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전세사기 보증금 돌려받는 법 – 실제 전략으로 피해 복구하는 방법 총정리
이미 당했더라도 끝이 아닙니다. 보증금 회수, 전략적으로 접근하면 됩니다!
📌 목차
- 전세사기, 이렇게 시작된다
- 피해 유형별 보증금 회수 가능성
- 보증금 돌려받는 실전 전략 5단계
- 사기 유형별 대응 전략
- 보증금 회수 시 유의사항
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
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🏠 1. 전세사기, 이렇게 시작된다
전세사기는 대부분 아래와 같은 방식으로 시작됩니다:
- 집주인이 허위로 등기부상 정보 제공
- 전세계약 직후 근저당권이 잡히거나 소유권 이전
- 중개사가 보증금 반환 불가능한 상태임을 알면서도 계약 진행
- 허위 보증보험 가입 서류 제공 등
특히 갭투자+깡통전세+허위 임대인 조합은 최근 가장 흔한 전세사기 유형입니다.
🛑 계약 전에 몰랐다면 실수지만, 알면서 방치하면 피해자가 됩니다.
🔍 2. 피해 유형별 보증금 회수 가능성
| 사기 유형 | 보증금 회수 가능성 | 회수 전략 |
| 계약 후 근저당권 설정 | 중간 | 임차권 등기 후 배당 청구 |
| 임대인이 실종·파산 | 낮음 | 보증보험 / 형사 고소 후 민사 병행 |
| 계약서 위조 / 명의 도용 | 낮음 | 중개사, 공인증서 발급자 상대로 손해배상 청구 |
| 보증보험 서류 위조 | 중간~높음 | HUG 등 보험사 상대 청구 가능 여부 확인 |
✅ 핵심 요약: 유형에 따라 회수 전략이 달라지고, 사전에 확보한 자료가 보증금 회수의 핵심입니다.
🛠️ 3. 보증금 돌려받는 실전 전략 5단계
1) 임차권 등기명령 신청 (이사 전 or 직후)
- 전입신고와 확정일자를 받은 후, 임차권 등기명령을 통해 대항력 유지
- 이사해도 우선변제권이 유지되므로 필수 절차
2) 내용증명 발송
- 임대인에게 정식 반환 요청 기록을 남겨 법적 대응의 첫 단계를 시작합니다.
3) 전세보증금 반환소송 제기
- 소장 접수 → 판결 → 강제집행 순
- 임대인이 무응답 시 ‘궐석판결’로 빠르게 진행 가능
4) 강제집행 신청 (부동산, 예금, 급여 등)
- 승소 후에도 지급하지 않으면 부동산 경매, 예금압류, 급여압류 등으로 집행
5) 보증보험사 청구 또는 형사 고소
- 가입된 보증보험이 있다면 보증금 청구 가능
- 고의성이 인정되는 경우 사기죄로 형사 고소 가능
⚠️ 4. 사기 유형별 대응 전략
| 유형 | 대응 전략 |
| 계약 직후 전세금보다 많은 근저당권 발생 | 임차권 등기 → 법원에 배당 요구 |
| 중개사가 사기 알고도 방치 | 공제조합에 피해보상 신청 가능 |
| 명의 도용 계약 | 계약 무효 주장 + 손해배상 소송 |
| 집주인이 파산 신청 | 채권자 목록 등록 후 회생 가능성 모니터링 |
💡 중개사 책임을 물을 수 있는 상황에서는 공인중개사 공제조합을 활용하세요.
또한 다중 피해자가 존재하는 경우, 집단 소송이나 공동대응이 유리합니다.
🔐 5. 보증금 회수 시 유의사항
- 감정적 대응은 금물, 법률 절차에 따라 차근차근 진행
- **중개사 기록(계약서, 문자, 카톡 등)**은 반드시 보관
- 내용증명, 전자소송, 등기신청은 모두 증거로 남기기
- 형사 고소와 민사소송은 병행 가능하나, 소진되는 에너지를 고려해야 함
- 집주인의 재산내역 탐색은 집행 전 매우 중요 (등기부등본, 금융거래 내역 등)
❓ 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 보증보험이 없으면 보증금은 못 돌려받나요?
A1. 그렇지 않습니다. 임차권 등기 후 우선변제권 확보, 소송 및 집행 절차로 회수 가능성이 있습니다. 단, 회수율은 낮아질 수 있습니다.
Q2. 중개사가 책임을 피하려 하는데, 법적으로 대응 가능할까요?
A2. 계약 당시 사기 정황을 인지했음에도 중개를 강행했다면, 민사상 손해배상 책임이 있습니다. 공제조합 보상도 청구 가능합니다.
Q3. 형사 고소와 민사소송은 동시에 가능한가요?
A3. 가능합니다. 사기죄(형사)는 처벌 목적, 민사소송은 보증금 회수 목적입니다.
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