1세대 1주택 장기보유특별공제 얼마나 받을까? 2026년 보유·거주기간 계산하면 최대 80%가 보입니다

1세대 1주택 장기보유특별공제는 2026년 기준 보유기간과 거주기간을 각각 계산하며, 요건을 충족하면 보유 최대 40%와 거주 최대 40%를 합쳐 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.

10년 보유했다고 무조건 80%가 되는 것은 아니며, 10년 보유·5년 거주라면 보유 40%와 거주 20%를 합쳐 공제율은 60%가 됩니다.

특히 12억원을 초과하는 고가주택은 과세대상 양도차익을 먼저 계산한 뒤 장기보유특별공제를 반영해야 실제 양도소득세에 가까워집니다.

집을 오래 보유했다면 양도소득세를 계산할 때 가장 궁금한 것이 장기보유특별공제입니다.

“10년 보유했으니 양도차익의 80%를 공제받는 것 아닐까?”

꼭 그렇지는 않습니다.

2026년 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 합산합니다. 같은 집을 10년 보유했더라도 실제 몇 년을 거주했느냐에 따라 공제율이 달라집니다.

특히 12억원을 초과하는 1세대 1주택을 매도한다면 이 차이가 실제 양도세에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

핵심 분석｜최대 80%는 어떻게 계산할까?

현행 소득세법상 요건을 갖춘 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 다음 구조입니다.

보유기간 공제 최대 40% + 거주기간 공제 최대 40% = 최대 80%

보유기간은 3년 이상부터 적용됩니다.

3년 이상 4년 미만이면 12%, 이후 1년마다 4%포인트씩 증가해 10년 이상 보유하면 최대 40%입니다.

거주기간도 별도로 계산합니다. 보유기간이 3년 이상이라는 전제에서 2년 이상 3년 미만 거주했다면 8%, 3년 이상부터는 12%이고 이후 1년마다 4%포인트씩 증가해 10년 이상 거주하면 최대 40%입니다.

따라서 10년 보유 = 80% 공제가 아닙니다.

10년 보유하고 10년 거주해야 보유 40%와 거주 40%를 합쳐 최대 80%가 되는 구조입니다.

실전 정보｜먼저 ‘2년 거주’를 확인하세요

여기서 중요한 조건이 하나 있습니다.

1세대 1주택에 적용되는 높은 장기보유특별공제율을 적용하려면 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

이는 앞서 살펴본 1세대 1주택 비과세의 거주요건과 구분해서 이해해야 합니다.

비과세에서는 취득 당시 조정대상지역 여부 등이 중요하지만, 1세대 1주택 장기보유특별공제의 표2 적용 여부를 판단할 때는 2년 이상 거주했는지 자체가 중요한 요건입니다.

즉 “취득 당시 비조정대상지역이라 비과세에는 2년 거주가 필요 없었다”는 이유만으로 장기보유특별공제에서도 거주기간을 확인하지 않아도 되는 것은 아닙니다.

사례｜10년 보유하고 5년 거주했다면?

A씨가 장기보유특별공제의 1세대 1주택 요건을 충족한 주택을 10년 동안 보유했고 그중 5년을 실제 거주했다고 가정해보겠습니다.

보유기간 10년 이상은 40%, 거주기간 5년 이상 6년 미만은 *20%*입니다.

따라서 공제율은

40% + 20% = 60%

입니다.

반대로 10년 보유하고 10년 이상 거주했다면

40% + 40% = 최대 80%

가 됩니다.

5년 보유하고 5년 거주했다면

20% + 20% = 40%

입니다.

결국 장기보유특별공제는 등기부의 취득일만 볼 것이 아니라 실제 거주기간까지 함께 확인해야 정확하게 계산할 수 있습니다.

2026년 장기보유특별공제율

기간	보유 공제율	거주 공제율
2년 이상~3년 미만	–	8%*
3년 이상~4년 미만	12%	12%
4년 이상~5년 미만	16%	16%
5년 이상~6년 미만	20%	20%
6년 이상~7년 미만	24%	24%
7년 이상~8년 미만	28%	28%
8년 이상~9년 미만	32%	32%
9년 이상~10년 미만	36%	36%
10년 이상	40%	40%

*거주기간 2년 이상 3년 미만의 8%는 보유기간이 3년 이상인 경우를 전제로 합니다.

거주기간은 언제부터 계산할까?

2026년에는 이 부분도 눈여겨볼 필요가 있습니다.

대법원은 2026년 판결에서 장기보유특별공제의 거주기간은 양도자가 해당 주택을 취득한 날부터 양도일까지의 보유기간 중 실제 거주한 기간을 의미한다고 판단했습니다.

