아파트 계약금 보내기 전 무엇을 확인해야 할까? 2026년 등기부·대출·특약 확인하면 계약 실수 줄어듭니다
아파트 계약금을 보내기 전에는 최신 등기부에서 소유자·근저당·압류 등 권리관계를 확인하고 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하는 것이 중요합니다.
2026년에는 주택담보대출 한도가 LTV뿐 아니라 DSR·스트레스 DSR·기존 부채 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 실제 예상 대출금액과 부족할 수 있는 자기자금까지 계산해야 합니다.
등기부 → 매도인 → 대출 → 중개대상물 확인·설명 → 계약조건 → 특약 → 계약금 송금 순으로 확인하면 잔금 부족과 계약금·근저당 관련 분쟁 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.
서론｜마음에 들어도 계약금부터 보내면 안 됩니다
마음에 드는 아파트를 발견하면 가장 듣기 쉬운 말이 있습니다.
“다른 사람이 계약하기 전에 계약금부터 보내세요.”
마음이 급하면 일단 돈을 보내고 계약서는 나중에 쓰면 된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약금은 단순히 집을 ‘찜’하는 돈으로만 생각해서는 안 됩니다.
민법상 매매는 당사자가 재산권을 이전하고 상대방이 대금을 지급하기로 약정하면 효력이 생깁니다. 따라서 계약서를 아직 작성하지 않았다는 이유만으로 아무런 계약상 문제가 없다고 단정하면 위험합니다.
계약금을 보내기 전에는 최소한 등기부 → 매도인 → 대출 → 계약조건 → 특약 → 송금계좌 순으로 확인하는 것이 좋습니다.
LTV상 대출이 충분해 보여도 실제 한도가 줄어들 수 있으므로 소득과 기존 부채를 반영하는 DSR 계산 방법도 확인해보세요.
핵심 분석｜계약금 보내기 전 5가지는 꼭 확인하세요
1. 등기부에서 소유자와 권리관계를 확인하세요
가장 먼저 확인할 것은 등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다.
주소와 동·호수가 계약하려는 아파트와 일치하는지 확인한 뒤 갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류·가처분 등, 을구에서는 근저당권 등 담보권을 살펴봅니다.
근저당이 있다고 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다. 문제는 잔금일에 기존 대출을 어떻게 갚고 근저당을 언제 말소할 것인지입니다.
말로만 “잔금 받으면 없애겠다”고 하지 말고 채무 상환과 근저당 말소 조건을 계약서에 구체적으로 남기는 것이 안전합니다.
2. 계약 상대방과 매도인 신원을 확인하세요
계약 상대방이 등기부상 소유자와 일치하는지도 확인해야 합니다.
대리인이 나왔다면 가족이라는 말만 믿기보다 대리권과 위임 범위를 확인하는 것이 좋습니다.
계약금 역시 중개사나 제3자 계좌로 서둘러 보내기보다 계약 당사자와 수령계좌의 관계를 확인한 뒤 송금하고 이체확인증을 보관하세요.
3. 중개대상물 확인·설명서도 그냥 넘기지 마세요
중개거래라면 등기부만 보고 끝낼 필요가 없습니다.
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 대상물의 상태·입지와 권리관계, 법령상 거래·이용 제한 등을 확인·설명하고 근거자료를 제시해야 합니다.
따라서 중개대상물 확인·설명서의 소유권·저당권 등 권리관계와 실제 등기부 내용이 맞는지 직접 비교해보는 것이 좋습니다.
공인중개사 확인·설명의무:
국가법령정보센터 공인중개사법 제25조
계약금 해제 관련 법령:
국가법령정보센터 민법 제565조
4. 대출 가능금액은 계약 전에 확인하세요
2026년 아파트 매수에서는 이 단계가 특히 중요합니다.
주택담보대출은 집값에 LTV만 곱해 결정되지 않습니다. 규제지역 여부, 주택가격별 대출한도, DSR, 스트레스 DSR, 기존 부채와 금융회사 심사 등에 따라 실제 한도가 달라질 수 있습니다.
따라서
“10억원 아파트니까 대출 6억원 정도 나오겠지.”
라고 생각하고 계약부터 하는 것은 위험합니다.
은행의 사전상담이나 예상한도도 최종 승인은 아닙니다. 예상보다 대출이 줄어들어도 잔금을 지급할 수 있는지까지 계산한 뒤 계약하는 편이 안전합니다.
5. 대출·근저당·잔금 조건은 특약으로 남기세요
대출이 나오지 않았다고 계약이 자동 취소되거나 계약금이 자동 반환되는 것은 아닙니다.
대출 의존도가 높다면 필요 대출금액, 신청기한, 불승인 확인방법, 매수인 귀책사유, 불승인 시 계약 처리와 계약금 반환 여부 등을 당사자끼리 구체적으로 협의할 필요가 있습니다.
기존 근저당이 있다면 잔금일 상환·말소 방법도 특약에서 확인하세요.
