다주택자 양도세 중과 유예 종료, 시장에 미치는 영향｜2026년, 매물이 쏟아지지 않는 진짜 이유

다주택자 양도세 중과 유예 종료 이야기가 나오면 언제나 비슷한 질문이 따라옵니다.

“이제 다주택자들이 급하게 팔아서 집값 떨어지는 거 아닌가요?”
“유예 끝나면 매물 폭탄 오는 거 아닌가요?”

하지만 2026년을 바라보는 지금, 이 질문은 과거의 시장 공식을 그대로 적용한 해석에 가깝습니다.

이번 유예 종료는 집값 방향을 바꾸는 사건이라기보다, 다주택자의 행동 기준을 바꾸는 분기점에 가깝습니다.

이 글에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 왜 과거와 다른 방식으로 작동하는지, 그리고 2026년 시장에서는 어떤 변화로 나타날 가능성이 높은지를 법령·정책·실무 흐름 기준으로 정리해보겠습니다.

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료, 시장에 미치는 영향｜2026년, 매물이 쏟아지지 않는 진짜 이유

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📌 목차

• 1. 다주택자 양도세 중과 유예, 제도의 본질부터 다시 보기
• 2. 유예 종료가 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않는 이유
• 3. 2026년 시장에서 매물이 나오는 지역과 안 나오는 지역
• 4. 다주택자의 실제 행동 변화: 매도보다 재분류
• 5. 실수요자·1주택자에게 미치는 간접적 영향
• 6. 2026년 이후 시장에서 반드시 체크해야 할 포인트
• 7. 자주 묻는 질문(FAQ)
• 8. 함께 읽으면 좋은 글
• 9. 마무리 글

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1️⃣ 다주택자 양도세 중과 유예, 제도의 본질부터 다시 보기

다주택자 양도세 중과 유예는 다주택자가 주택을 매도할 때 적용되던 추가 세율(중과세율)을 일정 기간 적용하지 않던 한시적 조치였습니다.

정책의 목적은 분명했습니다.

• 다주택자의 매도를 유도해 매물 공급 확대
• 가격 급등 완화

즉, 이 제도는 규제 완화라기보다 정리할 수 있는 선택 기간을 준 정책에 가깝습니다. 유예 종료는 예외 상황이 아니라 원래 제도로 복귀하는 과정이라고 보는 것이 더 정확합니다.

2️⃣ 유예 종료가 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않는 이유

① 이미 팔 사람은 상당 부분 정리했다

유예 기간 동안 세금 부담이 컸던 다주택자, 유동성이 필요했던 보유자들은 이미 상당 부분 매도를 마쳤습니다.

따라서 유예 종료 시점에 새롭게 등장하는 매물은 생각보다 제한적일 가능성이 큽니다.

② 중과가 시작될수록 ‘버티기’가 늘어나는 구조

중과가 다시 적용되면 다주택자의 선택지는 오히려 이렇게 바뀝니다.

• 낮은 가격에 팔고 높은 세금을 내느니
• 임대 수익으로 보유하자는 판단

즉, 세금이 무거워질수록 매도가 늘기보다 매도가 줄어드는 구간이 나타날 수 있습니다.

3️⃣ 2026년 시장에서 매물이 나오는 지역과 안 나오는 지역

중과 유예 종료의 효과는
전국적으로 동일하게 나타나지 않습니다.
2026년 시장에서는 지역별 편차가 훨씬 중요합니다.

매물이 나올 가능성이 높은 지역

• 전세 수요가 급격히 약해진 지역
• 입주 물량이 단기간에 집중된 곳
• 임대 수익 대비 보유세 부담이 큰 지역

이런 지역은 다주택자가 먼저 정리 대상으로 고려할 가능성이 큽니다.

매물이 잘 안 나오는 지역

• 실거주 수요가 꾸준한 지역
• 전세·월세로 현금 흐름이 유지되는 곳
• 이미 가격 조정이 상당 부분 진행된 지역

중과 유예 종료는 전국 동시 충격이 아니라 지역 선별 효과로 작동합니다.

4️⃣ 다주택자의 실제 행동 변화: 매도보다 재분류

현장에서 관찰되는 다주택자의 행동은 대체로 다음 세 가지로 나뉩니다.

• 유예 기간에 이미 정리한 그룹
• 부담 큰 자산만 일부 매도한 그룹
• 임대 수익을 기반으로 장기 보유를 선택한 그룹

이 중 유예 종료 이후 시장에 충격을 줄 만큼 대규모 매도를 하는 집단은 생각보다 제한적입니다.

5️⃣ 실수요자·1주택자에게 미치는 간접적 영향

그렇다면
이 변화는 실수요자나 1주택자에게 어떤 의미가 있을까요?

실수요자

• 일부 지역에서는 선택지 증가 가능
• 급락을 전제로 한 접근은 위험
• 입지·상품성에 따른 차별화 심화

1주택자

• 중과 직접 영향은 거의 없음
• 다주택자 매도보다 금리·대출·전세 흐름이 더 중요

즉,
중과 유예 종료 하나만으로
시장 방향을 단정 짓는 것은 현실과 거리가 있습니다.

6️⃣ 2026년 이후 시장에서 반드시 체크해야 할 포인트

다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후
2026년 시장을 볼 때 핵심 포인트는 다음과 같습니다.

• 매물 개수보다 어떤 매물이 나오느냐
• 전국 평균보다 지역별 반응
• 세금보다 보유 비용과 현금 흐름
• 단기 뉴스보다 중장기 구조 변화

이 기준으로 보지 않으면
헤드라인과 실제 시장 사이에서
판단이 크게 엇갈릴 수 있습니다.

7️⃣ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 중과 유예 종료되면 집값이 바로 떨어지나요?
단기 조정은 가능하지만, 전반적 급락으로 보긴 어렵습니다.

Q. 다주택자 매물이 한꺼번에 쏟아질까요?
이미 정리한 매도자가 많아 추가 매물은 제한적일 가능성이 큽니다.

Q. 지금은 관망이 정답인가요?
지역·자금 상황에 따라 다르며, 모두에게 같은 답은 아닙니다.

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🔚 마무리 글

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 시장을 뒤흔드는 폭탄이 아니라, 선별과 재정렬을 촉진하는 장치에 가깝습니다.

이제 중요한 질문은 “팔아야 하나요?”가 아니라, “이 자산을 중과 구조에서도 감당할 수 있는가”입니다.

그 판단이 선행될 때, 2026년 이후 시장에서도 불필요한 선택과 후회를 크게 줄일 수 있습니다.

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