📌 목차
- 농지 전용이란 무엇이며, 왜 허가가 필요한가요?
- 2025년 기준 농지 전용이 허용되는 조건은 어떻게 정해지나요?
- 농지 전용 허가를 받기 위한 실제 절차는 어떻게 진행되나요?
- 농업진흥지역 vs 비진흥지역, 전용 가능성은 어떻게 다른가요?
- 농지 전용을 계획할 때 반드시 주의해야 할 실무 체크포인트는 무엇인가요?
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 함께 보면 좋은 글 추천
- 마무리 글
📝 본문
농지 전용이란 무엇이며, 왜 허가가 필요한가요?
농지 전용이란 농지를 원래 목적이 아닌 농업 외 용도로 사용하는 것을 말합니다.
예를 들어, 전원주택을 짓거나 창고를 건축하거나 공장 부지를 조성하는 경우 등이 해당됩니다.
하지만 농지는 국가의 식량자원 보전 차원에서 보호받는 공적 자산이기 때문에,
<mark>전용을 하기 위해서는 「농지법」에 따른 정당한 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다.</mark>
🔎 참고 법령: 「농지법」 제34조~제36조 (농지의 전용허가 및 협의)
2025년 기준 농지 전용이 허용되는 조건은 어떻게 정해지나요?
다음 조건을 충족해야 농지 전용 허가가 합법적으로 승인될 수 있습니다.
✅ 1. 전용 사유가 정당해야 합니다.
- 반드시 농업 외의 불가피한 목적이어야 하며, 단순 수익 목적은 불허
- 주요 승인 사유 예시:
- 공공시설 설치 (도로, 상하수도, 전기)
- 주택 또는 공장 건축
- 지역개발사업의 일환
✅ 2. 전용 대상 지역이 ‘농업진흥지역’인지 여부에 따라 가능 여부가 달라집니다.
- 농업진흥지역은 원칙적으로 전용이 금지되며, 특별한 공익 목적이 있어야 일부 허용
- 비진흥지역은 심사 후 전용 가능성이 높음
✅ 3. 전용 면적에 따라 인허가 기관이 달라집니다.
| 전용 면적 | 인허가 주체 |
| 1,000㎡ 미만 | 시장·군수·구청장 (지자체) |
| 1,000㎡ 이상 | 농림축산식품부 장관 (중앙부처) |
✅ 4. 농지보전부담금 납부가 필요합니다.
- 전용 면적에 따라 산정되며, 1㎡당 수십만 원 이상 부담금 발생
- 단, 공익 목적 전용 시 감면 또는 면제 가능
농지 전용 허가를 받기 위한 실제 절차는 어떻게 진행되나요?
농지를 전용하려면 아래의 단계별 절차를 순차적으로 이행해야 합니다:
- 토지이용계획 확인
- 토지이음(www.eum.go.kr)에서 해당 농지의 용도지역, 진흥지역 여부 확인
- 개발행위 설계 및 자문
- 건축사, 토목설계사와 상담을 통해 개발 가능성 사전 검토
- 농지 전용허가 신청서 제출
- 관할 시·군·구청 농정과 또는 허가부서
- 구비서류: 토지이용계획서, 지적도, 소유권증명, 설계도 등
- 관계 부서 협의 및 심사
- 도시계획, 환경보호, 산림, 교통 영향 등 관련 부서의 협의 필요
- 농지보전부담금 산정 및 납부
- 납부 확인 후 허가 결정 고시
- 전용 허가서 발급 후 공사 진행 가능
💡 허가 없이 건축 또는 용도 변경 시 「농지법」 위반으로 형사처벌 및 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.
농업진흥지역 vs 비진흥지역, 전용 가능성은 어떻게 다른가요?
| 구분 | 농업진흥구역 | 비진흥지역 |
| 전용 허가 여부 | 원칙적 불허, 공익 목적만 가능 | 허가 가능성 높음 |
| 전용 절차 | 복잡하고 승인 기준 매우 엄격 | 일반적인 심사 기준 적용 |
| 부담금 | 농지보전부담금 고율 부과 | 상대적으로 저렴 |
| 개발 리스크 | 매우 높음 | 낮음 |
✅ 농업진흥지역은 「국토이용계획법」 상 농업 전용 보전 구역으로 분류되어 있으므로,
일반 투자자는 진입 자체를 피하는 것이 안정적입니다.
농지 전용을 계획할 때 반드시 주의해야 할 실무 체크포인트는 무엇인가요?
- 지목이 ‘전’, ‘답’, ‘과수원’인지 확인
- 토지이용계획확인원에서 진흥지역 포함 여부 확인
- 현황 사진 및 주변 토지 용도까지 분석
- 전용 후 지목변경 및 건축허가도 반드시 별도 절차로 이행
- 1,000㎡ 초과 시 중앙부처 승인 필요 – 시간 오래 걸림
- 부지와 인접한 도로 존재 여부 중요 (진입로 없으면 전용 허가 불가)
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 농지를 구매하면 바로 건축할 수 있나요?
→ 아니요. 반드시 전용 허가 후 지목변경, 개발행위 허가를 받아야 건축이 가능합니다.
Q2. 농업진흥지역은 무조건 전용이 안 되나요?
→ 원칙적으로 불가합니다. 다만, 도로 개설 등 공공 목적인 경우 제한적 허용됩니다.
Q3. 허가 없이 전용한 경우 어떤 처벌을 받나요?
→ 「농지법」 제55조에 따라 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금, 추가로 원상복구 명령까지 병행됩니다.
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✅ 마무리 글
2025년 현재, 농지 전용은 명확한 조건과 까다로운 절차를 거쳐야 하는 법적 행위입니다.
‘사도 되는 땅’이 아니라 ‘쓸 수 있는 땅’을 고르기 위해선 반드시 아래 항목을 점검하세요:
- 농업진흥지역인지?
- 전용 사유가 정당한지?
- 전용 면적에 따라 인허가 권한은 어디인지?
- 농지보전부담금은 얼마인지?
- 전용 후 건축까지 가능한 구조인지?
토지 투자의 핵심은 “목적에 맞는 합법적 전용 가능성”입니다.
실현 불가능한 땅은 아무리 싸게 사도 결과는 ‘부담’입니다.