전세는 대한민국 주거 형태 중 하나로, 많은 세입자들이 선택하는 제도입니다. 하지만 전세 계약은 금액이 크고 법적 책임이 따르기 때문에, 실수 한 번으로 큰 피해를 볼 수 있습니다. 따라서 계약 전에 반드시 체크해야 할 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리했습니다.
1. 집주인 실소유자 확인
전세계약의 가장 중요한 첫 걸음은 계약 상대방이 실제 소유자인지를 확인하는 것입니다. 등기부등본을 발급받아 ‘소유자’란에 있는 이름과 계약 상대방의 이름이 일치하는지 확인하세요.
- 등기부등본은 반드시 계약 당일 최신본으로 확인
- 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 필수 확인
- 공동소유자의 경우, 모두의 동의가 필요
Tip: 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인 발급 가능.
2. 전입신고와 확정일자 가능 여부
전입신고와 확정일자를 받으면 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다. 하지만 주택에 이미 선순위 채권이 존재한다면, 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 입주 당일 전입신고와 확정일자 필수
- 전입신고가 불가능한 건물(근린생활시설 등)은 주의 필요
- 이미 선순위 채권(근저당, 가압류 등)이 있는지 등기부등본에서 반드시 확인
3. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
전세 사기 예방을 위해 **HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입 가능한지 확인하세요.
- 가입 조건: 전입신고 및 확정일자 필요
- 집주인의 연체 이력, 신용도 등으로 거절되는 경우도 존재
- 보증료가 들지만 전세보증금 보호에 매우 효과적
4. 주변 시세 및 입지 조건 분석
전세금이 지역 평균보다 지나치게 저렴하거나 높은 경우, 사기 가능성을 의심해야 합니다. 특히 신축 빌라나 미등기 다세대주택은 각별히 주의해야 합니다.
- 인근 부동산 2곳 이상 비교
- 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등으로 시세 체크
- 주변 상권, 교통, 교육, 환경도 함께 고려
5. 계약서 특약 조항 꼼꼼히 검토
표준계약서 외에 추가로 특약사항을 적는 경우, 내용을 반드시 이해하고 동의해야 합니다.
- 수리 의무, 관리비 부담, 퇴거 조건 등 명확히 명시
- 말로 한 약속도 반드시 문서로 남기기
- 계약 후 수정은 공인된 방식(공증, 녹취 등)으로 처리
6. 집 상태 점검 및 하자 확인
입주 전 하자가 있으면 사진이나 동영상으로 증거를 남기고 계약서 특약에 반영하세요.
- 벽지, 장판, 보일러, 수도, 전기 등 점검
- 장기 하자 항목은 계약서에 ‘입주 전 하자 아님 명시’
- 계약 후 발생 시 ‘임대인의 수리 의무’ 확인
7. 중도 퇴거, 계약 갱신 조건 확인
계약 중간에 퇴거하거나 갱신할 경우의 조건을 미리 파악해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 중도 퇴거 시 위약금 조건 명시
- 자동 갱신 여부와 계약 갱신 거절 요건 이해
- 2년 계약이지만 세입자 요청 시 연장 가능성 있음 (주택임대차보호법)
8. 계약금, 중도금, 잔금 지급 시기와 방법
전세 계약은 고액 거래이므로, 자금 지급 시 철저한 확인이 필요합니다.
- 각 단계별 금액 및 지급일 명확히 설정
- 계좌이체 시 반드시 계약서와 계좌 명의 일치 확인
- 대출이 필요한 경우, 은행과 사전 협의 필수
9. 공인중개사 등록 여부 및 책임 확인
계약에 참여한 중개인이 정식 등록된 공인중개사인지 확인하고, 중개 대상물 확인 설명서를 받으세요.
- 공인중개사 자격증, 등록번호 확인
- 부동산중개사무소의 책임 범위 확인
- 설명의무 위반 시 책임 추궁 가능
10. 주택임대차보호법 주요 내용 숙지
2021년 개정된 주택임대차보호법에 따라 세입자의 권리가 강화되었습니다.
- 2년 계약 보장 + 2년 자동 연장 요구 가능 (총 4년 거주 가능)
- 월세 전환율 상한선: 연 3.5%
- 계약갱신요구권, 전세금 반환 관련 소송 시 법률 상담 적극 활용
마무리: 꼼꼼한 확인이 전세사기 예방의 시작
전세 계약은 인생에서 몇 번 없는 중요한 계약 중 하나입니다. "싼 게 비지떡"이라는 말처럼 너무 좋은 조건은 반드시 의심해보고, 위의 체크리스트를 따라 하나하나 꼼꼼하게 검토하는 것이 피해를 막는 첫걸음입니다.
또한 가능하다면 전문가(공인중개사, 법률가)의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.