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전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 7가지 – 보증금 지키는 법적 무기 총정리
2025년 최신 기준으로 정리한 계약 전 준비사항! 이 글 하나면 전세사기 걱정 끝.
📌 목차
- 전세 계약, 왜 꼼꼼한 체크가 필요할까?
- 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 7가지
1) 임대인 신원 및 등기부등본 확인
2) 전입신고와 확정일자의 중요성
3) 전세보증금 반환보증 가입 여부
4) 임대차계약서 내용 정밀 검토
5) 관리비 및 기타 비용 부담 주체 확인
6) 특약사항 명확하게 기재하기
7) 중개사 자격 및 공제조합 등록 여부 - 실수 줄이는 전세 계약 팁
- 계약 전 체크포인트 요약
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 함께 읽으면 좋은 글
🏠 1. 전세 계약, 왜 꼼꼼한 체크가 필요할까?
전세는 단순한 거주 형태가 아닙니다. 세입자의 전 재산이라 할 수 있는 전세보증금이 걸린 중요한 법률 행위입니다. 특히 최근 수년간 뉴스에서 반복적으로 등장한 '전세사기' 사례들은 단순한 실수가 얼마나 큰 피해로 이어지는지를 보여줍니다.
“등기부등본 하나만 제대로 봤어도…”
“확정일자만 받았어도 순위에서 밀리지 않았을 텐데…”
이런 후회가 반복되지 않도록, 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트를 정리했습니다.
✅ 2. 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 7가지
1) 임대인 신원 및 등기부등본 확인
- 등기부등본을 통해 진짜 소유자인지 확인하세요. 부동산 중개사 사무실에서도 출력 가능하지만, 직접 인터넷등기소에서 최신 자료를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
- 근저당권, 압류, 가처분 등이 설정되어 있다면, 보증금이 위험에 노출될 수 있습니다.
- 소유자 본인과 계약하는 것이 원칙이며, 대리인과 계약 시에는 공증된 위임장과 인감증명서가 필요합니다.
2) 전입신고와 확정일자의 중요성
- 전입신고 + 확정일자는 전세보증금을 지키는 가장 강력한 법적 장치입니다.
- 특히 다른 채권자보다 먼저 우선 변제받기 위해서는 전입 + 확정일자 + 점유가 모두 충족되어야 합니다.
- 확정일자는 주민센터나 온라인 정부24에서 부동산 계약서 원본을 지참하여 신청 가능합니다.
3) 전세보증금 반환보증 가입 여부
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등의 기관을 통해 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.
- 보증료는 계약금액의 0.1~0.2% 수준으로, 보험료 대비 안정성 확보에 매우 효과적입니다.
- 임대인이 보증 가입을 꺼린다면, 보증금이 담보권보다 후순위가 될 가능성이 있으니 주의하세요.
4) 임대차계약서 내용 정밀 검토
- 계약서에는 다음 항목이 정확히 기재되어 있어야 합니다:
- 보증금, 계약기간, 계약금/중도금/잔금 지급일
- 갱신 조항 여부, 계약 해지 조건
- 작성은 반드시 세입자 본인이 입회하여 확인한 후 진행하고, 인감 또는 서명 확인 필수입니다.
- 문구가 불분명하거나 해석의 여지가 있다면, 간단하게라도 "상호 협의 후 조정 가능" 등의 조항을 넣는 것도 방법입니다.
5) 관리비 및 기타 비용 부담 주체 확인
- *기본 관리비 외에 개별 부과되는 비용(전기, 수도, 가스, 인터넷 등)*의 부담 주체를 명확히 합의해야 분쟁을 피할 수 있습니다.
- 특히 빌라, 다가구주택 등에서는 정산 방식이 불투명한 경우가 많기 때문에, 비용 산정 기준을 확인하세요.
6) 특약사항 명확하게 기재하기
- 예시: “화장실 수리 후 입주 조건”, “입주 시 가스 점검 완료 상태로 인도” 등
- 구두로 합의한 사항도 반드시 계약서에 기재해야 향후 분쟁에서 입증 가능합니다.
- 중도 해지, 위약금, 전대차 여부 등도 특약으로 처리하는 경우가 많습니다.
7) 중개사 자격 및 공제조합 등록 여부
- 공인중개사는 공제조합(한국공인중개사협회 등)에 가입되어 있어야 하며, 등록번호가 부여됩니다.
- 중개사무소 외부에 게시된 등록증, 자격증, 공제증서를 반드시 확인하고, 이름과 계약서 작성자가 일치하는지 검토하세요.
- 중개사 명의 대여나 무등록 중개 행위는 법적으로 무효일 수 있습니다.
💡 3. 실수 줄이는 전세 계약 팁
- 등기부등본은 계약 당일 재확인하세요. 하루 사이에도 담보권이 추가되는 일이 있을 수 있습니다.
- 계약서 작성 전에 반드시 *집 내부 상태 점검(하자, 곰팡이, 누수 등)* 완료하세요.
- 중개사가 제공하는 정보만 믿지 말고, 세입자 스스로 직접 확인하는 것이 안전합니다.
✅ 4. 계약 전 체크포인트 요약
| 항목 | 필수 확인 내용 |
| 소유자 정보 | 등기부등본 상 명의자와 계약 당사자 일치 여부 |
| 담보권 확인 | 근저당권, 압류 등 존재 여부 |
| 확정일자 | 전입신고 후, 계약서에 확정일자 받기 |
| 계약서 내용 | 보증금·기간·지급일·갱신조항·해지조건 등 명시 |
| 특약 사항 | 구두 합의 포함, 전부 계약서에 기재 |
| 관리비 | 전기·수도·인터넷 등 누가 부담하는지 확인 |
| 중개사 검증 | 등록증/자격증/공제증서 확인 및 본인 직접 작성 여부 |
❓ 5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본은 언제 어디서 발급받나요?
A. 인터넷등기소 또는 관할 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 계약 전, 계약 당일 모두 발급을 권장합니다.
Q2. 전세 계약에 특약이 없다면 문제될 수 있나요?
A. 네, 중요한 합의 사항이 명확히 기록되지 않으면 분쟁 시 입증이 어려워지고 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.
Q3. 계약을 중개한 공인중개사가 무자격자라면 어떻게 되나요?
A. 계약은 무효 처리될 수 있으며, 보증금 피해 발생 시 보상받기 어려워질 수 있습니다. 공인중개사 확인은 필수입니다.
📚 6. 함께 읽으면 좋은 글
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