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집주인(임대인)이 알아야 할 임대차계약 갱신 기준에 대해
거절 사유, 인상 한도, 분쟁 예방까지 총정리
Ⅰ. 임대차계약 갱신제도의 핵심은 '권리와 절차의 균형'입니다
2020년 7월 31일부터 시행된 개정 주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 계약갱신요구권 제도를 도입했습니다.
이는 세입자가 임대차 계약 종료 시점에 맞춰 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리를 부여한 것으로,
집주인은 이를 원칙적으로 수용해야 합니다.
다만, 임대인에게도 거절이 가능한 합법적 사유와 합리적인 임대료 조정 권리가 함께 주어졌습니다.
즉, 이 제도는 세입자의 거주 안정성과 임대인의 재산권 보호 간 균형을 추구하는 법제도입니다.
Ⅱ. 계약갱신요구권, 어떻게 작동하나요?
📌 핵심 요건 요약
| 항목 | 세부 내용 |
| 행사 주체 | 기존 임차인(세입자) |
| 행사 횟수 | 1회 한정 |
| 행사 시기 | 계약 만료일 기준 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 |
| 적용 대상 | 주거용 주택 임대차 계약 |
| 예외 | 상가 계약은 별도 법률 적용 (상가건물임대차보호법) |
🧭 세입자의 요청 → 집주인의 대응 흐름
- 세입자 요청 접수
📩 문자, 이메일, 내용증명 등 서면으로 요청 - 집주인 판단
✅ 수용 or ❌ 거절 (사유 필요) - 갱신 조건 합의
💰 보증금/월세 5% 이내 인상 가능 - 문서 작성 및 보관
📄 계약서 갱신 또는 부속합의서 첨부
Ⅲ. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 5가지 사유
1️⃣ 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적
- 가장 널리 알려진 거절 사유
- 단순 계획만으로는 부족, 실제로 거주해야 법적 정당성 인정
- 실거주하지 않으면 손해배상청구 대상이 될 수 있음
→ 권장 행동: 사전 통보 + 입주일 명시 + 입주 후 전입신고
2️⃣ 임차인의 계약상 의무 위반
- 예: 무단 전대, 임대료 2기 이상 연체, 용도 변경, 구조 변경 등
- 계약 위반 사실을 입증할 자료 확보 필수
→ 권장 행동: 문자, 계좌이체 내역, 관리사무소 기록 확보
3️⃣ 건물 철거·재건축 등의 정당한 사유
- 실제 철거 또는 대수선이 필요한 상황
- 반드시 관할관청 허가서, 사업계획서 등 존재해야 정당성 인정
→ 허가 전 상태거나 추정만으로는 불인정 가능성 높음
4️⃣ 건물의 소유권을 갖지 않은 자의 부당한 요청
- 예: 명의자가 아닌 공동소유자가 임의로 계약 체결한 경우
- 법적 효력 자체가 불분명할 수 있음
5️⃣ 법률 또는 판례에서 인정된 기타 사유
- 임차인의 폭력, 위협, 반복적인 소음 등
- 최근 판례에서 점차 확대되고 있음
→ 분쟁 발생 전 객관적 증거 수집 권장
Ⅳ. 계약갱신 시 임대료 인상 기준
📌 원칙: 직전 임대료의 5% 이내
- 갱신요구권 행사 시, 집주인이 임대료를 올릴 수 있는 한도는 제한됨
- 보증금, 월세 구분 없이 총액 기준으로 5% 계산
- 초과 인상 시 계약 무효 소지 있음
🗺️ 지역별 인상률 제한 사례
| 지역 | 제한 인상율 | 비고 |
| 서울특별시 | 5% | 조례 없음, 법률 기준 적용 |
| 경기도 고양시 | 2.5% | 지방자치단체 조례 있음 |
| 부산광역시 | 5% | 특별한 제한 없음 |
✅ TIP: 계약 전 해당 지자체 홈페이지 또는 LH 주거복지센터를 통해 조례 확인 필요
🧮 인상률 계산 예시
- 기존 보증금: 1억 원
- 최대 인상 가능: 1억 500만 원
- 월세로 환산할 경우: 약 416,000원 → 437,000원 수준까지 가능
Ⅴ. 임대인이 꼭 챙겨야 할 서류와 절차
| 구분 | 준비 사항 |
| 계약서 | 원본 보관 + 계약 종료일 확인 |
| 통보 문서 | 실거주 사유, 거절 의사 내용증명 작성 |
| 인상 통지 | 서면으로 통지 후 서명 받은 갱신계약서 작성 |
| 세입자 대응 기록 | 문자, 카톡, 이메일 캡처 보관 |
| 입주 증거 | 전입신고 내역, 공과금 납부 증명 등 |
📌 모든 증거는 PDF 또는 인쇄물로 이중 보관을 권장합니다.
Ⅵ. 실제 분쟁 사례로 보는 주의사항
🧨 사례 1: 실거주 거절 → 손해배상 소송
- 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절
- 그러나 실제 거주하지 않고 다시 전세로 내놓음
- 임차인이 손해배상 소송 제기 → 일부 승소
🔍 교훈
무조건 거절은 위험하다! 실거주 목적도 증빙이 필요하다!
🧨 사례 2: 인상률 초과 → 계약 무효 판결
- 기존 보증금 1억 → 1억 2천 제시 (20% 인상)
- 세입자는 수용 후 갱신
- 이후 소송에서 초과 인상은 무효 → 초과분 반환 판결
Ⅶ. 집주인을 위한 5가지 실전 조언
- 계약 만료일과 요청 시기 미리 체크
- 구글 캘린더, 문자 예약 기능 적극 활용
- 정당한 사유 없는 거절은 피하기
- 실거주 목적이라면 반드시 실제 입주할 것
- 임대료 인상은 법적 한도 내에서만
- 계산기 활용 or 전문가 컨설팅 권장
- 계약서, 통지서, 문자 대화 백업 필수
- 분쟁 대비한 자료 수집은 임대인의 책임
- 주변 시세와 조례 반영한 합리적 협상
- 임차인의 수용성 높이고, 불필요한 갈등 방지
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