종합부동산세 얼마나 나올까? 2026년 9억·12억 기준 알면 내 종부세가 보입니다

2026년 종합부동산세는 집의 시세가 아니라 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단합니다.

주택분 기본공제는 일반적으로 9억원, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억원이며, 공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.

1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 합해 최대 80%까지 적용할 수 있으므로 공시가격뿐 아니라 연령과 보유기간도 함께 확인해야 합니다.

집값이 오르면 “우리 집도 이제 종부세 대상인가?”부터 걱정하기 쉽습니다. 하지만 아파트 시세가 12억원을 넘었다고 바로 종합부동산세를 내는 것은 아닙니다.

2026년 종부세는 6월 1일 현재 보유현황과 공시가격에서 출발합니다. 여기에 1세대 1주택 여부, 기본공제, 공정시장가액비율, 주택 수별 세율과 세액공제를 차례로 적용해야 실제 부담액을 알 수 있습니다.

핵심 분석｜시세보다 먼저 ‘6월 1일’을 확인하세요

종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

따라서 2026년 종부세는 6월 1일 현재 국내 재산세 과세대상 주택을 누가 얼마나 보유했는지를 기준으로 판단합니다.

주택은 납세의무자별로 공시가격을 합산합니다. 일반 개인의 기본공제는 9억원, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억원입니다.

여기서 중요한 것은 실거래가나 호가가 아니라 공시가격이라는 점입니다.

시세 15억원 아파트라고 해서 15억원-12억원으로 바로 종부세를 계산하는 것이 아닙니다. 해당 연도의 공시가격부터 확인해야 합니다.

실전 정보｜9억·12억을 뺀 뒤 60%를 적용합니다

2026년 주택분 종부세 과세표준은 기본적으로 다음 순서로 계산합니다.

(주택 공시가격 합계 – 기본공제) × 공정시장가액비율 60% = 종부세 과세표준

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억원인 주택을 보유하고 있다면,

(15억원 – 12억원) × 60% = 1억8천만원

이 1억8천만원이 단순화한 과세표준입니다.

여기에 해당 세율을 적용하고 종부세 과세표준에 대응하는 재산세 상당액 등을 공제해야 실제 종부세가 계산됩니다.

따라서 공시가격 × 종부세율로 계산하는 것도 정확하지 않습니다.

1세대 1주택이라면 세액공제도 확인하세요

1세대 1주택자는 12억원 기본공제뿐 아니라 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

고령자 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%, 장기보유 공제는 **5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%**입니다.

두 공제는 함께 적용할 수 있지만 합산한도는 **80%**입니다.

따라서 같은 공시가격 15억원짜리 주택이라도 소유자의 연령과 보유기간에 따라 실제 종부세는 상당히 달라질 수 있습니다.

사례｜공시가격 15억원 1주택이라면?

김씨가 2026년 6월 1일 현재 공시가격 15억원인 아파트 한 채만 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

1세대 1주택 요건을 충족한다면 12억원을 공제합니다.

15억원 – 12억원 = 3억원

여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 1억8천만원입니다.

2주택 이하 과세표준 3억원 이하 구간의 세율은 0.5%이므로 여기서 산출세액 계산을 시작합니다.

다만 이것이 실제 납부세액은 아닙니다. 공제할 재산세액과 고령자·장기보유 세액공제, 세부담상한 등을 추가로 반영해야 하기 때문입니다.

2026년 종부세 핵심 기준

확인 항목	2026년 기준
과세기준일	6월 1일
주택 가격 기준	공시가격
일반 기본공제	9억원
1세대 1주택 기본공제	12억원
공정시장가액비율	60%
2주택 이하 세율	0.5~2.7%
3주택 이상 세율	0.5~5.0%
고령자 공제	20~40%
장기보유 공제	20~50%
두 세액공제 합산한도	80%

2026년 달라진 부분｜일시적 2주택은 기간도 확인하세요

2026년에는 일시적 2주택 특례도 주의해야 합니다.

10월 1일부터 시행되는 개정 시행령에 따라 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득하는 일정한 경우 종부세상 1세대 1주택 특례기간이 2년으로 조정됐습니다.

그 밖의 경우는 3년 기준이 적용됩니다.

