상가 보증금 간주임대료 얼마나 나올까? 2026년 5천만·1억·2억원 계산하면 실제 부가세가 보입니다

상가 임대보증금은 보증금 자체에 부가세 10%를 매기는 것이 아니라 보증금과 적용 이자율, 실제 과세대상 일수를 이용해 간주임대료를 계산한 뒤 부가세에 반영합니다.

2026년 상가 간주임대료는 보증금 5천만원·1억원·2억원처럼 금액이 커질수록 차이가 커지며, 계약 중 보증금이 바뀌었다면 기간을 나눠 계산해야 합니다.

실제 상가 임대 부가세를 계산할 때는 월세뿐 아니라 보증금 간주임대료, 일반·간이과세 여부, 전대 여부와 공제 가능한 매입세액까지 함께 확인해야 합니다.

상가를 보증금 1억원, 월세 200만원에 임대했다면 부가세는 월세에 대해서만 계산하면 될까요?

상가 임대에서는 월세뿐 아니라 보증금에 대한 간주임대료도 확인해야 합니다. 보증금 자체에 부가세를 매기는 것은 아니지만, 보증금을 보유하면서 얻을 수 있는 이자 상당액을 임대료로 본 뒤 부가세 계산에 반영하기 때문입니다.

2026년 현재 적용되는 정기예금 이자율은 “연 3.1%”입니다. 보증금이 큰 상가라면 생각보다 세금 차이가 생길 수 있습니다.

핵심 분석｜상가 간주임대료란?

상가 임대인이 임차인에게 받은 보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈입니다. 그렇다고 부가세 계산에서 완전히 제외되는 것은 아닙니다.

세법에서는 보증금을 일정 기간 보유하면서 얻을 수 있는 이자 상당액을 임대용역의 대가로 보는데, 이를 간주임대료라고 합니다.

2026년 기본 계산식은 다음과 같습니다.

간주임대료 = 임대보증금 × 3.1% × 과세대상 일수 ÷ 365

윤년에는 365일 대신 366일을 적용합니다.

따라서 보증금 전체에 10%를 곱하는 것이 아니라,

보증금 → 간주임대료 → 부가세

순서로 계산한다고 이해하면 쉽습니다.

실전 정보｜보증금 1억원이면 얼마일까?

보증금 1억원을 1년 동안 변동 없이 받았다고 가정해보겠습니다.

1억원 × 3.1% = 310만원

연간 간주임대료는 약 310만원입니다.

일반과세자의 부가세를 단순 계산하면

310만원 × 10% = 약 31만원

입니다.

즉 보증금 1억원에 부가세 1천만원이 붙는 것이 아니라, 보증금에서 계산된 이자 상당액을 과세표준에 반영하는 구조입니다.

실제 부가세 신고는 보통 과세기간별로 하기 때문에 신고할 때는 해당 기간의 실제 일수를 적용해야 합니다.

사례｜5천만·1억·2억원이면?

보증금을 1년 동안 동일하게 유지했다고 가정하면 계산은 간단합니다.

보증금 5천만원
5천만원 × 3.1% = 155만원
일반과세자 기준 관련 매출세액은 약 15만5천원

보증금 1억원
1억원 × 3.1% = 310만원
관련 매출세액은 약 31만원

보증금 2억원
2억원 × 3.1% = 620만원
관련 매출세액은 약 62만원

보증금이 커질수록 간주임대료도 비례해서 증가합니다.

보증금별 간주임대료 비교

보증금	연간 간주임대료	일반과세자 부가세 단순 계산
5천만원	155만원	15만5천원
1억원	310만원	31만원
2억원	620만원	62만원

※ 보증금을 1년 내내 동일하게 받은 경우를 가정한 이해용 계산입니다. 실제 신고는 과세기간, 임대일수, 보증금 변동 등을 반영해야 합니다.

월세 200만원에 보증금 1억원이라면?

월세가 부가세 별도 공급가액 기준 200만원이고 보증금이 1억원이라고 가정해보겠습니다.

월세 공급가액은 연간

200만원 × 12개월 = 2,400만원

입니다.

여기에 1년 기준 간주임대료 310만원을 더하면 단순화한 공급가액은

2,400만원 + 310만원 = 2,710만원

입니다.

일반과세자의 매출세액을 단순 계산하면 약 271만원입니다.

다만 이것이 최종 납부세액은 아닙니다. 공제 가능한 매입세액 등이 있다면 실제 납부할 부가세는 달라질 수 있습니다.

중간에 계약했다면 일수 계산이 중요합니다

간주임대료에서 가장 자주 놓치는 부분이 임대일수입니다.

예를 들어 7월부터 임대했다면 보증금에 3.1%를 곱해 무조건 1년치를 신고하는 것이 아닙니다. 실제 해당 과세기간 동안 보증금을 받은 일수를 적용해야 합니다.

중간에 보증금이 1억원에서 1억5천만원으로 올랐다면 변경 전후 기간도 나눠 계산해야 합니다.

