전세사기 피해사례로 보는 4가지 경고 신호!
“이런 징후가 보이면 계약 전에 반드시 다시 확인하세요!”
🧭 들어가며: 전세 계약, 방심은 금물입니다
“등기부등본만 잘 보면 막을 수 있는 사기인데…”
수많은 피해자들이 전세사기를 당한 후 가장 많이 하는 말입니다.
하지만 사기범은 단순한 ‘허술한 집주인’이 아니라,
계약자 심리를 교묘히 이용하는 전문가입니다.
2025년 현재, 깡통전세, 허위 보증금, 바지 집주인 등
전세사기의 수법은 더 정교해지고 있습니다.webp
이 글에서는 실제 피해사례를 통해 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 위험신호 4가지를 정리해드립니다.
🚨 1. 시세보다 터무니없이 싼 전세는 ‘덫’일 수 있다
🧾 피해사례 A
30대 직장인 김 모 씨는 서울 강서구 화곡동 소재 빌라를 전세 1.7억에 계약했습니다.
주변 시세는 2억 초반이었지만, 집주인은 “급하게 처분하려는 매물”이라며 계약을 재촉했죠.
입주 후 몇 달 지나지 않아 집이 경매로 넘어갔고, 그는 단 1원도 보증금을 돌려받지 못했습니다.
💡 이런 경우 주의하세요
- 주변 시세보다 5~15% 이상 저렴한 전세는 반드시 사유 확인
- ‘급매’, ‘계약 서두르기’, ‘다른 대기자 있음’ 등의 말로 결정을 재촉
- 임대인이 전세금을 유동성 확보 수단으로 활용하는 상황일 수 있음
- 해당 물건이 속한 건물 전체의 시세 흐름도 함께 확인해야 합니다
🚨 2. 소유권 변경이 잦거나 집주인이 법인·청년이면 의심하라
🧾 피해사례 B
신혼부부였던 정 모 씨 부부는 마포구 소재 오피스텔 전세 계약을 체결했습니다.
계약일 기준 등기부등본 상의 임대인은 A였지만, 한 달 후 확인하니 이미 명의가 B로 변경된 상태.
알고 보니 A는 일명 ‘바지 집주인’으로, 보증금을 돌려줄 능력이 없는 명의 대여자였습니다.
💡 이런 경우 주의하세요
- 계약일 직전 소유권이 이전된 내역이 있다면 1차 경고
- 법인 명의, 청년 명의의 다가구·빌라는 깡통전세의 주요 표적
- 최근 1~2년간 소유권 이전 이력을 꼭 확인하세요
- 갑구(소유권) 변경 이력에 자주 등장하는 이름이나 법인은 특히 주의
🚨 3. 보증금이 근저당보다 후순위면, 보증금 전액 날릴 수 있다
🧾 피해사례 C
전세보증금 2억으로 입주한 박 씨는 계약 당시 등기부등본을 대충 확인했습니다.
알고 보니 2.5억 규모의 근저당이 먼저 설정돼 있었고, 집이 경매로 넘어가면서
박 씨의 전세보증금은 전혀 배당받지 못하고 날아갔습니다.
💡 이런 경우 주의하세요
- 등기부등본 ‘을구’의 근저당·전세권·가압류 확인 필수
- 보증금이 선순위 채권보다 후순위일 경우, 경매 시 배당 0원 가능성 큼
- 전세보증금 반환보증보험(허그, SGI 등) 가입으로 최소한의 방어 가능
- 계약 전에 반드시 “보증금이 가장 먼저 보호받을 수 있는 상태인지” 점검하세요
🚨 4. 부동산 공인중개사가 과도하게 집주인 편을 들며 서두른다?
🧾 피해사례 D
이 모 씨는 동네 중개소에서 집을 보고, 중개인의 말을 믿고 바로 계약했습니다.
하지만 계약 이후 등기부등본을 다시 확인해 보니, 계약일 기준 이미 경매가 접수돼 있었고,
중개인은 “몰랐다”며 책임을 회피했습니다.
💡 이런 경우 주의하세요
- 중개인이 등기부등본 확인을 직접 안 하거나 회피
- “보통 다 이렇다”, “별 문제 없다” 등의 무책임한 발언
- 한 채의 물건만 집요하게 권유하거나, 급하게 계약을 종용하는 경우
- 공인중개사 자격증 확인, 중개사무소 등록번호 및 책임보험 가입 여부 점검
🛡 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트 (2025년 최신 기준)
✅ 등기부등본 ‘갑구’와 ‘을구’를 꼼꼼히 확인하기
✅ 선순위 근저당, 전세권 여부 파악
✅ 중개사의 설명 의무 이행 여부 확인
✅ 확정일자 및 전입신고를 입주와 동시에 진행
✅ 전세보증금 반환보증보험 가입 고려
✅ 주변 시세, 동일 건물 내 계약 사례도 확인
✅ 계약 시 모든 내용 녹음, 서면으로 보관
💬 전세사기 예방 Q&A
Q1. 시세보다 저렴한 매물, 정말 무조건 피해야 하나요?
A. 무조건 피해야 한다기보다는, 왜 싼지에 대한 합리적인 설명이 있는지를 확인해야 합니다. 급매 상황, 노후건물, 채광 등 조건의 차이에 따른 합리적 이유가 없다면 일단 의심부터 해야 합니다.
Q2. 집주인이 법인일 경우 무조건 위험한가요?
A. 법인 자체가 문제는 아니지만, 최근 임대사업자 등록 없이 전세를 돌리는 유령 법인이 많아졌습니다. 등기부등본 상 법인의 설립 연도, 대표자명, 사업자등록번호 등을 반드시 확인하세요.
Q3. 중개사가 설명을 잘 안 해주는데, 법적으로 문제 삼을 수 있나요?
A. 네. 공인중개사는 중요사항에 대한 서면설명 의무가 있습니다. 이를 위반하면 과태료 및 등록취소 대상이 될 수 있으며, 손해배상 소송도 가능합니다.
Q4. 전세보증금 반환보증보험은 무조건 들어야 하나요?
A. 특히 깡통전세 위험이 높은 신축 빌라, 다세대주택, 법인 소유 물건의 경우 가입을 강력히 권장합니다. 보증료는 계약금의 0.1~0.2% 수준이며, 수천만 원의 피해를 방지할 수 있습니다.
Q5. 확정일자만 받아도 보증금이 무조건 보호되나요?
A. 아닙니다. 확정일자는 전입신고와 병행되어야만 ‘대항력’이 생깁니다.
즉, 전입+확정일자+선순위 확보가 모두 갖춰져야 보증금을 우선 보호받을 수 있습니다.
✅ 마무리: 계약 전 ‘한 번 더 의심하고, 한 번 더 확인하자’
전세 계약은 인생에서 몇 번 없는 큰 거래입니다.
빠르게 계약하는 것보다 안전하게 계약하는 것이 백 번 중요합니다.
사기범들은 심리를 압박하고, 정보를 제한하며, 당신이 실수하도록 유도합니다.
“계약 전에 이상하면 중단하고, 전문가에게 확인하는 것”, 그것이 유일한 방어입니다.