부동산 정보를 확인할 때 자주 마주치는 두 가지 숫자, 바로 공시가격과 실거래가입니다.
언뜻 보기엔 ‘비슷한 개념 아닐까?’ 싶지만, 실제로는 산정 방식, 목적, 활용처, 가격 수준까지 전혀 다릅니다.
이 글에서는 부동산 공시가격과 실거래가의 정의, 특징, 차이점, 활용 사례를 체계적으로 정리해드립니다.
부동산 매매, 세금 계획, 청약 준비, 재산관리 등 모든 실생활에 필수로 쓰이는 정보입니다.
1. 공시가격이란?
공시가격은 정부가 법에 따라 산정해 발표하는 부동산의 가격입니다.
‘정부가 부동산을 평가한 공식적인 기준 가격’이라고 이해하면 됩니다.
▶ 공시가격은 크게 세 가지로 나뉩니다
| 종류 | 대상 | 산정 주체 |
| 개별공시지가 | 토지 | 시·군·구청장 |
| 공동주택 공시지가 | 아파트, 연립, 다세대 | 국토교통부 장관 |
| 단독주택 공시지가 | 단독주택, 다가구주택 | 시·군·구청장 |
| ♣ 매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 보통 3~4월 사이에 공시됩니다. | ||
▶ 공시가격은 어디에 쓰일까?
1) 재산세, 종합부동산세 등 세금 부과 기준
2) 건강보험료, 기초연금 등 각종 공공 요금 산정
3) 주택청약 자격 판단, 금융기관 심사 참고
4) 보상금 산정, 개발 부담금 계산 등 행정 기준
★ 실거래가보다 낮은 가격으로 책정되는 경우가 많아 세금 등의 부담을 완화하는 역할도 합니다.
2. 실거래가란?
실거래가는 부동산이 실제로 매매되었을 때 계약서상에 명시된 금액입니다.
즉, 시장 참여자(매도인·매수인)가 합의한 실제 거래 금액입니다.
▶ 실거래가는 어떻게 확인할 수 있나요?
● 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’에서 주소, 단지명, 날짜 기준으로 확인 가능
● 거래 후 30일 이내 신고 의무화되어 있어 전국 부동산의 거래 흐름을 파악하는 데 유용합니다.
▶ 실거래가는 어디에 쓰일까?
1) 부동산 매입·매도 시 시세 판단 기준
2) 금융기관의 담보 평가, 주택담보대출 심사
3) 주변 시세 비교, 분양가 상한제 기준 평가
4) 시장 흐름 분석, 지역별 투자 타이밍 판단
● 실거래가는 실시간 시세 반영이 가능해,투자자, 매수자, 매도자 모두에게 가장 중요한 지표입니다.
3. 공시가격 vs 실거래가 차이 정리
| 구분 | 공시가격 | 실거래가 |
| 산정 주체 | 정부 (국토부, 자자체) | 민간 거래 당사자 |
| 산정 목적 | 세금, 공공요금, 행정 기준 | 시장 가격 기준, 거래 기준 |
| 기준 시점 | 고정 (매년 1월 1일 기준) | 실기간 거래 기준 |
| 가격 수준 | 시세 대비 낮은 편 | 시장에서 결정된 실제 금액 |
| 활용 분야 | 과세, 청약, 보험료 | 매매, 대출, 투자 분석 |
4. 왜 공시가격과 실거래가는 다를까?
정부는 세금의 형평성, 정책 목적 등을 고려해 공시가격을 실거래가보다 낮게 책정해 왔습니다.
하지만 최근에는 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 높이려는 정책이 진행 중입니다.
♣ 예:
2020년 기준 서울의 공시가격 현실화율은 약 68%
2025년까지 평균 90%까지 끌어올리는 것이 목표
이러한 변화는 세금 부담 증가, 건강보험료 상승 등으로 이어질 수 있으므로
공시가격 변동 추이는 반드시 체크해야 합니다.
5. 실생활 예시로 이해해보기
♣ 예시 상황 : 서울 송파구 아파트 한 채
● 실거래가: 14억 원
● 공시가격: 9억 원
● 재산세, 종부세, 보유세, 건강보험료 등은 모두 9억 원 기준으로 산정
● 하지만 매수자 입장에서는 14억 원 기준으로 대출, 세금계산 필요
6. 결론: 두 가격을 목적에 따라 구분해서 활용해야
● 세금 신고·청약·행정 업무용 기준 = 공시가격
● 시세 판단·투자·대출 기준 = 실거래가
공시가격은 행정용 기준 가격, 실거래가는 시장이 결정한 진짜 가격입니다.
이 둘의 차이를 제대로 알고 활용해야 불필요한 세금 리스크를 줄이고,
정확한 부동산 의사결정을 할 수 있습니다.
감사합니다...
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