2025년 최신 전세 사기 예방법 & 신고 가이드 알아보기
– 내 보증금 지키는 핵심 체크리스트와 신고 절차까지 한눈에!
📌 목차
- 전세 사기란 무엇인가?
- 전세 사기의 주요 유형 및 실제 피해 사례
- 전세 사기 예방법 5가지 + 실천 팁
- 전세 사기 피해 발생 시 단계별 대응법
- 전세 사기 신고 방법과 절차 (온라인 포함)
- 2025년 정부의 전세 사기 예방 대책 총정리
- 자주 묻는 질문(FAQ)
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1. 전세 사기란 무엇인가?
전세 사기는 세입자의 보증금을 노리고 고의적으로 속이거나 허위 계약을 체결하는 범죄입니다. 계약 당사자가 실제 집주인이 아닌 경우, 등기상 권리자가 아닌 사람과 계약하거나, 소유권이 불확실한 물건을 임대하는 방식으로 이루어집니다.
최근에는 1인 다주택 갭투자자나 위장 임대인, 심지어는 법인 명의의 계약까지 다양화되고 있어 단순히 등기부만 확인하는 걸로는 부족합니다.
2. 전세 사기의 주요 유형 및 실제 피해 사례
| 유형 | 설명 | 실제 피해 사례 |
| 이중 계약 | 같은 집을 여러 사람에게 전세계약 | A씨는 보증금 2억을 입금했지만, B씨도 같은 집에 계약함 |
| 무자격자 계약 | 소유자가 아닌 제3자가 임대인인 척 계약 | 위임장 없이 임대인의 친구가 임대계약 체결 |
| 경매 직전 계약 | 집이 경매 중인 상황을 숨기고 계약 | 계약 직후 경매 낙찰되어 보증금 미반환 |
| 신탁 등기 사기 | 신탁사 동의 없이 집을 전세로 내놓음 | 신탁관리 부동산은 위탁자 단독 처분 불가 |
| 허위 임대인 사칭 | 임대인이 실제 존재하지 않거나 서류 조작 | 타인 명의로 임대계약 체결 후 보증금 횡령 |
실제 사례:
2024년 서울 강북구의 다세대 주택에서 신탁 등기가 설정된 상태에서 다수의 세입자와 불법 임대계약을 체결해 총 18억 원의 보증금이 사라지는 전세 사기 사건 발생.
3. 전세 사기 예방법 5가지 + 실천 팁
① 등기부등본 철저히 확인
- 소유자 일치 여부, 근저당권, 압류, 신탁 여부 확인
- ‘갑구’의 소유자 명의와 계약 상대자가 동일한지 확인
- 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 1,000원에 열람 가능
팁: '소유자’가 법인인 경우 파산 위험 증가. 이 경우 전세보증보험 필수 가입 권장
② 전입신고 + 확정일자 무조건 받기
- 세입자의 우선변제권 확보를 위한 최소한의 조건
- 계약 후 즉시 동주민센터 방문 또는 ‘정부24’ 온라인 신청 가능
팁: 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 '보호 대상 아님’
③ 보증금 반환 보장 보험 가입
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환 보증 이용
- 세입자가 집주인 동의 없이 단독 가입 가능 (단, 조건 충족 시)
팁: 전세금이 7억 원 이하일 경우, 가입 가능성이 높음. HUG 기준은 매년 변동되므로 반드시 확인
④ 공인중개사 등록 여부와 중개보수 확인
- 공인중개사 등록번호 및 사무소 허가번호 확인
- ‘중개대상물 확인·설명서’ 수령 필수
팁: 중개인이 ‘계약서를 빨리 쓰자’고 재촉하거나 등기부를 보여주지 않을 경우 사기 의심
⑤ 시세보다 현저히 저렴한 물건은 의심
- 전세 시세보다 10~20% 저렴한 물건은 이유가 반드시 존재함
- 인근 실거래가 비교는 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’ 이용
팁: 같은 건물에서 유독 저렴한 전세 매물이 있다면, 해당 집의 근저당 또는 경매 이력 확인
4. 전세 사기 피해 발생 시 단계별 대응법
- 계약 해지 통보 및 증거 확보
- 문자, 카카오톡, 녹취 등 증거 수집
- 가능하다면 공증 또는 내용증명 발송
- 전입신고 및 확정일자 확보 여부 검토
- ‘우선변제권’ 확보 조건 충족 여부 판단
- 경찰서 또는 수사기관에 고소장 접수
- ‘사기죄’ 혹은 ‘사문서 위조’ 등 혐의 적용 가능
- 민사소송 제기 – 보증금 반환 청구
- 임대인의 재산이 압류되기 전에 소송 조치
- 전세보증금 반환소송 전문 변호사 조력 권장
- 경매 참여 및 배당요구 신청
- 임대인 부동산에 대해 경매가 진행될 경우, 배당요구 종기일까지 신청해야 보증금 일부 회수 가능
5. 전세 사기 신고 방법과 절차
| 신고처 | 경찰서, 국토부, 전세사기 전담센터 |
| 필수 서류 | 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 입금 내역 등 |
| 온라인 신고 | 국민신문고, 부동산 거래질서 교란행위 신고센터 |
| 지원기관 | 대한법률구조공단, 서민금융진흥원, 법률홈닥터 등 |
※ 2025년부터는 ‘전세사기 피해자 특별지원센터’도 전국 17개 시·도에 설치되어 상담 가능
6. 2025년 정부의 전세 사기 예방 대책 총정리
- ✅ ‘전세사기 피해 특별법’ 시행 연장
- ✅ 보증금 반환 보증 가입 확대 (보증 가입 요건 완화)
- ✅ 경매시 우선변제 범위 확대
- ✅ 임대사업자 등록 의무 강화 및 신고 포상제 도입 예정
- ✅ 공인중개사 자격 무등록 중개자에 대한 단속 강화
참고: 2025년 국토교통부 보도자료 기준 (자료링크: molit.go.kr)
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세 사기 피해자가 꼭 형사고소를 해야 하나요?
A1. 형사고소는 가해자 처벌 목적이며, 보증금 반환과는 별개입니다. 동시에 민사소송도 병행하는 것이 좋습니다.
Q2. 보증금 반환 보증보험에 가입하면 전세 사기에도 보호되나요?
A2. 네. 보험가입 후 집주인의 채무불이행 시 보험사가 보증금을 대신 반환합니다. 단, 일부 조건은 사전에 검토 필요.
Q3. 중개사를 통해 계약했는데도 사기를 당하면 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
A3. 중개사가 주의 의무를 소홀히 했다면 민사상 손해배상 청구가 가능합니다. 중개사무소의 공제보험 또는 손해배상책임보험으로 보상 가능성 존재.