계약금뿐 아니라 잔금과 취득 관련 비용까지 준비하려면 내 집 마련에 실제 필요한 자기자금도 함께 계산해보세요.
실전 정보｜계약금은 이 순서로 보내세요
실제 계약에서는 다음 순서를 기억하면 쉽습니다.
① 정확한 동·호수 확인
→ ② 최신 등기부 확인
→ ③ 소유자·권리관계 확인
→ ④ 매도인 또는 대리권 확인
→ ⑤ 대출 예상한도 확인
→ ⑥ 계약금·중도금·잔금일 확인
→ ⑦ 중개대상물 확인·설명
→ ⑧ 특약 확인
→ ⑨ 계약서 확인
→ ⑩ 계약금 송금·증빙 보관
핵심은 돈부터 보내고 확인하는 것이 아니라 확인한 뒤 돈을 보내는 것입니다.
사례｜근저당 있는 10억원 아파트라면?
10억원 아파트에 매도인의 주택담보대출과 근저당이 남아 있다고 가정해보겠습니다.
매도인이 “잔금 받으면 대출을 갚겠습니다”라고 말합니다.
이때 근저당이 있다는 이유만으로 계약을 포기할 필요는 없지만 말만 믿고 계약해서도 안 됩니다.
현재 채권최고액과 권리관계를 확인하고 잔금 지급 → 기존 채무 상환 → 근저당 말소 → 소유권이전이 안전하게 이뤄질 수 있도록 절차와 특약을 확인해야 합니다.
결국 중요한 것은 근저당의 존재 자체보다 잔금을 지급했을 때 깨끗한 권리를 이전받을 수 있는 구조인가입니다.
계약을 마쳤다면 다음 단계로 잔금대출의 실제 한도와 DSR·중도금대출 전환 시 주의사항을 확인해보세요.
계약금 보내기 전 한눈에 보기
| 확인항목 | 꼭 볼 내용 |
|---|---|
| 등기부 | 소유자·근저당·압류·가압류 |
| 매도인 | 등기부상 소유자와 일치 여부 |
| 대리계약 | 대리권·위임범위 |
| 대출 | LTV·DSR·실제 예상한도 |
| 확인설명서 | 권리관계·거래 제한 등 |
| 특약 | 대출·근저당 말소·잔금 조건 |
| 계약금 | 수령인·계좌·금액 |
| 증빙 | 계약서·이체내역 보관 |
체크리스트｜송금 버튼 누르기 전 8가지
□ 아파트 동·호수가 정확한가?
□ 최신 등기부를 확인했는가?
□ 매도인과 등기부상 소유자가 일치하는가?
□ 근저당·압류·가압류 등 권리관계를 확인했는가?
□ 중개대상물 확인·설명서를 확인했는가?
□ 실제 주담대 예상한도를 확인했는가?
□ 대출·근저당 말소 관련 특약을 확인했는가?
□ 계약금 수령계좌와 송금 증빙을 확인했는가?
FAQ｜아파트 계약금 보내기 전 많이 묻는 질문
Q. 계약서를 쓰기 전 계약금을 보내도 괜찮나요?
계약서를 쓰지 않았다는 사실만으로 계약이 성립하지 않았다고 단정할 수 없습니다. 목적물과 매매대금 등 주요 조건에 대한 합의 내용과 구체적인 상황이 중요하므로 계약조건을 확인한 뒤 송금하는 것이 안전합니다.
Q. 등기부는 계약할 때 한 번만 보면 되나요?
계약 전에 확인하고 잔금·소유권 이전 단계에서도 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 새로운 권리관계가 생겼는지 확인하기 위해서입니다.
Q. 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 기존 채무를 어떻게 상환하고 근저당을 언제 말소할지 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 중개사가 확인했다면 매수인은 등기부를 안 봐도 되나요?
공인중개사에게 법정 확인·설명의무가 있지만 매수인도 등기부와 확인·설명서를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
자동 반환된다고 단정할 수 없습니다. 대출 불승인 사유와 계약서 특약 등을 확인해야 하므로 대출 의존도가 높다면 계약 전에 처리방법을 구체적으로 협의하는 것이 좋습니다.
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마무리｜계약금은 ‘집을 잡는 돈’이 아니라 계약의 시작입니다
아파트 계약에서 가장 피해야 할 순서는
매물 발견 → 계약금 송금 → 등기부·대출·특약 확인
입니다.
반대로 실수를 줄이려면
등기부 → 매도인 → 대출 → 확인·설명서 → 계약조건 → 특약 → 계약금 송금
순으로 확인하세요.
특히 대출을 많이 받아야 하는 매수자라면 집값보다 먼저 실제 대출 가능금액과 부족할 수 있는 자기자금을 확인해야 합니다.
계약금 송금 버튼을 누르기 전 몇 가지를 확인하는 습관이 잔금 부족뿐 아니라 근저당 말소, 계약해제, 계약금 반환 같은 분쟁을 예방하는 가장 현실적인 방법입니다.