따라서 과거에 그 집에서 살았다는 사실만으로 모두 현재 양도자의 거주기간에 포함된다고 생각해서는 안 됩니다.

상속 등 취득원인이 특별한 경우에는 취득시기와 거주기간 계산을 더욱 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

매도 전 체크리스트

□ 양도일 현재 1세대 1주택인지 확인했다
□ 보유기간이 3년 이상인지 확인했다
□ 보유기간 중 실제 거주기간이 2년 이상인지 확인했다
□ 정확한 취득일과 양도일을 확인했다
□ 보유기간 공제율을 계산했다
□ 거주기간 공제율을 별도로 계산했다
□ 두 공제율을 합산했다
□ 12억원 초과 고가주택인지 확인했다
□ 고가주택이면 과세대상 양도차익부터 계산했다
□ 계약 전에 예상 양도세를 계산했다

자주 묻는 질문(FAQ)

10년 보유하면 무조건 80% 공제인가요?

아닙니다. 10년 이상 보유하면 보유분은 최대 40%입니다. 거주기간 10년 이상에 따른 40%까지 충족해야 합계 최대 80%가 됩니다.

10년 보유하고 5년 거주했다면 몇 %인가요?

요건을 충족한다는 전제에서 보유 40%와 거주 20%를 합쳐 **60%**입니다.

5년 보유하고 5년 거주했다면요?

보유 20%와 거주 20%를 합쳐 **40%**입니다.

2년 거주하지 않았다면 어떻게 되나요?

1세대 1주택에 적용되는 표2 장기보유특별공제는 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택을 대상으로 합니다. 따라서 2년 거주요건을 충족하지 못했다면 1세대 1주택용 최대 80% 공제율을 그대로 적용할 수 없습니다.

12억원 이하 주택도 장기보유특별공제를 계산해야 하나요?

1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하라면 비과세 여부가 먼저 중요합니다. 장기보유특별공제가 실제 세액에 특히 중요한 대표적인 경우는 12억원을 초과하는 고가주택입니다.

같이 보면 좋은 글 4개

① 1세대 1주택 12억원 넘으면 양도세 얼마나 나올까? 2026년 고가주택 계산하면 실제 세금이 보입니다
이번 글의 바로 앞 단계입니다. 12억원 초과 고가주택의 과세대상 양도차익을 먼저 계산해야 장기보유특별공제를 정확하게 이해할 수 있습니다.
→ 12억원 초과분에 해당하는 양도차익부터 계산해 보세요.

② 1세대 1주택 양도세 비과세 받을 수 있을까? 2026년 2년 보유·거주요건 알면 세금이 보입니다
장기보유특별공제를 따지기 전에 1세대 1주택의 기본적인 비과세요건을 확인하기 좋은 글입니다.
→ 내 집이 먼저 비과세 대상인지 확인해 보세요.

③ 양도소득세 계산 어떻게 할까? 2026년 7가지 순서 알면 실제 세금이 보입니다
취득가액부터 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제와 세율까지 전체 계산과정을 설명하는 상위 허브입니다.
→ 장기보유특별공제가 전체 계산에서 어디에 들어가는지도 확인해 보세요.

④ 상가 양도소득세 필요경비 어디까지 인정될까? 2026년 취득세·중개보수·인테리어비 알면 세금이 달라집니다
주택 전용 글은 아니지만 양도차익 계산에 필요한 필요경비의 기본 개념을 함께 확인할 수 있습니다.
→ 양도차익에서 어떤 비용을 뺄 수 있는지도 확인해 보세요.

마무리｜보유기간만 보면 공제율을 잘못 계산할 수 있습니다

2026년 1세대 1주택 장기보유특별공제의 핵심은 간단합니다.

보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 합계 최대 80%

하지만 ‘최대 80%’라는 숫자만 기억해서는 안 됩니다.

먼저 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용요건을 확인하고, 그다음 보유기간과 실제 거주기간을 각각 계산해야 합니다.

10년 보유·5년 거주라면 60%, 5년 보유·5년 거주라면 40%, 10년 이상 보유·10년 이상 거주해야 최대 80%가 될 수 있습니다.

특히 12억원을 초과하는 고가주택이라면 과세대상 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 과세표준 → 세율 순서로 계산해야 실제 양도소득세가 보입니다.

결국 중요한 질문은 “몇 년 가지고 있었나?” 하나가 아닙니다.

“몇 년 보유했고, 그 보유기간 중 실제 몇 년을 거주했는가?”

이 두 가지를 함께 확인하는 것이 장기보유특별공제 계산의 출발점입니다.