아파트 하자 보수, 집주인 vs 세입자! 누가 어디까지 책임져야 하나?
🧭 글 목차
- 하자 보수, 왜 지금 이슈인가?
- 아파트에서 자주 발생하는 하자 유형
- 임대인 책임 범위: 구조적 하자와 필수 설비
- 임차인 책임 범위: 일상 사용과 소모품
- 실전 시나리오 분석: 갈등 예방을 위한 기준
- 임대차 계약서에 반드시 포함해야 할 조항
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 함께 읽으면 좋은 글
- 마무리 요약
🏚 하자 보수, 왜 지금 이슈인가?
최근 아파트 입주 후 곰팡이, 누수, 결로, 보일러 고장, 배관 문제 등 다양한 하자 사례가 뉴스와 커뮤니티를 통해 확산되면서, ‘이건 누가 고쳐야 하지?’라는 혼란이 증가하고 있습니다.
👉 문제는 대부분의 임대차 계약서에 하자 보수 책임 범위가 명확히 명시되어 있지 않다는 점입니다. 그로 인해 임대인과 임차인 간 책임 전가와 분쟁이 빈번히 발생합니다.
🔧 아파트에서 자주 발생하는 하자 유형
- 벽면 곰팡이 및 결로
- 천장 누수 및 물샘
- 보일러 및 온수기 고장
- 욕실/주방 배수 문제
- 창문 및 방충망 파손
- 전기 콘센트 및 배선 이상
- 벽지 및 도배 마감 불량
이러한 하자는 원인과 발생 시점에 따라 책임 주체가 달라질 수 있어, 세부적인 기준 이해가 필요합니다.
🧑🔧 임대인(집주인)의 책임 범위
민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 주거의 기본 기능을 유지할 의무가 있습니다.
다음은 집주인이 반드시 책임져야 하는 항목들입니다:
항목 | 설명 |
보일러 및 온수기 고장 | 난방과 온수는 주거의 필수 설비로, 고장이 나면 임대인이 수리 의무를 가짐 |
배관 문제 및 누수 | 천장 누수, 벽면 곰팡이 등 구조적인 배관 문제는 집주인 책임 |
전기 설비 | 누전, 콘센트 고장, 차단기 이상 등은 구조적 설비로 간주 |
창문, 방충망 파손 | 일반적인 노후 및 설치 문제로 인한 하자는 임대인 부담 |
외벽 균열 및 결로 | 시공 또는 구조 결함에 해당하는 경우, 집주인이 책임져야 함 |
👨💼 임차인(세입자)의 책임 범위
임차인도 집을 사용하는 동안 일상적인 유지·관리를 할 의무가 있으며, 일반적인 소모품 교체나 본인의 과실로 발생한 손해는 직접 부담해야 합니다.
임차인이 책임져야 하는 항목들:
항목 | 설명 |
전구, 형광등 교체 | 생활 중 자연 소모품으로 분류됨 |
도어락 건전지 교체 | 배터리 수명으로 인한 교체는 세입자 부담 |
수도꼭지 필터 | 관리 책임 범위 내의 교체 항목 |
벽지의 스크래치 | 본인의 부주의로 인한 훼손은 세입자 부담 |
욕실 실리콘 곰팡이 | 일상 청소 소홀로 인한 곰팡이는 임차인의 책임 |
📝 실전 시나리오 분석: 갈등을 예방하자
사례 1
입주 후 한 달 만에 보일러가 작동하지 않음.
✔ 집주인 책임 (주거 기본설비, 사용 가능성 보장)
사례 2
욕실 전등이 나감.
✔ 세입자 책임 (소모품 교체)
사례 3
장마철 벽면 결로로 곰팡이 번짐.
✔ 구조 문제 가능성 있음 → 집주인 책임
사례 4
세탁기 사용 중 배수관 연결 부위가 빠져 물 넘침
✔ 배수관 상태가 부실했다면 집주인 책임, 세입자의 부주의였다면 세입자 책임
📄 계약서에 반드시 포함해야 할 조항
✅ "하자 보수 책임은 민법 제623조에 따라 임대인이 부담하며, 경미한 소모품 및 일상 관리에 한해 임차인이 책임진다."
✅ "하자 발생 시 서면(카톡, 문자 포함) 통지 후 3일 이내 처리 여부를 회신한다."
✅ "임차인이 선조치 후 비용 청구 가능 조건을 명시한다."
☑️ 계약서에 명시만 잘해도 분쟁의 80%는 사전 차단됩니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인이 보수를 거부하면 세입자가 먼저 고치고 청구할 수 있나요?
→ 네. 긴급하거나 주거 불편을 초래하는 경우, 영수증을 첨부해 나중에 청구 가능합니다.
Q2. 하자가 계속 발생해서 이사 가고 싶어요. 위약금 내야 하나요?
→ 집주인이 고의 또는 과실로 정상적인 주거를 방해한 경우, 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.
Q3. 입주 3개월 후 곰팡이가 생겼어요. 저한테 책임 있나요?
→ 결로 등 구조적 문제에서 발생했다면 집주인 책임, 환기를 충분히 하지 않았다면 세입자에게 일부 책임이 있을 수 있습니다.
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🧾 마무리 요약
아파트 하자 보수는 단순히 “누가 고쳐야 하나?”를 넘어서, 법적 책임과 권리 보장의 핵심 문제입니다.
임대인과 임차인이 각각의 책임 범위를 이해하고, 이를 계약서에 명시해두면 불필요한 갈등과 비용 낭비를 효과적으로 줄일 수 있습니다.
📌 지금 내 계약서에는 하자 보수 조항이 있는지 확인해보세요.
📌 입주 전 사진과 영상은 필수입니다!