4년간 내 집처럼 살 권리, 당신에게도 있습니다.
🏠 Ⅰ. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 전·월세 세입자가 임대차 계약이 끝나갈 무렵, 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라 도입된 이 제도는, 세입자가 최소 4년까지 안정적인 주거 생활을 할 수 있도록 보장하는 장치로 작동합니다.
🔍 제도의 핵심 구조
- 기존 임대차 계약: 2년
- 계약갱신요구권 행사 시: 추가 2년 보장 → 총 4년 가능
- 단, 세입자가 1회만 행사할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.
🧾 법적 근거 요약
「주택임대차보호법」 제6조의3
임차인은 임대차 종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.
📌 Ⅱ. 계약갱신청구권 행사 조건 6가지
1. 정해진 기간 내 요청해야 유효
갱신 요청은 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 가능하며, 이 범위를 벗어나면 권리 소멸됩니다.
📅 예시: 계약 만료일이 2025년 12월 31일 → 요청 가능 기간: 2025년 6월 30일 ~ 10월 31일
2. 임대인의 실거주 목적은 예외
임대인이 다음 중 하나에 해당하는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적
- 정당한 사유가 있는 계약 해지 사유 발생
- 주택의 철거·재건축 예정
하지만, 실거주 목적이 허위일 경우 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다.
✅ 실거주 증명 예시: 주민등록 이전, 공과금 납부 내역, 이사 계약서 등
3. 임대료 인상 한도: 5% 이내
계약 갱신 시, 임대인은 임대료를 직전 금액의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
단, 지방자치단체의 조례로 5%보다 더 낮게 제한될 수 있음에 주의해야 합니다.
💡 예시: 전세 보증금 1억 원 → 갱신 시 최대 1억 500만 원까지 가능
4. 주택 매매·소유권 이전에도 권리 유지
계약갱신청구권은 집주인이 바뀌더라도 계약에 승계됩니다.
즉, 새로운 임대인에게도 세입자의 갱신 요구는 유효합니다.
🔄 실전 팁: 부동산 매매 시 “계약갱신청구권 보장 여부”를 매수자가 인지해야 함
5. 행사 가능 횟수: 단 1회
세입자는 동일 임대차 계약에 대해 1회만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
이후 추가 연장을 원할 경우 임대인과 자유롭게 재협상해야 하며, 법적 강제력은 없습니다.
6. 상가 임대차와는 별개 제도
계약갱신요구권은 주택 임대차 계약에만 적용됩니다.
상가 임차인은 별도의 ‘상가건물임대차보호법’에서 보호받습니다.
🧰 Ⅲ. 실전 대응법: 세입자 체크리스트
| 항목 | 세부 내용 | 실천 팁 |
| 시기 확인 | 계약 종료일 기준 6~2개월 전 | 캘린더, 알림 설정 필수 |
| 요청 방식 | 문자, 이메일, 내용증명 등 기록 남기는 수단 필수 | 내용증명은 법적 효력 높음 |
| 실거주 주장 검증 | 임대인의 거주 증빙자료 요청 가능 | 주민등록초본, 공과금 납부서 등 |
| 임대료 협상 | 5% 초과 인상은 법적으로 무효 | 부동산 시세자료로 협상 |
| 계약서 관리 | 계약 원본 + 갱신요구 문서 함께 보관 | 분쟁 발생 시 증거 활용 |
⚠️ Ⅳ. 세입자가 자주 겪는 실수 TOP 5
- ❌ 구두 요청만 하고 증거 남기지 않음
→ 계약 만료 직전 말로만 요청했다가 효력 부정됨 - ❌ 요청 시기를 놓침
→ 2개월 이전 또는 이후 요청 시 무효 - ❌ 실거주 주장만 듣고 바로 이사 결정
→ 증빙 요청 후 판단 필요 - ❌ 계약 당사자 변경 시 권리 무효로 오해
→ 임대인이 바뀌어도 갱신권은 살아 있음 - ❌ 임대인의 협박·압박에 굴복
→ 내용증명, 법률구조공단 등 외부 지원 활용 가능
🧑⚖️ Ⅴ. 실제 사례로 보는 전략
사례 1: 실거주 허위 주장 후 공실 방치
- 세입자 A씨는 계약 만료 전 갱신 요청했지만, 집주인이 실거주를 이유로 거절
- 그러나 두 달이 지나도 아무도 거주하지 않자 A씨는 손해배상 청구
- 법원은 임대인의 책임 인정, A씨 일부 승소
사례 2: 시기 착오로 권리 상실
- B씨는 계약 만료 한 달 전에 문자로 갱신 요청
- 임대인은 "시기 늦었다"며 새로운 임차인과 계약
- 법원은 "법정 시기 지키지 않아 효력 없음" 판단
🧭 Ⅵ. 세입자가 꼭 챙겨야 할 서류 목록
- 📜 임대차계약서 원본
- 📩 내용증명 또는 갱신 요구 문자·이메일 사본
- 📅 만료일 및 요청일 확인 가능한 일정표
- 📊 인상률 비교용 인근 시세 자료
- 🧾 실거주 여부 검토용 요청서 또는 요구 내역
✅ Ⅶ. 요약 정리: 계약갱신청구권, 이렇게 준비하세요!
| 항목 | 핵심 요약 |
| 행사 시점 | 계약 만료 6~2개월 전 |
| 행사 방법 | 내용증명 등 기록 남는 수단 |
| 인상 한도 | 직전 임대료의 5% 이내 |
| 임대인 예약 | 실거주 목적, 정당한 사유 서 거절 가능 |
| 권리 유지 | 집주인 바뀌어도 가능 |
| 행사 횟수 | 1회만 가능 |