2026년 기준 부동산 계약 파기 실제 사례 정리. 계약금 반환 가능 여부, 위약금 기준, 이행착수 판단까지 최신 법령·판례 흐름으로 한 번에 정리했습니다.
부동산 계약 파기 상담에서 2026년에도 가장 많이 듣는 말은 여전히 같습니다.
“계약금 냈으니까 끝난 거 아닌가요?”
“파기하면 계약금은 무조건 포기하는 거죠?”
하지만 최근 판례 흐름과 실무를 종합해 보면, 이 질문은 더 이상 단순히 예/아니오로 답할 수 있는 문제가 아닙니다. 2026년 현재 계약 파기 분쟁의 핵심은 계약금 액수도, 감정도 아닌 ‘계약 이행 단계(이행 착수)’입니다.
이 글에서는 2026년 현재 적용되는 법령 구조(해약금 법리), 법원이 계약 파기를 어떻게 판단하는지, 그리고 실제로 계약금 반환이 인정된 사례와 기각된 사례의 차이를 실무자가 이해할 수 있는 기준으로 정리해보겠습니다.
📌 목차
- 1. 2026년 계약 파기 판단의 기준, 무엇이 달라졌나
- 2. 계약금의 법적 성격(해약금 vs 손해배상 예정)
- 3. ‘이행 착수’가 계약금 반환을 가르는 이유
- 4. 유형별 실제 사례로 보는 판단 기준
- 5. 대출 불가 사유, 언제 계약금 반환이 인정되나
- 6. 위약금·손해배상 청구의 한계
- 7. 2026년 기준 계약 파기 실무 체크리스트
- 8. 자주 묻는 질문(FAQ)
- 9. 함께 읽으면 좋은 글
- 10. 마무리 글
1️⃣ 2026년 계약 파기 판단의 기준, 무엇이 달라졌나
법 조문 자체는 크게 바뀌지 않았습니다. 하지만 법원이 계약 파기를 바라보는 시선은 훨씬 정교해졌습니다.
2026년 현재 실무 기준은 다음 한 문장으로 요약됩니다.
“계약금(해약금)은 해약권이 행사 가능한 단계에서만 의미가 있다.”
즉, 계약금이 존재한다고 해서 언제든 ‘계약금 포기’로 계약을 끝낼 수 있는 것이 아니라, 이행에 착수했는지 여부가 결과를 갈라놓습니다.
2️⃣ 계약금의 법적 성격(해약금 vs 손해배상 예정)
✔ 해약금으로서의 계약금
당사자가 “계약금으로 계약을 해제할 수 있다”는 전제에 동의한 경우, 이행 착수 전이라면 통상 아래 원칙이 적용됩니다.
- 매수인 파기: 계약금 포기
- 매도인 파기: 계약금 배액 반환
많은 분들이 알고 있는 ‘기본 공식’은 바로 이 해약금 법리에서 출발합니다.
✔ 손해배상 예정(위약금 성격)으로 해석되는 경우
최근 분쟁에서는 계약금이 단순 해약금이 아니라 손해배상 예정금(위약금 성격)으로 해석되는 경우도 있습니다.
이 경우에는 “계약금 포기”로 일방 해제가 정리되지 않고, 실제 손해 범위나 약정의 취지가 쟁점이 되면서 분쟁이 길어질 수 있습니다.
3️⃣ ‘이행 착수’가 계약금 반환을 가르는 이유
2026년 계약 파기 분쟁에서 가장 중요한 키워드는 단연 이행 착수입니다.
✔ 이행 착수로 보는 대표적 상황
- 중도금 지급(또는 지급을 위한 구체적 실행)
- 잔금 준비 및 지급 통지(구체적 이행 의사 표시)
- 소유권 이전을 위한 서류 준비·교부 등 이행 행위
- 대출 실행 단계 진입 등 이행과 직결되는 절차 진행
이행 착수가 인정되면, 해약권이 소멸되었다고 판단될 가능성이 커지고, 단순히 계약금 포기/배액 반환으로 정리되지 않으며 손해배상 영역으로 확대될 수 있습니다.
