상가 간주임대료 부가세 어떻게 신고할까? 2026년 보증금 입력·신고서 작성법 알면 실수 줄어듭니다

상가 간주임대료는 별도의 세금을 따로 신고하는 것이 아니라 보증금에서 계산한 이자 상당액을 부동산 임대용역의 공급가액에 반영해 부가세를 신고합니다.

2026년 상가 임대사업자는 임차인별 보증금·월세·입주일·갱신일·퇴거일 등을 확인하고 부동산임대공급가액명세서에 실제 계약내용을 정확하게 반영하는 것이 중요합니다.

계약 중 보증금이나 임차인이 바뀌었다면 변경 전후 기간을 구분하고, 일반과세·간이과세 여부와 전대차 여부까지 함께 확인해야 부가세 신고 실수를 줄일 수 있습니다.

상가 보증금의 간주임대료를 계산했다면 다음으로 막히는 부분이 실제 부가세 신고입니다.

“보증금은 어디에 입력하지?”, “간주임대료를 따로 신고해야 하나?”라는 질문이 많은데요. 핵심은 간단합니다. 간주임대료는 별도의 세금을 하나 더 신고하는 것이 아니라 상가 임대용역의 공급가액에 포함해 부가세 신고에 반영하는 금액입니다.

상가 임대사업자라면 특히 부동산임대공급가액명세서를 정확하게 작성하는 것이 중요합니다.

핵심 분석｜간주임대료는 어떻게 신고할까?

상가 임대인이 보증금을 받았다면 세법에서 정한 방식으로 보증금의 이자 상당액을 계산합니다.

기본 구조는 다음과 같습니다.

간주임대료 = 해당 기간 보증금 × 과세대상 일수 × 적용 이자율 ÷ 365

윤년에는 366일을 적용합니다.

중요한 것은 이 금액을 별도의 소득처럼 따로 신고하는 것이 아니라는 점입니다.

상가 월세가 있다면

월세 공급가액 + 보증금 간주임대료

를 부동산 임대와 관련된 공급가액에 반영하는 방식으로 이해하면 쉽습니다.

실전 정보｜부동산임대공급가액명세서부터 확인하세요

상가 임대사업자의 부가세 신고에서 중요한 서류가 부동산임대공급가액명세서입니다.

명세서에는 임대 부동산의 동·층·호와 면적뿐 아니라 임차인의 상호·성명, 사업자등록번호, 입주일·갱신일·퇴거일, 보증금, 월 임대료와 보증금 이자 상당액 등을 기재합니다.

따라서 신고 전에는 먼저 최신 임대차계약서를 꺼내 실제 계약내용과 신고자료가 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

실무 순서는 다음과 같이 생각하면 편합니다.

임대차계약 확인 → 임차인별 보증금·월세 확인 → 임대기간 확인 → 간주임대료 계산 → 부동산임대공급가액명세서 반영 → 부가세 신고

사례｜보증금 1억원·월세 200만원이라면?

일반과세자가 보증금 1억원, 월세 공급가액 200만원에 상가를 임대했다고 가정해보겠습니다.

보증금을 1년 동안 동일하게 받았고 적용 이자율을 연 3.1%로 단순 가정하면 연간 간주임대료는 약 310만원입니다.

월세는

200만원 × 12개월 = 2,400만원

따라서 1년 전체를 단순화하면

월세 2,400만원 + 간주임대료 310만원 = 2,710만원

입니다.

일반과세자의 매출세액을 단순 계산하면 약 271만원입니다.

다만 이것이 실제 납부할 부가세라는 뜻은 아닙니다. 실제 신고는 과세기간별 임대일수를 반영해야 하고, 공제 가능한 매입세액 등이 있다면 최종 납부세액은 달라집니다.

신고서 작성 때 확인할 항목

확인 항목	반드시 볼 내용
임대 부동산	동·층·호·임대면적
임차인	성명·상호·사업자 정보
임대기간	입주·갱신·퇴거일
보증금	해당 기간 실제 금액
월 임대료	계약상 임대료
간주임대료	보증금·이자율·일수
매입세액	공제 가능 여부

특히 전년도 자료가 자동으로 불러와지더라도 그대로 제출하지 말고 현재 계약서와 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.

계약이 바뀌었다면 기간을 나눠야 합니다

예를 들어 상반기 중 보증금이 1억원에서 1억5천만원으로 올랐다면 처음부터 1억5천만원을 받은 것처럼 계산하면 안 됩니다.

1억원을 받은 기간과 1억5천만원을 받은 기간을 나눠 각각 계산해야 합니다.

임차인이 중간에 바뀌었거나 신규 입주·퇴거가 있었다면 해당 날짜 역시 정확하게 반영해야 합니다.

국세청 전자신고에서도 직전기와 임대차 내용이 같으면 기존 임차인 정보를 불러올 수 있지만, 계약내용이 변경됐거나 새로운 임차인이 들어온 경우에는 변경사항을 확인해 입력해야 합니다.

전대차라면 계산방법이 달라집니다

임차한 상가를 다시 임대하는 전대사업자는 특히 주의해야 합니다.

