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건축물대장, 이렇게 안 보면 큰일 납니다! 등기부와 반드시 대조해야 할 핵심 체크리스트 총정리
🗂 목차
- 건축물대장이란?
- 건축물대장과 등기부등본, 왜 함께 봐야 하나?
- 건축물대장에서 꼭 확인해야 할 6가지 항목
- 등기부등본과 대조할 때 주의할 포인트
- 실무 사례로 보는 ‘위험 신호’
- 건축물대장 열람 방법 (인터넷 & 방문)
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 함께 보면 좋은 글
- 마무리 글
📌 확인할 주요 내용
1. 건축물대장이란?
건축물대장은 건축법 제38조에 따라 관리되는 공적 장부로,
해당 건축물의 **물리적 특성(구조, 층수, 용도, 면적)**을 비롯하여 허가 여부 및 건축 이력 등을 기록한 문서입니다.
2. 건축물대장과 등기부등본, 왜 함께 봐야 하나?
| 구분 | 건축물대장 | 등기부등본 |
| 목적 | 건축 행정 정보 확인 | 소유권·권리관계 확인 |
| 관리 기관 | 시·군·구청 (건축과) | 등기소 (대법원) |
| 핵심 내용 | 구조, 용도, 면적 등 | 소유권, 저당권, 가처분 등 |
등기부등본은 ‘법적 권리관계’를 보는 것이고, 건축물대장은 ‘실제 건축 상태’를 확인하는 도구입니다.
두 문서가 일치하지 않는 경우 → 불법 건축 또는 위법 거래로 간주될 수 있음
✅ 3. 건축물대장에서 꼭 확인해야 할 6가지 항목
✅ ① 건물의 위치(지번)
- 등기부등본과 지번이 정확히 일치해야 함
- 지번 다르면 다른 토지·건물일 가능성 있음
✅ ② 건물의 용도
- 주택, 창고, 공장, 근린생활시설, 숙박시설 등
- 용도와 실제 사용이 다르면 위반건축물로 단속 대상
- 예: ‘창고’를 ‘식당’으로 사용하는 경우 문제 발생 가능
✅ ③ 구조 및 층수
- 철근콘크리트, 조적조, 목조 등 구조 확인
- 예: '철근콘크리트'로 알고 거래했지만 실제는 '조적조' → 대출 차단
✅ ④ 연면적 및 층별 면적
- 대출, 세금, 재건축 시 중요 지표
- 실제 면적보다 많이 기재되어 있는 경우 허위 가능성
- 반대로 적게 기재된 경우는 불법 증축 의심
✅ ⑤ 준공일자 및 건축 연도
- 20년 이상 된 노후건물인지 확인
- 재건축 연한, 감가상각 기준에 직접적으로 영향
✅ ⑥ 대장 구분 (표제부/일반/집합)
- 표제부만 존재할 경우 → 무허가·미완공 건물 가능성
- 공동주택의 경우 ‘집합건축물대장’으로 확인해야 개별 호실까지 정확히 확인 가능
✅ 4. 등기부등본과 대조할 때 주의할 포인트
- 📌 건물 면적, 층수, 용도, 구조가 일치하는지 필수 확인
- 📌 건축물대장에는 있는데 등기부에는 없는 경우 → 무허가 가능성
- 📌 등기부상 건물 존재하나 건축물대장 누락 → 불법 건축물
- 📌 공동주택은 등기부는 1동, 건축물대장은 개별호 확인 필요
⚠️ 5. 실무 사례로 보는 ‘위험 신호’
사례 ① – 용도 불일치
등기부에는 ‘단독주택’ / 건축물대장엔 ‘창고’
➡ 주거용 대출 거절, 세무상 과태료 부과
사례 ② – 무허가 구조물 존재
건축물대장: 1층 단층
현장: 불법 2층 증축 → 구조상 위험 + 철거 명령
사례 ③ – 대장 없음
등기부상 소유권 있음 / 건축물대장 자체 없음
➡ 사실상 미등기 건축물 → 거래 시 취소, 대출 불가
6. 건축물대장 열람 방법
① 온라인 열람 (무료)
② 오프라인 열람
- 시·군·구청 건축과 방문
- 무인 민원 발급기 사용 가능 / 수수료 없음 또는 소액
🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 건축물대장과 등기부 둘 중 하나만 보면 안 되나요?
→ 절대 안 됩니다. 두 서류는 ‘상호 보완 관계’이며 함께 봐야 안전한 거래가 됩니다.
Q2. 누구나 건축물대장 열람할 수 있나요?
→ 네. 소유자 외 제3자도 무료로 열람 및 발급 가능합니다.
Q3. 대장에 없는 건물도 실제로 있던데요?
→ 무허가 건물일 가능성이 높으며, 거래·대출이 제한됩니다. 반드시 지자체 확인 필요.
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🧩 마무리 글
건축물대장은 겉으로 드러나지 않는 부동산의 내부 상태를 말해주는 리트머스 시험지입니다.
표면적인 등기부등본만 보고 거래를 진행하면, 무허가·불법 증축 등 치명적인 문제를 놓칠 수 있습니다.
건축물대장을 통한 사전 확인은 거래 전 리스크를 최소화하는 가장 확실한 방법입니다.
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