인 지위 승계(매매·상속·경매) 및 대항력 요건 확인
8) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 환산보증금이 9억을 넘으면 상임법이 전혀 적용 안 되나요?
→ 전면 적용은 제한되지만, 권리금 회수기회 보호(제10조의4) 등 일부 조항은 초과에도 적용된다. 따라서 권리금은 별도 판단이 맞다.
Q2. 환산보증금 계산에 관리비·부가세를 넣나요?
→ 원칙은 월 차임만 ×100. 관리비는 통상 제외지만, 계약서에 차임에 포함이라고 명시되면 포함 판단 여지가 있다. 실무는 계약서 표기를 우선한다.
Q3. 임대인이 시세보다 훨씬 높은 보증금·월세를 요구해 신규임차인이 못 들어오면?
→ 권리금 회수 방해 행위에 해당할 수 있고, 손해배상 책임이 문제 된다(제10조의4 제1항 3호).
Q4. 보증금을 월세로 바꾸면 환산보증금은 어떻게 바뀌나요?
→ 보증금이 줄고 월세가 늘면서 환산보증금이 다시 계산된다. 이때 전환율 연 12% 상한을 넘지 못한다.
Q5. 경매로 소유자가 바뀌면 기존 임대차·권리금은 어떻게 되나요?
→ 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면 낙찰자=새 임대인 지위 승계. 권리금 회수 방해 금지 의무도 그대로 적용된다.
9) 함께 보면 좋은 글
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10) 마무리
판단 순서만 지키면 어렵지 않다.
① 환산보증금 계산 → ② 지역기준 대조 → ③ 권리금 보호 ‘별도’ 판단 → ④ 5% 증액·12% 전환율·보호기간 적용.
그리고 경매·소유자 변경 시 임대인 지위 승계까지 안다면 협상·분쟁 대응이 한층 단단해진다. 숫자와 조문으로 무장하면, 권리금 협상은 유리한 게임이 된다.