농지·산지 전용 허가, 매입 전 반드시 확인할 체크포인트– 10·15 이후, 허가가 되는 땅과 막히는 땅은 이렇게 갈린다

10·15 대책 이후 농지·산지 전용 허가는 농지법·산지관리법과 지자체 실무지침에 따라 엄격히 판단됩니다. 2025년 전용 허가 핵심 기준인 농업진흥지역, 산지 구분, 배수·경사·민원 요소를 중심으로 매입 전 검토 포인트를 정리했습니다.

 

농지·산지 전용 허가, 매입 전 반드시 확인할 체크포인트– 10·15 이후, 허가가 되는 땅과 막히는 땅은 이렇게 갈린다

│ “땅은 샀는데, 전용 허가가 안 됩니다”

농지나 산지를 매입하려는 분들과 상담하다 보면, 가장 자주 듣는 말이 있습니다.
“계약은 했는데, 전용 허가가 안 나온대요.”

10·15 대책 이후, 지자체는 전용 허가를 사후 수습이 아닌 사전 차단 관점에서 다루고 있습니다.
그 결과, 과거에는 통과되던 토지라도

• 배수 구조가 불명확하거나
• 경사·절토 규모가 크거나
• 민원 가능성이 조금이라도 보이면
  보완 요구 → 장기 보류 → 사실상 반려로 이어지는 사례가 늘었습니다.

이 글은 농지법·산지관리법의 ‘조문’과 지자체 ‘실무 판단’의 간극을 짚고,
매입 전 단계에서 전용 가능성을 가르는 핵심 체크포인트를 정리합니다.

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📚 목차

1. 전용 허가의 법적 구조(2025년 기준)
2. 10·15 이후 전용 허가가 까다로워진 이유
3. 농지 전용 허가: 매입 전 체크포인트
4. 산지 전용 허가: 매입 전 체크포인트
5. 허가가 나는 토지 vs 막히는 토지
6. 매입 전 필수 서류·사전 검토 절차
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
8. 함께 읽으면 좋은 글
9. 마무리 글

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1️⃣ 전용 허가의 법적 구조(2025년 기준)

✔ 농지 전용 허가

• 근거: 농지법
• 요지: 농지를 농업 외 용도로 사용하려면 전용 허가 또는 신고 필수
• 핵심: 농업진흥지역 여부가 1차 관문

✔ 산지 전용 허가

• 근거: 산지관리법
• 요지: 임야의 형질 변경·개발은 산지 전용 허가(또는 신고) 필요
• 핵심: 보전산지/준보전산지 구분과 경사·절토 규모

👉 결론적으로, 지목이 아니라 ‘전용 가능성’이 토지 가치를 결정합니다.

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2️⃣ 10·15 이후 전용 허가가 까다로워진 이유

① 난개발 억제의 실무 단계 진입

전원주택·소규모 개발 증가로 배수 민원, 산사태 위험, 경관 훼손이 누적되자
지자체는 허가 기준을 보수적으로 적용하기 시작했습니다.

② 투기성 매입 차단

“나중에 풀릴 것”을 기대한 매입을 차단하기 위해,
확실히 되는 땅만 허가하는 방향으로 전환되었습니다.

③ 지자체 책임 구조

허가 이후 문제가 발생하면 책임은 지자체에 귀속됩니다.
그래서 2025년 현재 실무 판단은 다음과 같습니다.

“조금이라도 문제 소지가 보이면, 허가를 안 내주는 게 안전하다.”

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3️⃣ 농지 전용 허가 │ 매입 전 체크포인트

✔ ① 농업진흥지역 여부(최우선)

• 농업진흥지역 내 농지: 원칙적 전용 불가
• 토지이용계획확인서로 1차 판별

✔ ② 실제 영농성

• 경작 중/휴경 여부
• 농업용 시설·관개 상태
  → 영농성이 높을수록 전용 불리

✔ ③ 배수 구조(반려 1순위)

• 강우 시 물 고임 여부
• 인접 농지 침수 가능성
• 기존 배수로 연결성
  → 배수 불명확 = 즉시 반려 가능

✔ ④ 도로 접도

• 전면도로 확보 여부
• 사도일 경우 통행권·폭·분쟁 가능성
  → 농지도 도로 문제가 있으면 전용이 막힙니다.

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4️⃣ 산지 전용 허가 │ 매입 전 체크포인트

✔ ① 보전산지 vs 준보전산지

• 보전산지: 전용 매우 제한
• 준보전산지: 조건부 가능
  → 임야라도 구분에 따라 결과가 완전히 다릅니다.

✔ ② 경사도

• 15° 이상: 보완 요구
• 20° 이상: 불허 가능성 급증

✔ ③ 절·성토 규모

• 절토·성토가 클수록
  • 산사태 위험
  • 환경 훼손
  • 민원 가능성 증가
    → 전용 허가에 매우 불리

✔ ④ 주변 환경·민원

• 인접 주거지·농경지·계곡
• 경관 훼손 우려
  → 민원 가능성만으로도 반려 사례 다수

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5️⃣ 허가가 나는 토지 vs 막히는 토지

허가 가능성 높은 토지

• 농업진흥지역 아님
• 배수 양호
• 경사 완만
• 도로 접근성 양호
• 민원 가능성 낮음

허가 반려 가능성 높은 토지

• 농업진흥지역
• 저지대 농지
• 고경사 산지
• 사도 분쟁 우려
• 배수 불량

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6️⃣ 매입 전 필수 서류·사전 검토 절차

• 토지이용계획확인서
• 지적도·임야도·산지 구분도
• 경사도 자료
• 배수 현장 사진(우천 시 확인 권장)
• 도로 폭·접근성 자료
• 지자체 사전 상담 결과

👉 이 단계만 거쳐도 전용 가능성의 70% 이상을 가늠할 수 있습니다.

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❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 전용 허가를 먼저 받고 매입해야 하나요?
→ 가능하다면 가장 안전한 방식입니다.

Q. 전용 허가 없이 계약해도 되나요?
→ 특약 없이는 리스크가 큽니다.

Q. 농지와 산지 중 어디가 더 어렵나요?
→ 지역·조건에 따라 다르며, 2025년 기준 둘 다 만만하지 않습니다.

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✍️ 마무리 │ 전용 허가가 곧 ‘출구’다

농지·산지 투자는 전용 허가가 나와야 비로소 시작입니다.
매입 전에

• 법령 기준
• 지자체 실무
• 현장 조건
  을 교차 검증하지 않으면, 쓸 수 없는 땅을 보유하게 될 수 있습니다.

싼 땅보다 중요한 것은, ‘허가가 나는 땅’입니다.

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