4️⃣ 유형별 실제 사례로 보는 판단 기준
사례 ① 매수인의 단순 변심
“생각해보니 마음이 바뀌었다”는 이유로 파기하는 경우,
- 이행 착수 전: 계약금 반환이 어렵고, 계약금 포기 방향이 일반적
- 이행 착수 후: 계약금만으로 종결되기 어려워 손해배상 다툼으로 번질 수 있음
👉 2026년 판례 흐름에서도 매수인 변심은 가장 불리한 유형입니다.
사례 ② 매도인의 일방적 파기(시세 상승 등)
매수인이 계약 이행 의사가 명확한데도 매도인이 일방적으로 파기하면,
- 이행 착수 전: 계약금 배액 반환이 원칙으로 논의되는 경우가 많음
- 이행 착수 후: 계약금 배액 + 추가 손해배상(실손해 입증)까지 다툼이 확대될 수 있음
특히 최근 판례는
시세 상승을 이유로 한 매도인 파기에 매우 엄격합니다.
사례 ③ 특약 위반에 따른 파기
특약이 구체적이고, 그 조건의 불성취가 객관적으로 입증되면 계약금 반환이 인정될 가능성이 높아집니다.
결국 실무에서는 특약 문구의 구체성이 승패를 좌우합니다.
5️⃣ 대출 불가 사유, 언제 계약금 반환이 인정되나
대출 불가를 이유로 한 계약 파기는 가장 분쟁이 많은 구간입니다.
✔ 계약금 반환이 인정되기 쉬운 경우
- “대출 불가 시 계약 해제 가능 + 계약금 반환” 특약이 명확히 존재
- 금융기관 대출 거절 등 객관적 자료가 확보됨
✔ 인정이 어려운 경우
- 특약 없이 “대출 될 줄 알았다” 수준의 주장
- 대출 요건 미충족 책임이 매수인에게 있는 경우
핵심은 간단합니다. 대출 불가 자체가 자동 해제 사유가 되지는 않으며, 특약이 있어야 안전합니다.
6️⃣ 위약금·손해배상 청구의 한계
자주 받는 질문입니다. “계약금도 받고, 위약금도 따로 받을 수 있나요?”
원칙적으로 계약금이 해약금으로 기능하는 경우 별도의 위약금 청구는 제한되는 경향이 있습니다.
다만, 계약금으로 손해가 전혀 보전되지 않는다는 점을 구체적으로 입증할 수 있다면, 추가 손해배상 문제로 확대될 여지가 있습니다.
7️⃣ 2026년 기준 계약 파기 실무 체크리스트
계약 파기 상황이 발생했다면 감정적으로 대응하기 전에 아래 순서대로 정리하면 방향이 잡힙니다.
- 계약서 특약 문구 확인
- 이행 착수 여부 판단(중도금·잔금·서류·대출 실행 단계 등)
- 파기 귀책 사유가 누구에게 있는지 정리
- 계약금의 성격(해약금/손해배상 예정) 파악
- 추가 손해 발생 여부와 입증 가능성 점검
이 순서를 건너뛰고 감정적으로 대응할수록 분쟁은 길어지고 비용은 커집니다.
8️⃣ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 계약금 일부만 반환받을 수 있나요?
자동으로 인정되지는 않으며, 특약·합의 또는 분쟁 절차에서 다툼이 됩니다.
Q. 문자·카톡으로 계약 파기 합의했는데 효력이 있나요?
합의 내용이 명확하면 증거로 활용될 수 있습니다. 다만 문구가 모호하면 분쟁이 커집니다.
Q. 중개사 책임이 인정되는 경우도 있나요?
중대한 설명의무 위반이 구체적으로 문제 되는 경우 분쟁 소지가 있습니다.
🔎 함께 읽으면 좋은 글
🔚 마무리 글
2026년 기준으로 보면, 부동산 계약 파기는 더 이상 “계약금 냈으니 끝”으로 정리되는 문제가 아닙니다.
법원이 가장 먼저 묻는 질문은 이것입니다.
“이미 계약 이행이 시작되지 않았는가(이행 착수)?”
이 질문에 ‘예’가 되는 순간, 계약금은 단순한 해약 수단이 아니라 분쟁의 출발점이 됩니다.
그래서 계약 파기 분쟁에서 가장 중요한 건 파기 이후의 말이 아니라, 계약서에 이미 적혀 있던 문장과 타이밍입니다.
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