다만 2026년 8월 4일 이후 신규주택 취득 여부와 기존 계약·계약금 지급 여부 등에 따라 경과규정이 있으므로, 일시적 2주택자는 단순히 “무조건 2년”이라고 판단하면 안 됩니다.

종부세 확인 체크리스트

□ 6월 1일 현재 주택 보유현황을 확인했다
□ 실거래가가 아닌 공시가격을 확인했다
□ 본인 명의 주택 공시가격을 합산했다
□ 1세대 1주택 여부를 확인했다
□ 9억원·12억원 기본공제를 구분했다
□ 공정시장가액비율 60%를 적용했다
□ 2주택 이하·3주택 이상 세율을 구분했다
□ 고령자·장기보유 세액공제를 확인했다
□ 공동명의 1주택 특례의 유불리를 비교했다
□ 일시적 2주택이면 2년·3년 특례기간을 확인했다

자주 묻는 질문(FAQ)

집값이 12억원을 넘으면 종부세를 내나요?

아닙니다. 시세 12억원이 기준이 아닙니다. 주택 공시가격을 기준으로 판단하며, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 과세표준 계산 시 12억원을 공제합니다.

2주택이면 무조건 종부세 대상인가요?

아닙니다. 개인별 공시가격 합계와 기본공제 등을 함께 봐야 합니다. 다만 주택 수는 적용 세율과 특례 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

부부 공동명의 1주택은 어떻게 계산하나요?

특례를 적용하지 않으면 각각 9억원씩 공제받는 방식이 가능하고, 요건을 갖춰 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 세액공제율에 따라 달라집니다.

1세대 1주택자는 종부세를 최대 80% 깎아주나요?

고령자 공제와 장기보유 공제를 합해 최대 80%까지 적용할 수 있다는 의미입니다. 공시가격에서 80%를 빼주는 것이 아니라 계산된 종부세의 일정 부분을 세액공제하는 구조입니다.

종부세는 언제 내나요?

종부세의 법정 납부기간은 일반적으로 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지된 세액을 납부하거나 법에 따라 신고·납부할 수 있습니다.

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① 1세대 1주택 양도세 비과세 받을 수 있을까? 2026년 2년 보유·거주요건 알면 세금이 보입니다
종부세의 1세대 1주택과 양도세의 1세대 1주택은 적용 목적과 세부요건이 같다고 단정하면 안 됩니다.
→ 집을 보유할 때의 종부세와 팔 때의 양도세 기준을 함께 비교해 보세요.

② 다주택자 양도세 얼마나 늘어날까? 2026년 중과·조정대상지역 확인하면 실제 세금이 보입니다
여러 주택을 보유했다면 종부세뿐 아니라 향후 매도 시 양도세까지 함께 고려해야 합니다.
→ 다주택자의 보유세와 매도세금을 함께 점검해 보세요.

③ 주택 취득세 얼마나 나올까? 2026년 1주택부터 다주택까지 계산하면 실제 세금이 보입니다
주택을 살 때는 취득세, 보유하는 동안에는 재산세·종부세, 팔 때는 양도세가 연결됩니다.
→ 주택 수가 취득세에 미치는 영향도 함께 확인해 보세요.

④ 양도소득세 계산 어떻게 할까? 2026년 7가지 순서 알면 실제 세금이 보입니다
보유 단계의 종부세 이후 주택을 처분할 때 발생할 수 있는 세금의 상위 허브입니다.
→ 매도할 때 발생하는 양도소득세 계산구조도 함께 확인해 보세요.

마무리｜종부세는 ‘집값’보다 계산 순서가 중요합니다

2026년 종부세를 확인할 때 세율부터 찾을 필요는 없습니다.

6월 1일 보유현황 → 공시가격 합계 → 9억·12억원 공제 → 공정시장가액비율 60% → 주택 수별 세율 → 재산세액 공제 → 1주택자 세액공제

이 순서로 확인하면 됩니다.

특히 1세대 1주택자는 12억원 기본공제와 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제를 함께 살펴봐야 하고, 공동명의나 일시적 2주택이라면 특례 적용 여부까지 비교해야 합니다.

결국 “우리 집 시세가 얼마인가?”보다 먼저 확인할 것은 2026년 6월 1일 현재 누구 명의로 몇 채를 보유했고, 공시가격 합계가 얼마인가입니다. 여기서부터 내 종부세가 시작됩니다.