처음 부동산 계약하는 사람도 이해할 수 있는 상세 가이드
▶ 들어가며
부동산 거래를 앞두고 “매매할까, 전세로 들어갈까” 고민하는 분들이 많습니다.
하지만 단순히 “사는 것”과 “사는 척하는 것”의 차이가 아닙니다.
두 계약은 절차, 서류, 위험 요소까지 완전히 다르기 때문에 철저한 준비가 필수입니다.
이 글에서는 매매와 전세의 절차를 1단계부터 마지막까지, 비교하며 상세히 설명하겠습니다.
초보자도 따라올 수 있도록 실제 상황 예시와 체크리스트도 포함했습니다.
1. 매매와 전세, 무엇이 다른가?
| 구 분 | 매 매 | 전 세 |
| 목적 | 부동산의 소유권 이전 | 일전 기간 거주권 확보 |
| 비용 구조 | 계약금 + 중도금 + 잔금 + 세금 | 계약금 + 잔금(보증금) |
| 등기 여부 | 반드시 등기 필요 | 등기없이 전입/확정일자만으로대항력 확보 |
| 리스크 | 하자, 등기 누락, 권리관계 미정리 | 보증금 미반환, 선순위 권리 |
| 권리 보호 수단 | 소유권 이전등기 | 전입신고 + 확정일자 + 보증보험 |
| 세금 | 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 | 없음(단, 고액일 경우 이자소득 과세 가능) |
2. 매매 계약 절차: 한눈에 따라가기
1) 매물 조사 및 예산 계획
국토교통부 실거래가 조회로 시세 파악
대출 가능 여부 (LTV, DTI, DSR 기준) 확인
필요 예산: 계약금(10%), 중도금, 잔금, 취득세, 이사비용 등
2) 매매계약서 작성
공인중개사 통해 계약 진행
계약금 10% 전자이체 후 계약서 작성
필수 기재사항: 잔금일, 중도금일, 특약사항, 하자 처리 조항 등
중개대상물확인설명서 반드시 확인
Tip : 특약사항에 ‘잔금일 전까지 근저당 말소하지 않으면 계약 무효’ 등 명시
3) 권리관계 확인
등기부등본상 매도인이 실소유자인지 확인
근저당, 가압류, 가처분 등 유무 확인
건축물대장, 토지이용계획확인서 등도 열람 필요
4) 중도금 및 잔금
필요 시 중도금대출 실행
잔금일에 모든 금액 지급 후 소유권 이전 신청
5) 소유권 이전등기 및 세금 납부
법무사 통해 등기신청
취득세는 잔금일 기준 60일 이내 납부 필수
등기 완료 후 부동산 명의자 변경 확인
3. 전세 계약 절차: 놓치기 쉬운 포인트까지 정리
1) 전세 매물 검색
보증금 예산 설정: 내 보유 자금 + 보증금 대출 고려
국토부 실거래가로 전세 시세 비교
층수, 채광, 역세권 등 조건 설정
2) 계약 전 권리관계 확인
등기부등본 상 임대인=소유자 여부
근저당 설정 금액과 우선순위 확인
보증금이 선순위 채권보다 뒤에 있으면 매우 위험
▶ 예시: 보증금 2억인데 선순위 근저당이 2.5억이면 보증금 못 돌려받을 가능성↑
3) 전세계약서 작성
계약금(보통 보증금의 10%) 송금 후 계약서 작성
확정일자 및 전입신고 일정 명시
특약사항에 원상복구, 수리 책임 등 기재
4) 잔금 및 입주
잔금일에 잔액 지급
즉시 전입신고 → 동사무소 또는 정부24
5) 대항력과 확정일자 확보
전입신고 + 확정일자 → 대항력 + 우선변제권
보증금 보호 필요 시 전세보증금 반환보증 가입 (HUG/SGI)
4. 사례 비교: 같은 아파트, 다른 절차
| 항목 | A씨 (매매) | B씨 (전세) |
| 계약 유형 | 6억 원 매매 | 3억 원 전세 |
| 계약금 | 6천만 원 | 3천만 원 |
| 필수 확인사항 | 근저당 말소, 하자 여부 | 선순위 권리, 집주인 실소유 여부 |
| 등기 절차 | 등기신청 + 취득세 납부 | 전입신고 + 확정일자 |
| 리스크 | 하자/세금 체납 | 보증금 미반환, 전입 누락 |
5. 체크리스트: 매매 vs 전세
| 매매 체크리스트 | 전세 체크리스트 | |
| 1 | 실거래가 확인 | 보증금 시세 적정성 |
| 2 | 권리관계 확인(등기부등본) | 선순위 채권 여부 |
| 4 | 개업공인중개사 등록 여부 | 전입신고 + 확정일자 |
| 5 | 특약사항 검토 | 보증보험 필요 여부 |
| 6 | 취득세 계산 | 잔금일 기준 대항력 여부 확인 |
🔚 마무리: 내게 맞는 계약이 정답이다
전세는 자금 부담은 적지만, 보증금 위험 관리가 핵심이고
매매는 자산으로 남는 만큼, 세금과 하자, 권리 관리가 핵심입니다.
계약서를 무조건 빨리 쓰지 말고,
단계별로 ‘체크하고 또 확인하는’ 태도가 가장 중요한 절차입니다.
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[전입신고와 확정일자의 법적 의미]
[부동산 등기부등본 보는 법 완전 정리]
[계약서 특약사항, 이렇게 써야 안전하다]
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