또 임차한 상가를 다시 임대하는 전대의 경우에는 받은 보증금에서 자신이 지급한 임차보증금을 조정해 계산하는 별도 규정이 있으므로 자기 소유 상가와 똑같이 계산하면 안 됩니다.

2026년에는 과세유형도 함께 확인하세요

간주임대료 계산만 맞는다고 부가세 신고가 끝나는 것은 아닙니다.

상가 임대사업자가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 전체 세액 계산구조가 달라집니다.

특히 2026년 7월부터 새로운 간이과세 배제기준이 시행되고 있어 상가 소재지역과 건물 연면적 등도 확인해야 합니다.

따라서 실제 세금은

월세 → 보증금 → 간주임대료 → 과세유형 → 매입세액

순서로 확인하는 것이 안전합니다.

2026년 상가 시장에서는 왜 더 중요할까?

한국부동산원은 2026년 2분기에도 상업용부동산의 임대료뿐 아니라 공실률, 순영업소득, 투자수익률 등을 조사하고 있습니다.

상가 투자는 단순히 월세가 얼마인지보다 실제로 남는 현금흐름을 보는 것이 중요합니다. 보증금을 높이고 월세를 낮춘 계약도 간주임대료가 발생할 수 있으므로 세후 임대수익률을 계산할 때 이를 빠뜨리지 않는 것이 좋습니다.

체크리스트

□ 보증금 금액을 확인했다.
□ 실제 보증금 보유기간을 확인했다.
□ 2026년 이자율 3.1%를 적용했다.
□ 월세와 간주임대료를 함께 계산했다.
□ 중간에 보증금이 변경됐는지 확인했다.
□ 일반·간이과세 여부를 확인했다.
□ 전대차인지 확인했다.
□ 공제 가능한 매입세액을 확인했다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 상가 보증금 1억원이면 부가세가 얼마인가요?

1년 동안 보증금이 동일하다고 가정하면 간주임대료는 약 310만원입니다. 일반과세자 기준 관련 매출세액을 단순 계산하면 약 31만원입니다.

Q2. 보증금 자체에 부가세 10%가 붙나요?

아닙니다. 보증금 자체가 아니라 세법에 따라 계산한 이자 상당액인 간주임대료가 부가세 계산에 반영됩니다.

Q3. 월세가 없어도 간주임대료가 생기나요?

상가를 전세처럼 보증금만 받고 임대하더라도 관련 요건에 해당하면 보증금에 대한 간주임대료를 계산해야 합니다.

Q4. 보증금이 중간에 바뀌면 어떻게 하나요?

변경 전후의 보증금과 해당 기간의 일수를 구분해 계산합니다.

Q5. 간이과세자는 간주임대료를 계산하지 않나요?

간이과세자의 과세표준 계산에도 부동산 임대용역 공급가액 관련 규정이 준용됩니다. 다만 최종 세액 계산방식은 일반과세자와 다르므로 과세유형까지 함께 확인해야 합니다.

같이 보면 좋은 글

① 상가 부가세 얼마나 낼까? 2026년 월세 100만·200만·300만원 계산하면 일반·간이 차이가 보입니다
이번 글이 보증금에 대한 세금을 다룬다면 이 글은 월세에서 발생하는 부가세를 실제 숫자로 계산한 글입니다.
→ 월세와 보증금을 합치면 실제 부가세가 어떻게 달라지는지 함께 확인해 보세요.

② 상가 일반과세자·간이과세자 뭐가 다를까? 2026년 부가세·환급 차이 알면 선택 기준이 보입니다
같은 임대수입이라도 과세유형에 따라 최종 부가세 계산구조가 달라질 수 있습니다.
→ 간주임대료를 계산하기 전에 내 과세유형부터 확인해 보세요.

③ 상가 부가세 환급받을 수 있을까? 2026년 사업자등록·세금계산서 조건 알면 돌려받을 금액이 보입니다
상가 매수 당시 부담했던 건물분 부가세와 임대사업에서 발생하는 부가세를 연결해서 이해할 수 있습니다.
→ 내야 할 부가세뿐 아니라 공제·환급받을 수 있는 매입세액도 확인해 보세요.

④ 상가 부가가치세 얼마 내야 할까? 2026년 건물분 10% 계산하면 실제 필요자금이 보입니다
상가 매매 단계에서 발생하는 건물분 부가가치세의 기본구조를 다룬 글입니다.
→ 상가 매입부터 임대까지 부가세 흐름을 한 번에 연결해 보세요.

마무리｜상가 부가세는 월세만 보면 부족합니다

상가 보증금 간주임대료의 핵심은 어렵지 않습니다.

보증금 × 3.1% × 과세대상 일수 ÷ 365

이 기본 구조부터 기억하면 됩니다.

다만 실제 신고에서는 보증금 변동, 임대기간, 전대 여부, 일반·간이과세 유형과 매입세액까지 함께 확인해야 합니다.

특히 보증금 1억·2억원처럼 금액이 커질수록 작은 계산 누락도 실제 부가세 차이로 이어질 수 있습니다. 상가 임대수익을 계산할 때는 월세만 보지 말고 보증금의 간주임대료까지 포함한 세후 현금흐름을 확인하는 것이 좋습니다.