부동산 계약서 작성 시 필수 체크 포인트
“모르고 사인하면 큰일 납니다!” 계약서 속 숨은 위험 요소 바로잡기
▶ 왜 '계약서 체크'가 중요한가?
부동산 거래에서 계약서는 단순한 서류가 아닙니다.
법적 효력을 가진 약속이며, 사소한 실수 하나가 수천만 원에서 수억 원의 손실로 이어질 수 있습니다.
특히 초보자는 계약서를 믿고 ‘그냥 사인’하는 경우가 많은데, 이는 위험한 착각입니다.
| 부동산 계약서 작성 시 필수 체크리스트 | ||
| 항 목 | 확인 포인트 | 보완 설명 |
| ① 계약 당사자 정보 | 성명, 주민등록번호, 주소, 서명 또는 도장 | - 공동 소유일 경우 전원 서명 필요 - 대리인 계약 시 위임장+신분증 첨부 |
| ② 부동산 표시 | 지번, 면적, 용도, 구조, 층수, 동.호수 | - 등기부둥본과 일치해야 - 전유/공유지분 구분 중요 |
| ③ 거래금액 및 지급 조건 | 계약금, 중도금, 잔금 금액 및 날짜 | - 지급 수단 명시 (현금, 계좌이체 등) - 대출 여부, 대출일 포함 |
| ④ 권리관계 | 근저당, 가압류, 전세권 등 유무 확인 | - 최신 등기부등본 기준 확인 - 권리관계 이상 시 특약 추가 필요 |
| ⑤ 부동산 인도 조건 | 잔금일, 열쇠 인도일, 입주 조건 등 | - '빈집 인도', '내부 청소 완료' 등 특약필요 - 임대차 승계 여부도 포함 가능 |
| ⑥ 특약사항 | 구두 약속 문서화, 조건부 계약내용 | - 분쟁 방지 핵심 요소 - 예; 대출 불가 시 계약 자동해제 등 |
| ⑦ 세금 및 비용 분담 | 취득세, 중개보수, 등기비용 등 부담자 명시 | - |
| ⑧ 계약 해제 및 위약 조항 | 위약금 기준, 해제 조건 명시 | - 계약금의 배액 또는 포기 규정 |
| ⑨ 중개사 정보 및 확인 | 등록번호, 사무소명, 대표자, 인장 | - 중개사 책임구역 확인 (예: 하자 고지 범위) |
| ★ 추가 팁 -. 등기부등본은 계약서 작성일 기준으로 당일자 발급본 사용 -. 특약란은 계약서 내 여백이 부족할 경우 별도 특약서로 작성하고 서명/날인 필수 -. 사인 전 양측이 계약서 내용을 끝까지 소리 내어 읽는 것도 분쟁 방지에 효과적 |
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1. 계약 당사자 정보: 실명과 신분 확인 필수
-. 등기부등본상의 소유자와 계약자가 일치하는지 확인
-. 위임 계약일 경우 → 공증된 위임장과 신분증 반드시 확인
-. 공동명의일 경우 → 모든 소유자의 서명 필요
Tip: 주민번호 일부 가려져 있으면 문제없지만, 실명과 주소는 명확히 기재해야 법적 효력이 있음
2. 부동산 표시: 정확한 물건 정보 기재
-. 지번, 면적, 건물 구조, 대지권 포함 여부 등 등기부등본과 일치 여부 확인
-. 아파트라면 동·호수까지 정확히 기재
-. 다세대나 상가일 경우 전유부분 및 공유지분 명확히 확인
3. 지급 조건: 계약금, 중도금, 잔금
-. 금액과 지급 일자 명시
-. 대출 예정일, 전세보증금 반환 등 자금 흐름과 맞춰 설정
-. 입금 방식(현금/계좌이체)도 명시하면 추후 증빙 용이
▶ 중도금이 대출일 경우, 대출 실행 지연 대비한 특약 넣기 추천
4. 권리관계 확인: 등기부등본은 계약 전 필수!
-. 근저당, 가압류, 전세권, 가등기 등 확인
-. 을구 항목에 이상이 있다면 계약 보류 또는 특약 필요
-. 전세 계약 시 → 기존 임차인의 전입신고 및 확정일자 확인
5. 특약사항: 모든 구두 약속을 문서화하라
-. 잔금일 전 하자 수리
-. 특정 가전제품 인수 여부
-. 중도금 대출 불가 시 계약 해제 가능 여부
-. 잔금일 조정 시 위약금 면제 등
▶ 특약은 분쟁 발생 시 가장 중요한 '증거'가 됩니다
6. 인도 조건: ‘언제’, ‘어떤 상태로’ 인도하는가
-. 열쇠 인도일, 이사 날짜, 잔금일과의 관계 명확히
-. 빈집 조건, 내부 청소 여부, 남겨둘 물건 등을 특약에 명시
7. 세금과 비용 부담 주체 명확히
-. 취득세, 등기비용, 중개보수 등의 부담 주체 명확히 정리
-. 특히 양도소득세를 매도인이 부담하는 조건은 기본이나, 협의에 따라 특약 필요
8. 위약 조항: 계약 해제 시 손해배상 기준 설정
-. 일반적으로 계약금을 기준으로 위약금 계산
-. 민법 제565조에 따라 해제 가능 여부 기재
▶ 예시 문구: "계약금의 배액을 상환하고 계약 해제할 수 있음"
9. 중개사 정보: 중개 책임 명확화
-. 공인중개사 사무소 상호, 등록번호, 대표자 이름
-. 실명이 아닌 ‘가짜 명함’ 위험 → 등록증 사본 요청 권장
🔚 마무리: 계약서는 ‘정확하고 구체적으로’ 써야 법적으로 강력하다
실제로 많은 분쟁이 “그때 말로는 이렇게 한다고 했는데…”에서 시작됩니다.
계약서는 당사자 간 신뢰를 문서로 남기는 최소한의 장치입니다.
작은 항목도 빠짐없이 검토하고, 구두 약속은 반드시 특약으로 기재하세요.
★ 부록 : 계약서 작성 전 사전 준비 체크리스트
▷등기부등본 발급
▷ 주민등록등본/신분증 확인
▷ 잔금일, 이사일 일정 정리
▷ 자금 계획표 작성
▷ 하자 점검 및 입주 상태 확인
▷ 특약 조건 메모 정리
▷ 중개사와의 역할 분담 명확화