계약금, 중도금, 잔금이란? 상세 내용 알아보기
부동산 거래 시 꼭 알아야 할 돈의 흐름과 시기별 지급 요령
▶ 왜 이 개념이 중요한가?
부동산 계약을 처음 하는 사람이라면 “도대체 계약금이 뭐고, 언제 중도금을 내야 하지?” 같은 질문이 당연히 생깁니다.
하지만 이 3단계 지급 구조는 단순히 돈을 나눠 내는 개념이 아니라, 계약의 성립, 유지, 해제에 결정적인 역할을 합니다.
한 번만 잘 이해해두면 어떤 부동산 계약도 당황하지 않고 대응할 수 있습니다.
1. 계약금, 중도금, 잔금이란 무엇인가?
| 구분 | 의미 | 역활 | 통상 비용 |
| 계약금 | 계약 체결의 증거금 | 계약 성립, 해제 조건 포함 | 통상 10% |
| 중도금 | 중간 단계 지급금 | 잔금 전 분할 지급 | 30~60% (상황에 따라 다름) |
| 잔금 | 최종 지급금 | 소유권 이전조건, 입주일 기준 | 남은 금액 전부 |
2. 계약금: 계약의 시작이자, 해제의 기준
1) 개념
① 계약금은 계약을 체결했다는 증표이자 의사 표현의 수단
② 매수자 또는 임차인이 계약 체결과 동시에 지급
③ 금액은 보통 총 거래금액의 10% 수준
2) 주요 기능
① 계약 성립 확인 : 계약서에 서명하고 계약금을 지급하면 법적 계약 성립
② 해제 수단 : 민법 제565조에 따라 일정한 범위 내에서 해제가 가능
-. 매수인이 계약금의 포기하면 해제 가능
-. 매도인이 계약금의 2배를 배상하면 해제 가능
| 민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
3) 체크포인트
① 계약금을 지급한 시점부터 일방적 파기 시 위약금 발생 가능
② 계약금은 반드시 계약서 작성과 동시에 전자이체 또는 현금 영수증으로 지급
③ 영수증 또는 이체 증빙 반드시 보관
3. 중도금: 시간차를 고려한 단계적 지급
1) 개념
① 부동산 매매에서는 잔금 전에 일정 비율의 금액을 나눠서 지급하는 것
② 보통 계약일 기준 2~3주 후에 지급
③ 총 거래금액의 30~60% 수준이 일반적
2) 목적
① 매수인의 자금 조달 시간 확보
② 공사 중 아파트 분양 등에서는 건축 진행 상황에 따라 나눠 내는 구조 사용
※ 체크포인트
▶ 대출이 포함될 경우, 중도금대출이 실제 실행되는 날짜를 기준으로 스케줄 조정 필요
▶ 계약서에 중도금 지급일과 금액 명확히 기재
▶ 지급 전 권리관계 재확인 필수 (소유자 변동, 압류 등)
4. 잔금: 거래의 완결, 권리 이전의 핵심
1) 개념
① 마지막 단계에서 남은 금액을 모두 지급하는 절차
② 부동산에서는 잔금일을 기준으로 소유권 이전과 열쇠 인도가 동시에 이뤄짐
2) 진행 방식
잔금 지급 → 소유권 이전등기 신청 → 열쇠 수령 → 부동산 인도
3) 잔금일 확인 사항
① 등기부등본 최신본 확인
② 근저당 등 말소 여부 확인
③ 세금 체납 여부 확인
④ 법무사를 통한 등기절차 진행 여부 확인
※ 체크포인트
▶ 잔금 지급은 반드시 등기권리증/이전 서류와 동시 교환
▶ 잔금일은 입주일과 같거나 유사해야 리스크 최소화
▶ 취득세 납부 기한 (60일) 확인 후 준비
5. 실제 예시로 이해하기
[예시: 5억 원짜리 아파트 매매]
| 단계 | 금액 | 지급 시기 | 설명 |
| 계약금 | 5,000만 원 | 계약서 작성 당일 | 계약 체결 및 확정 |
| 중도금 | 2억 원 | 계약일로부터 30일 이내 | 대출 또는 자금 준비 후 지급 |
| 잔금 | 2.5억 원 | 입주 및 등기일 | 잔금지급과 동시에 소유권 이전 |
위 내용은 통상 지급 시기이며, 계약 당사자 쌍방 협의에 의해 조정이 가능하다.
6. 계약금 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약금을 줬는데 중도금을 못 내면 어떻게 되나요?
→ 계약금 포기 또는 위약금 문제가 발생할 수 있습니다. 특약사항을 먼저 확인하세요.
Q2. 계약금 없이 계약할 수 있나요?
→ 가능은 하지만 법적 보호가 약합니다. 계약금 없는 계약은 권리 입증이 어려울 수 있습니다.
Q3. 계약금과 중도금을 현금으로 줘도 되나요?
→ 가능하나 분쟁 예방을 위해 가급적 전자이체 + 증빙자료 보관을 권장합니다.
🔚 마무리: 단계별 지급 구조가 곧 리스크 관리다
부동산 거래에서 돈은 단순히 가격이 아니라 계약의 진행 상황과 법적 책임을 나누는 수단입니다.
계약금-중도금-잔금의 구조를 명확히 이해하면 리스크를 최소화하고, 분쟁도 방지할 수 있습니다.
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아래 목차의 상세 내용은 순차적으로 포스팅한 후, 링크로 연결하겠습니다
[부동산 계약서 작성 시 필수 체크 항목]
[잔금일에 확인해야 할 서류 목록]
[전세 계약 시 보증금 안전하게 지키는 법]
[부동산 계약 해제 시 책임은 누가? 위약금 기준]