세법에서는 이런 경우 단순히 전차인에게 받은 보증금 전체만을 기준으로 계산하지 않고 받은 보증금에서 자신이 임차할 때 지급한 보증금을 조정하는 별도 규정을 두고 있습니다.

따라서 자기 소유 상가의 간주임대료 계산식을 전대차에 그대로 적용하면 오류가 생길 수 있습니다.

간이과세자도 명세서를 확인해야 합니다

간이과세자라고 해서 부동산임대공급가액명세서와 무관한 것은 아닙니다.

현행 신고규정은 부동산임대업을 하는 간이과세자에게도 부동산임대공급가액명세서를 함께 제출하도록 규정하고 있습니다.

다만 일반과세자와 간이과세자는 최종 세액 계산방식이 다르므로 간주임대료 금액만 보고 실제 납부세액을 판단하면 안 됩니다.

2026년 상가 시장에서는 현금흐름까지 보세요

한국부동산원은 2026년에도 상업용부동산의 임대료뿐 아니라 공실률, 투자수익률, 전환율, 순영업소득 등을 분기별로 조사하고 있습니다.

상가 임대사업에서는 표면적인 월세보다 실제 남는 현금흐름이 중요합니다.

보증금을 높이고 월세를 낮춘 계약도 간주임대료가 발생할 수 있기 때문에 예상 임대수익을 계산할 때 부가세까지 포함해 보는 것이 현실적입니다.

신고 전 체크리스트

□ 최신 임대차계약서를 확인했다.
□ 임차인별 보증금·월세를 확인했다.
□ 입주·갱신·퇴거일을 확인했다.
□ 보증금 변경 시 기간을 나눴다.
□ 해당 과세기간의 일수를 반영했다.
□ 간주임대료를 확인했다.
□ 부동산임대공급가액명세서를 작성했다.
□ 전대차 여부를 확인했다.
□ 일반·간이과세 유형을 확인했다.
□ 공제 가능한 매입세액을 확인했다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 간주임대료를 별도로 신고하나요?

별도의 세금으로 신고하는 것은 아닙니다. 보증금에서 계산한 간주임대료를 부동산 임대용역의 공급가액에 반영합니다.

Q2. 부동산임대공급가액명세서에는 무엇을 적나요?

임대 부동산, 임차인, 입주·갱신·퇴거일, 보증금, 월 임대료와 보증금 이자 상당액 등이 주요 항목입니다.

Q3. 보증금이 중간에 변경되면 어떻게 하나요?

변경 전후 보증금과 각각의 적용기간을 나눠 실제 일수를 반영해야 합니다.

Q4. 간이과세자도 명세서를 제출하나요?

부동산임대업을 하는 간이과세자는 현행 신고규정에 따라 부동산임대공급가액명세서를 함께 제출하는 것이 원칙입니다.

Q5. 전년도 계약과 똑같으면 그대로 신고해도 되나요?

직전기 정보를 활용할 수 있지만 보증금, 월세, 임차인, 계약기간에 변경이 없는지 실제 계약서와 다시 대조하는 것이 좋습니다.

같이 보면 좋은 글

① 상가 보증금 간주임대료 얼마나 나올까? 2026년 5천만·1억·2억원 계산하면 실제 부가세가 보입니다
이번 글에서 신고할 간주임대료가 실제 얼마인지 보증금별로 계산한 앞 단계 글입니다.
→ 신고서를 작성하기 전에 내 보증금의 간주임대료부터 계산해 보세요.

② 상가 부가세 얼마나 낼까? 2026년 월세 100만·200만·300만원 계산하면 일반·간이 차이가 보입니다
월세에서 발생하는 부가세와 보증금 간주임대료를 함께 이해하는 데 필요한 글입니다.
→ 월세와 보증금을 합쳐 실제 부가세 구조를 확인해 보세요.

③ 상가 일반과세자·간이과세자 뭐가 다를까? 2026년 부가세·환급 차이 알면 선택 기준이 보입니다
과세유형에 따라 최종 부가세 계산과 신고구조가 달라질 수 있으므로 함께 연결하기 좋습니다.
→ 내 사업자의 과세유형부터 다시 확인해 보세요.

④ 상가 부가세 환급받을 수 있을까? 2026년 사업자등록·세금계산서 조건 알면 돌려받을 금액이 보입니다
매출 부가세만 볼 것이 아니라 공제 가능한 매입세액과 환급조건까지 연결해 볼 수 있습니다.
→ 내야 할 부가세와 공제받을 수 있는 부가세를 함께 확인해 보세요.

마무리｜간주임대료 신고는 계약서 확인부터 시작합니다

상가 간주임대료 부가세 신고는 계산식만 외운다고 끝나지 않습니다.

계약서 확인 → 보증금·월세 확인 → 실제 임대기간 확인 → 간주임대료 계산 → 부동산임대공급가액명세서 작성 → 부가세 신고

이 순서를 지키는 것이 핵심입니다.

특히 임차인이 바뀌었거나 보증금이 변경됐다면 전년도 자료를 그대로 사용하지 말고 실제 계약기간을 다시 확인해야 합니다.

상가 임대 부가세에서 실수를 줄이는 가장 좋은 방법은 월세만 보는 것이 아니라 보증금·간주임대료·임대기간·과세유형을 하나의 흐름으로 관리하는 것입니다.