전세계약이 끝났는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면?
임차인은 두 가지 방법으로 대응할 수 있습니다.
바로 전세보증금 반환소송과 HUG 전세금 반환보증 이행청구입니다.
두 제도는 모두 임차인의 권리를 지키는 중요한 수단이지만,
절차, 소요시간, 비용, 효과성 면에서 차이가 큽니다.
이번 글에서는 두 제도를 철저히 비교 분석해,
상황에 따라 어떤 방법이 더 적합한지 구체적으로 안내해 드립니다.
1. 전세보증금 반환소송이란?
전세보증금 반환소송은 임대인이 전세계약 종료 후 전세금을 돌려주지 않을 때,
임차인이 법원에 민사소송을 제기해 보증금을 돌려받는 절차입니다.
1-1. 소송 절차 요약
1-1. 소송 절차 요약
1. 계약 만료 및 임대인의 반환 거부
2. 내용증명 발송
3. 민사소송 제기
4. 판결 후 강제집행 (압류, 경매 등)
1-2. 소송의 장점
● HUG 보증 가입이 없어도 누구나 가능
● 임대인의 부동산 외 자산에도 집행 가능
● 법적 판결이므로 권리 강제성 확보
1-3. 소송의 단점
● 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸림 (평균 6개월~1년)
● 소송 비용, 변호사 수임료 등의 부담
● 임대인의 자산이 없으면 강제집행 무용지물
2. HUG 전세금 반환보증 이행청구란?
HUG(주택도시보증공사)는 보증 가입 임차인이 계약 종료 후 전세금을 못 받았을 때,
HUG가 임대인을 대신해 보증금을 반환해주는 제도를 운영합니다.
이를 ‘이행청구’라고 부르며, 보증서가 유효한 기간 내 퇴거가 완료된 경우 신청할 수 있습니다.
2-1. 절차 요약 정리
1. 보증가입 완료 (계약 후 1개월 내 신청 필수)
2. 계약 종료 + 임차인 퇴거
3. HUG에 이행청구 신청
4. 서류심사 → 전세금 지급
5. HUG가 임대인에 구상권 행사
2-2. 장점
● 소송 없이 보증금 회수 가능
● 평균 2~4주 내 전세금 지급
● 법적 절차 대비 비용, 시간 절감
● HUG가 대신 임대인에게 법적 청구
2-3. 단점
● 사전 보증 가입 필수
● 퇴거 완료 후 신청 가능
● 주택 유형 및 계약 형태에 따른 가입 제한
두 제도 비교표로 정리
| 항목 | 전세보증금 반환소송 | HUG 이행청구 |
| 이용 가능 조건 | 누구나 가능 | HUG 보증 가입자만 가능 |
| 신청 시점 | 계약 종료 후 언제든 가능 | 계약 후 보증가입, 계약 종료 시 가능 |
| 처리 속도 | 6개월 ~ 1년 이상 | 2~4주 내 보통 지급 |
| 절차 난이도 | 복잡 (소송, 강제집행 등) | 간단 (신청서 및 심사 절차) |
| 비용 | 소송비, 인지세, 변호사비 발생 | 보증료 외 거의 없음 |
| 지급 주제 | 임대인 (소송 통해 회수) | HUG (임차인에 직접 지급) |
| 임대인 재산 없어도 가능? | 집행 어려움 | 보증금 확실히 지급 가능 |
| 퇴거 여부 | 선택 사항 | 필수 요건 |
4. 선택 기준: 어떤 경우에 무엇을 선택해야 할까?
■ 전세보증금 반환소송이 적합한 경우
● 이미 계약이 종료됐고 보증에 가입하지 않았을 경우
● 고의적 체납을 반복하는 악성 임대인과의 분쟁
● 임대인의 예금, 자동차 등 다른 자산이 명확히 확인되는 경우
■ HUG 이행청구가 적합한 경우
● 계약 시 HUG 전세금 반환보증에 가입한 임차인
● 퇴거가 완료되었고, 보증서 유효기간 내 신청 가능한 경우
● 빠른 반환이 필요한 상황 (이사비용, 생활비 등)
5. 실제 사례로 비교해 보기
🔸 A씨 사례 (보증 미가입자)
빌라 전세계약 종료 후 임대인의 연락두절.
보증 가입이 없어 소송으로 진행했지만,
소송기간만 9개월 소요되고, 임대인 재산 압류조차 어려워
보증금 회수 실패
🔸 B씨 사례 (보증 가입자)
아파트 전세계약 후 HUG 보증 가입.
계약 종료 후 퇴거 후 이행청구 →
3주 만에 HUG로부터 보증금 100% 수령
6. 핵심 요약
| 구분 | 전세보증금 반환소송 | HUG 이행청구 |
| 소요 시간 | 장기 (6개월 이상) | 단기 (2~4주) |
| 비용 | 발생 (소송비 등) | 낮음 (보증료만) |
| 사용 조건 | 누구나 가능 | 보증가입자만 가능 |
| 반환 성공률 | 임대인 자산 따라 상이 | 보증으로 100% 가능 |
| 권장 상황 | 보증 미가입자, 법적 강제 필요 시 | 보증 가입자, 빠른 회수 원할 때 |
마무리 조언
전세계약을 할 때는 HUG 보증 가입 여부가 전세금 회수의 핵심 변수입니다.
보증을 가입한 경우, 복잡한 법적 절차 없이 빠르고 안전하게 전세금 반환이 가능합니다.
보증을 가입하지 못했다면, 불가피하게 소송을 통해서라도 회수해야 하므로,
계약 체결 초기 단계에서부터 전세금 반환보증을 반드시 검토해야 합니다.
소탐대실이란 말이 있습니다.
현장에서 보면 보증료 부담 때문에 보증 가입을 하지 않는 분들이 있습니다.
자신의 전재산이라 할 수 있는 전세보증금을 안전하게 보장 받기 위해서는
가능하면 전세 보증에 가입하길 권장합니다.