계약 해지 시 손해배상, 기준과 계산법 바로 알기
계약을 해지하면 항상 손해배상을 해야 할까? 계약서 문구, 손해의 범위, 실제 계산 방식까지 2025년 기준으로 정리해드립니다.
목차
- 계약 해지란 무엇인가? 해지와 해제의 구분
- 계약 해지 사유와 법적 요건
- 손해배상 청구의 법적 근거
- 손해배상의 종류: 적극적 vs 소극적 손해
- 위약금과 손해배상의 차이
- 손해배상액 산정 기준 및 계산법
- 실제 사례로 보는 손해배상
- 계약서에 꼭 포함해야 할 손해배상 조항
- 분쟁 예방을 위한 실무 팁
- 마무리: 계약 리스크는 미리 대비하자
1. 계약 해지란 무엇인가? 해지와 해제의 구분
계약 해지와 해제는 혼용되는 경우가 많지만, 법적으로는 구별됩니다.
- 해제: 계약 성립 이후 소급하여 처음부터 무효로 돌리는 것
- 해지: 계약은 유효하되 잔여 기간의 효력만 소멸시키는 것
✅ 임대차 계약, 장기 용역계약 등에서는 일반적으로 ‘해지’ 개념이 적용됩니다.
2. 계약 해지 사유와 법적 요건
일방적 계약 해지가 가능하려면, 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.
대표적인 해지 사유
- 채무불이행 (약속한 금액 미지급, 일정 불이행 등)
- 계약 위반 (용도 위반, 무단 전대 등)
- 신의칙 위반 (거짓말, 기망 행위 등)
- 불가항력 (화재, 천재지변 등 불가피한 사유)
📌 계약서에 “일방 해지 시 위약금 부과” 또는 “해지 통보 30일 전 사전 통지” 등 구체 조항이 있을 경우 법적 분쟁 최소화 가능
3. 손해배상 청구의 법적 근거
민법 제390조
“채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.”
민법 제750조
“고의 또는 과실로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”
👉 계약 해지로 인해 상대방이 손해를 입었다면, 실제 손해를 입증하는 한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 손해배상의 종류: 적극적 vs 소극적 손해
손해는 두 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 내용 | 예시 |
| 적극적 손해 | 실제로 발생한 비용, 손실 | 소리비, 인건비, 위약금 |
| 소극적 손해 | 기회비용 손실, 기대이익 상실 | 공실로 인한 월세 손실, 무산된 메출 |
임대차 계약 예시
- 임차인이 중도 계약 해지 시
- 공실 기간 동안 발생한 월세 손해 (소극적)
- 도배·장판 등 복구비용 (적극적)
5. 위약금과 손해배상의 차이
위약금은 사전에 약정된 금액입니다. 손해가 발생하지 않아도 지급해야 합니다.
손해배상은 실제 손해가 발생한 경우에만, 그 범위 안에서만 청구 가능합니다.
| 항목 | 위약금 | 손해배상 |
| 기준 | 계약서 인정 | 실제 손해 발생 |
| 입증 여부 | 필요 없음 | 손해 입증 필요 |
| 법원 판단 | 감액 가능 | 손해액 판단 기준 |
🔍 실무 포인트
- 계약서에 위약금이 ‘과도하게 높게’ 설정된 경우 → 법원이 감액 가능
- 위약금과 별도로 실손해가 크다면, 추가 손해배상 청구도 가능
6. 손해배상액 산정 기준 및 계산법
실무에서는 아래와 같은 방식으로 손해액을 계산합니다.
📌 임대차 계약 해지의 경우
| 남은 계약기간 × 월세 금액 = 예상 손해액 - 공실 우려 기간 감안 - 중개수수료, 수리비 등 포함 가능 |
예시:
- 계약 잔여 4개월
- 월세 100만 원
- 공실 예상 2개월 → 손해액 100만 × 2 = 200만 원
- 원상복구비 50만 원 포함 → 총 250만 원 청구 가능
7. 실제 사례로 보는 손해배상
🔹 사례 1: 임대차 중도 해지와 손해배상
- 임차인이 계약 1년 중 3개월만 거주 후 퇴거
- 남은 9개월 중 공실 2개월 발생
- 복구비 40만 원 발생
→ 총 손해배상: 100만 × 2 + 40만 = 240만 원
🔹 사례 2: 상가 임대계약 파기와 위약금 분쟁
- 계약서에 “해지 시 위약금 3개월분” 명시
- 임대인은 위약금 + 실제 손해(중개수수료, 수리비) 청구
→ 법원은 위약금 3개월분 인정, 중복 손해는 일부만 인정
8. 계약서에 꼭 포함해야 할 손해배상 조항
① 위약금 액수 명시 (월세 기준 몇 개월치인지)
② 계약 해지 시 통보 기한 설정 (예: 30일 전)
③ 원상복구 범위와 비용 부담 주체 기재
④ 계약 해지 사유 구체화 (채무불이행, 용도 위반 등)
⑤ 손해배상 청구 범위 명시 (직·간접 손해 포함 여부)
9. 분쟁 예방을 위한 실무 팁
- 계약 전 해지 조건과 위약금 반드시 협의
- 가능하면 전자계약 또는 공증 활용
- 구두로 합의한 내용도 서면으로 정리
- 임대차라면 중개사 계약서 초안 확인 필수
- 소액이라도 계약서 상에 서명과 날짜 기재는 기본
💡 부동산계약, 용역계약 등 실무에서 가장 많은 분쟁이 ‘계약 해지’ 관련입니다.
10. 마무리: 계약 리스크는 미리 대비하자
계약 해지로 인한 손해배상은 단순한 법률 문제가 아닙니다.
입증 가능성, 계약 조항 구성, 적절한 사전 대응이 손해배상액의 크기와 책임 범위를 좌우합니다.
계약 단계에서 꼼꼼하게 대비하고, 해지 시에는 문서 증거를 철저히 확보해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.